北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-18 03:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 富積累程度較高的支付階層，其資金儲(chǔ)備較為充裕，購(gòu)房受政策影響較小； 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) /成交價(jià)格 2023年 11月 2023年 12月 龍湖 滟瀾山 銷售套數(shù) 30 57 成交價(jià)格 27483 29362 中海 瓦爾登湖 銷售套數(shù) 4 11 成交價(jià)格 13388 13389 格拉斯小鎮(zhèn) 銷售套數(shù) 0 2 成交價(jià)格 0 16364 納帕爾灣 銷售套數(shù) 15 10 成交價(jià)格 15251 14884 優(yōu)山美地 銷售套數(shù) 6 6 成交價(jià)格 19588 27414 別墅市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5月價(jià)格出現(xiàn)下跌，刺激消化增長(zhǎng)，但仍難以回復(fù)之前的消化水平，市場(chǎng)回歸 正常 2023 年 5 月，北京市商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為 平米，累計(jì)銷售面積為 平米，批準(zhǔn)預(yù)售面積是上月的 倍，累計(jì)銷售面積是上月的 倍，從供銷比來(lái)看，本月的上市量繼續(xù)攀升，市場(chǎng)中供應(yīng)依舊較為活躍， 成交量也環(huán)比上月有一定程度增長(zhǎng)，比前幾月也有上升趨勢(shì)，但本月成交量仍然沒(méi)有超過(guò)供應(yīng)量。 普通住宅市場(chǎng) 2023 年 5 月北京市商品住宅類價(jià)格繼前幾月穩(wěn)中略升后有小幅的下降， 成交均價(jià)為 13255元 /平米，環(huán)比下降了 5%， 同比去年增長(zhǎng)了%。市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)拉升，市場(chǎng)銷售也有一倍多的增長(zhǎng)，一部分需求得到釋放；價(jià)格方面在前幾月一直穩(wěn)中有升的情況下本月卻出現(xiàn)了下降。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5月以來(lái)市場(chǎng)主流項(xiàng)目紛紛采用價(jià)格戰(zhàn)，企圖利用價(jià)格杠桿撬動(dòng)成交，起到一定作用，但并未實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)整體啟動(dòng) 普通住宅市場(chǎng) 珠江 ?奧古斯塔： 公寓： 7600元 /㎡，毛坯，一次性 96折，按揭 98折， 10套 /周，月均銷售 40—— 50套； 別墅： 20230元 /㎡，目前的促銷手段為買別墅送公寓； 金色漫香林： 6月 7日開盤，開盤推出房源 300套，截止 6月 2日，蓄客辦卡 200組， 20230元 /卡，卡內(nèi)含10000元折扣金； 亦莊 ?北岸： 上周開盤一棟， 9500元 /㎡（實(shí)收），開盤銷售 40套，一次性折扣最低可達(dá) 91折，本周實(shí)收均價(jià) 9100元 /㎡，銷售速度 8套 /周； 富力 ?又一城： 目前均價(jià) 11000元 /㎡（實(shí)收，含 1500元 /㎡精裝），最低折扣可達(dá) 8 83折，為亦莊區(qū)域消化速度最快的項(xiàng)目， 10—— 20套 /周，主要通過(guò)價(jià)格杠桿撬動(dòng)銷售，僅余 7套大戶型產(chǎn)品作為特價(jià)房， 10700元 /㎡； 目前，亦莊區(qū)域市場(chǎng)主要以消化小戶型產(chǎn)品為主，主要和市場(chǎng)放量特征有關(guān)，同時(shí)，受支付力限制，及激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)影響，區(qū)域內(nèi)主流項(xiàng)目?jī)r(jià)格手段促進(jìn)銷售狀況明顯。 以亦莊區(qū)域市場(chǎng)為例： 價(jià)格杠桿的應(yīng)用成為市場(chǎng)普遍現(xiàn)象 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三級(jí)市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 0100020233000400050006000700080002007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月01000202330004000500060007000銷售套數(shù)（套） 銷售均價(jià)( 元/ m 2 )2023年上半年 二手房市場(chǎng)情況 從 2月開始，銷售量小幅回升，價(jià)格不斷下降，剛性需求支撐市場(chǎng)的同時(shí)市場(chǎng)逐漸走向理性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)回歸正常 ，穩(wěn)中盤整情況將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù) 一級(jí)市場(chǎng)： 從最初的供應(yīng)井噴但市場(chǎng)冷淡，到目前品牌開發(fā)商積極取地，經(jīng)過(guò)將近半年的消沉，土地市場(chǎng)整體成交出現(xiàn)回暖，未來(lái)市場(chǎng)將日趨平穩(wěn)。 二級(jí)市場(chǎng)： 傳統(tǒng)豪宅 以其稀缺特性，保證自身銷售的量?jī)r(jià)平穩(wěn)狀態(tài)，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 墅物業(yè) 在限地令出臺(tái)之后出現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)齊升行情，特殊物業(yè)形態(tài)成為其銷售的有效保證； 普通住宅 先后經(jīng)歷了“有價(jià)無(wú)市”、“暗降保量”、“量?jī)r(jià)齊跌”三個(gè)階段，從原先的絕對(duì)賣方市場(chǎng)開始向一定程度的買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化； 07年的瘋長(zhǎng)態(tài)勢(shì)受到遏制，開始回歸正常 ； 三級(jí)市場(chǎng)： 二手房交易受到影響較為明顯，市場(chǎng)波動(dòng)較大，資產(chǎn)的重估過(guò)程遭遇較大挑戰(zhàn)，在一定程度上打擊了投機(jī)買家的購(gòu)買行為 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年下半年市場(chǎng)走勢(shì)因素分析與對(duì)策初判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 正常市場(chǎng)狀態(tài)，決定市場(chǎng)的兩大根本性因素 現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)供需水平 增值預(yù)期 市場(chǎng)本源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 剛性購(gòu)房需求堅(jiān)挺，大量外來(lái)人口涌入，新建家庭數(shù)量不斷增加 根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局在 1997 年外來(lái)人口普查和 2023 年人口普查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的推測(cè) , 北京市的外來(lái)人口在 03年以后 1～ 2 年內(nèi)每年估計(jì)增加 45 萬(wàn)人左右 , 隨后每年增加量至少在 38 萬(wàn)人左右 , 這種趨勢(shì)會(huì)一直持續(xù)到 2023 年。在未來(lái)的 5 年內(nèi) (2023～ 2023 年 ) 流動(dòng)人口增加量最為保守的估計(jì)也在 200 萬(wàn)人。這意味著在 2023 年北京的流動(dòng)人口數(shù)量將達(dá)到 600 萬(wàn)之多。 ?奧運(yùn)之際，在京外來(lái)人口逾 600， 0000人 ?04年以來(lái)，北京登記結(jié)婚人數(shù) 78， 8636人，新組建家庭 39， 4318個(gè) 供需水平 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 住宅土地供應(yīng)有所增長(zhǎng)，但依然存在巨大供應(yīng)缺口，整體市場(chǎng)未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化 供需水平 北京今年供地 6100公頃 首度公布土地儲(chǔ)備計(jì)劃： 2023年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃已于 6月 3日在第七次市政
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