北京房地產市場研究報告(編輯修改稿)
2025-01-18 03:52 本頁面
【文章內容簡介】 富積累程度較高的支付階層，其資金儲備較為充裕，購房受政策影響較??； 項目名稱 銷售套數(shù) /成交價格 2023年 11月 2023年 12月 龍湖 滟瀾山 銷售套數(shù) 30 57 成交價格 27483 29362 中海 瓦爾登湖 銷售套數(shù) 4 11 成交價格 13388 13389 格拉斯小鎮(zhèn) 銷售套數(shù) 0 2 成交價格 0 16364 納帕爾灣 銷售套數(shù) 15 10 成交價格 15251 14884 優(yōu)山美地 銷售套數(shù) 6 6 成交價格 19588 27414 別墅市場 本報告是嚴格保密的。 5月價格出現(xiàn)下跌，刺激消化增長，但仍難以回復之前的消化水平，市場回歸 正常 2023 年 5 月，北京市商品住宅累計批準預售面積為 平米，累計銷售面積為 平米，批準預售面積是上月的 倍，累計銷售面積是上月的 倍，從供銷比來看，本月的上市量繼續(xù)攀升，市場中供應依舊較為活躍， 成交量也環(huán)比上月有一定程度增長，比前幾月也有上升趨勢，但本月成交量仍然沒有超過供應量。 普通住宅市場 2023 年 5 月北京市商品住宅類價格繼前幾月穩(wěn)中略升后有小幅的下降， 成交均價為 13255元 /平米，環(huán)比下降了 5%， 同比去年增長了%。市場供應繼續(xù)拉升，市場銷售也有一倍多的增長，一部分需求得到釋放；價格方面在前幾月一直穩(wěn)中有升的情況下本月卻出現(xiàn)了下降。 本報告是嚴格保密的。 5月以來市場主流項目紛紛采用價格戰(zhàn)，企圖利用價格杠桿撬動成交，起到一定作用，但并未實現(xiàn)市場整體啟動 普通住宅市場 珠江 ?奧古斯塔： 公寓： 7600元 /㎡，毛坯，一次性 96折，按揭 98折， 10套 /周，月均銷售 40—— 50套； 別墅： 20230元 /㎡，目前的促銷手段為買別墅送公寓； 金色漫香林： 6月 7日開盤，開盤推出房源 300套，截止 6月 2日，蓄客辦卡 200組， 20230元 /卡，卡內含10000元折扣金； 亦莊 ?北岸： 上周開盤一棟， 9500元 /㎡（實收），開盤銷售 40套，一次性折扣最低可達 91折，本周實收均價 9100元 /㎡，銷售速度 8套 /周； 富力 ?又一城： 目前均價 11000元 /㎡（實收，含 1500元 /㎡精裝），最低折扣可達 8 83折，為亦莊區(qū)域消化速度最快的項目， 10—— 20套 /周，主要通過價格杠桿撬動銷售，僅余 7套大戶型產品作為特價房， 10700元 /㎡； 目前，亦莊區(qū)域市場主要以消化小戶型產品為主，主要和市場放量特征有關，同時，受支付力限制，及激烈的同質化競爭影響，區(qū)域內主流項目價格手段促進銷售狀況明顯。 以亦莊區(qū)域市場為例： 價格杠桿的應用成為市場普遍現(xiàn)象 本報告是嚴格保密的。 三級市場 本報告是嚴格保密的。 0100020233000400050006000700080002007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月01000202330004000500060007000銷售套數(shù)（套） 銷售均價( 元/ m 2 )2023年上半年 二手房市場情況 從 2月開始，銷售量小幅回升，價格不斷下降，剛性需求支撐市場的同時市場逐漸走向理性 本報告是嚴格保密的。 市場回歸正常 ，穩(wěn)中盤整情況將在較長時間內持續(xù) 一級市場： 從最初的供應井噴但市場冷淡，到目前品牌開發(fā)商積極取地，經(jīng)過將近半年的消沉，土地市場整體成交出現(xiàn)回暖，未來市場將日趨平穩(wěn)。 二級市場： 傳統(tǒng)豪宅 以其稀缺特性，保證自身銷售的量價平穩(wěn)狀態(tài)，體現(xiàn)出了較強的抗風險能力； 墅物業(yè) 在限地令出臺之后出現(xiàn)明顯的量價齊升行情，特殊物業(yè)形態(tài)成為其銷售的有效保證； 普通住宅 先后經(jīng)歷了“有價無市”、“暗降保量”、“量價齊跌”三個階段，從原先的絕對賣方市場開始向一定程度的買方市場轉化； 07年的瘋長態(tài)勢受到遏制，開始回歸正常 ； 三級市場： 二手房交易受到影響較為明顯，市場波動較大，資產的重估過程遭遇較大挑戰(zhàn)，在一定程度上打擊了投機買家的購買行為 本報告是嚴格保密的。 2023年下半年市場走勢因素分析與對策初判 本報告是嚴格保密的。 正常市場狀態(tài)，決定市場的兩大根本性因素 現(xiàn)實的市場供需水平 增值預期 市場本源 本報告是嚴格保密的。 剛性購房需求堅挺，大量外來人口涌入，新建家庭數(shù)量不斷增加 根據(jù)北京市統(tǒng)計局在 1997 年外來人口普查和 2023 年人口普查數(shù)據(jù)基礎上的推測 , 北京市的外來人口在 03年以后 1～ 2 年內每年估計增加 45 萬人左右 , 隨后每年增加量至少在 38 萬人左右 , 這種趨勢會一直持續(xù)到 2023 年。在未來的 5 年內 (2023～ 2023 年 ) 流動人口增加量最為保守的估計也在 200 萬人。這意味著在 2023 年北京的流動人口數(shù)量將達到 600 萬之多。 ?奧運之際，在京外來人口逾 600， 0000人 ?04年以來，北京登記結婚人數(shù) 78， 8636人，新組建家庭 39， 4318個 供需水平 本報告是嚴格保密的。 住宅土地供應有所增長，但依然存在巨大供應缺口，整體市場未出現(xiàn)結構性變化 供需水平 北京今年供地 6100公頃 首度公布土地儲備計劃： 2023年北京市土地供應計劃已于 6月 3日在第七次市政
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