北京房地產(chǎn)市場研究報告-文庫吧資料
2025-01-04 03:52本頁面
【正文】 供需水平 本報告是嚴格保密的。在未來的 5 年內(nèi) (2023～ 2023 年 ) 流動人口增加量最為保守的估計也在 200 萬人。 正常市場狀態(tài)，決定市場的兩大根本性因素 現(xiàn)實的市場供需水平 增值預期 市場本源 本報告是嚴格保密的。 二級市場： 傳統(tǒng)豪宅 以其稀缺特性，保證自身銷售的量價平穩(wěn)狀態(tài)，體現(xiàn)出了較強的抗風險能力； 墅物業(yè) 在限地令出臺之后出現(xiàn)明顯的量價齊升行情，特殊物業(yè)形態(tài)成為其銷售的有效保證； 普通住宅 先后經(jīng)歷了“有價無市”、“暗降保量”、“量價齊跌”三個階段，從原先的絕對賣方市場開始向一定程度的買方市場轉(zhuǎn)化； 07年的瘋長態(tài)勢受到遏制，開始回歸正常 ； 三級市場： 二手房交易受到影響較為明顯，市場波動較大，資產(chǎn)的重估過程遭遇較大挑戰(zhàn)，在一定程度上打擊了投機買家的購買行為 本報告是嚴格保密的。 0100020233000400050006000700080002007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月01000202330004000500060007000銷售套數(shù)（套） 銷售均價( 元/ m 2 )2023年上半年 二手房市場情況 從 2月開始，銷售量小幅回升，價格不斷下降，剛性需求支撐市場的同時市場逐漸走向理性 本報告是嚴格保密的。 以亦莊區(qū)域市場為例： 價格杠桿的應用成為市場普遍現(xiàn)象 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 普通住宅市場 2023 年 5 月北京市商品住宅類價格繼前幾月穩(wěn)中略升后有小幅的下降， 成交均價為 13255元 /平米，環(huán)比下降了 5%， 同比去年增長了%。瓦爾登湖 銷售套數(shù) 4 11 成交價格 13388 13389 格拉斯小鎮(zhèn) 銷售套數(shù) 0 2 成交價格 0 16364 納帕爾灣 銷售套數(shù) 15 10 成交價格 15251 14884 優(yōu)山美地 銷售套數(shù) 6 6 成交價格 19588 27414 別墅市場 本報告是嚴格保密的。 政策影響： “別墅用地審批叫停”政策的實施無形中使得市場上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價值得到提升； 此外，購買別墅的客戶基本上都是財富積累程度較高的支付階層，其資金儲備較為充裕，購房受政策影響較小； 項目名稱 銷售套數(shù) /成交價格 2023年 11月 2023年 12月 龍湖 國土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實施2023年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則被明令禁止。 別墅市場受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢 亞北別墅區(qū)大部分項目處于供應真空區(qū)，受政策影響較小。 二級市場 本報告是嚴格保密的?！斑@些土地全部屬于二手地”，開發(fā)商如果 100%出讓其公司的股權(quán)，就是在通過出讓公司股權(quán)的方式來出讓土地。除了密云地塊暫未得知之外，其他土地全部取得“國有土地使用證”。 —— SOHO中國董事長潘石屹 北京 7塊二手地欲“再嫁”轉(zhuǎn)讓總面積約 120萬平米 （ 2023年 6月） ： 5月和 6月兩個月內(nèi)共有 7塊土地在北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布出讓消息。 —— 北京市土地交易管理中心 潘石屹持百億現(xiàn)金 將集中在京拿地 （ 2023年 5月） ： SOHO中國 () 目前擁有逾 100億元現(xiàn)金，“是國內(nèi)最多現(xiàn)金的地產(chǎn)上市公司”。 —— 北京市土地交易管理中心 本報告是嚴格保密的。其中住宅地價上漲幅度最高，同比去年漲 1279元 /平米，漲幅高達 22%。 08年前半年土地供應量大； 1月成交量出現(xiàn)井噴，且價格保持高位； 2— 4月成交冷淡 北京 08年上半年土地供應出現(xiàn)“井噴”之勢： 整個二季度將有約 49塊土地供應，土地面積達到了 566公頃左右，加之一季度已成交的 500多公頃，這意味著如果二季度的土地供應計劃如期兌現(xiàn)， 2023年上半年北京市土地供應將突破千萬公頃，超過 2023年全年的 898公頃。 “一內(nèi)一外”策略 市內(nèi)核心地塊仍被看好 —— 首開西直門地塊，拆遷成本直線 上升仍不愿放棄； 外圍低價地塊成為新寵 —— 開發(fā)風險小，未來發(fā)展前景值得 預期。 中小公司 采取觀望策略，北京大批項目公司被注銷。 大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè) 一般考慮前期運作地塊，如魯能做順義馬坡組團的一級開發(fā)，后續(xù)拿地也針對這一區(qū)域展開。 高價的 “明星”地塊 （廣渠路 15流標）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn) 流標 ； 土地供應外圍漸成熱點，運作風險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地熱情有所減緩 本報告是嚴格保密的。 全年城區(qū)供地主要集中在 朝陽與豐臺區(qū) ，周邊供應主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域； 土地供應 向外偏移 的趨勢明顯，五環(huán)外土地供應占到七成以上， 城市邊緣地區(qū) 將成為 未來城市熱點 。 一級市場 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。名京， 辦卡送 1萬元 ； Pecking House， 9295折 ； 星河灣， 95折 ； 富力又一城， 十項優(yōu)惠措
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