【正文】 。 突出交通先導(dǎo)政策。 亦莊 —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國際宜業(yè)宜居新城； 順義 —— 北京綠色國際港；主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、空港物流、會展、國際交往、體育休閑等； 發(fā)展中新城 /09－ 10 年啟動新城 大興 —— 宜居、宜業(yè)的，具有綜合性區(qū)域服務(wù)職能的京南綠色新城；主要功能 —— 生物醫(yī)藥等現(xiàn)代制造業(yè)、商業(yè)物流、文化教育等； 房山 —— 首都西南樞紐、友好產(chǎn)業(yè)新區(qū)、山水文化名城、宜居城市；主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、物流、旅游服務(wù)、教育等； 昌平 —— 科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城主要功能 —— 高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教 育等； 懷柔 —— 國際交往中心組成部分，生態(tài)友好型都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重要的科技創(chuàng)新及成果轉(zhuǎn)化基地；主要功能 —— 會議、旅游、休閑度假、影視文化等； 密云 —— 國際交往中心組成部分，環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居、節(jié)約高效、社會和諧的生態(tài)新城；主要功能 —— 科技含量高、無污染的都市型工業(yè)、旅游度假、會議培訓(xùn)等； 門頭溝 —— 西部綜合服務(wù)中心的發(fā)展平臺，生態(tài)、旅游宜居新城；主要功能 —— 文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、旅游服務(wù)等； 未啟動新城 延慶 —— 北京聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐、北京國際化旅游休閑區(qū)；主要功能 —— 都市型工業(yè)、旅游、休閑度假、物流等； 平谷 —— 北京東部物流、休閑度假及綠色農(nóng)業(yè)基地；主要功能 —— 都市型工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)、 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 12 物流、休閑度假等； 北京城市交通規(guī)劃 以公共交通為主導(dǎo)的高標(biāo)準、現(xiàn)代化綜合交通體系，引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能布局的優(yōu)化，快速交通、軌道交通的快速發(fā)展帶動區(qū)域發(fā)展。 中心城區(qū)域 —— 發(fā)展以高端服務(wù)、金融保險 和文化旅游為主體的第三產(chǎn)業(yè)，完善優(yōu)化政治、文化和國際交往中心的功能； 西部發(fā)展帶 —— 生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)； 延慶、昌平、門頭溝、房山、大興 —— 高新技術(shù)研發(fā)與服務(wù)、旅游休閑、商業(yè)物流、教育等，改善生態(tài)環(huán)境，引導(dǎo)高品質(zhì)、組團式集約發(fā)展，防止高密度連片開發(fā)； 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 11 東部發(fā)展帶 —— 北京對外面向區(qū)域； 通州、順義 /亦莊 —— 承接中心城人口、職能疏解和新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)。 新城是在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，具有相對獨立性。 中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟功能集中體現(xiàn)的地區(qū)。多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū) (CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 圖 8： 北京社會消費品零售總額（ 20212021 年） 數(shù)據(jù)來源：北京中原市場研究部 圖 9： 北京人均可支配收入（ 20212021 年） 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 10 數(shù)據(jù)來源：北京中原市場研究部 城市發(fā)展規(guī)劃研究 北京城市空間發(fā)展規(guī)劃 ?兩軸 兩帶 多中心?的空間結(jié)構(gòu)到?中心城 新城 鎮(zhèn)?的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu) ,強化城市空間職能，構(gòu)建現(xiàn)代國際城市構(gòu)架；中心城發(fā)展已基本成型，政府正大力推進新城的建設(shè)發(fā)展。 2021 年以來，宏觀調(diào)控力度加大， GDP 增長幅度減緩，社會消費品零售總額與其存在較強的相關(guān)性，因此社會消費品零售總額增速也出現(xiàn)了減緩的趨勢。 2021 年，北京外來常住人口已達到 萬人，占常住人口總量的 %， 2021 年至 2021年，外來新增人口均占總新增人口的 %左右，是北京每年新增人口的絕對主力。 2021 年，北京地區(qū)外貿(mào)規(guī)模在全國各?。ㄊ校┲腥匀慌琶?4 位，占同期全國進出口總值的 %，比 2021 年提高了 個百分點，進出口同比增速也高出全國整體增速 個百分點。 2021 年累計貿(mào)易逆差規(guī)模 2715 億美元，同比增 長 %。 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 8 圖 5： 北京財政收入及增速（ 20212021 年） 數(shù)據(jù)來源：北京中原市場研究部 北京進出口貿(mào)易總額 受國際經(jīng)濟疲軟影響， 2021 年貿(mào)易逆差創(chuàng)下最高紀錄 2021 年北京地區(qū)外貿(mào)進出口總值為 3895 億美元，同比增長 %。 圖 4： 北京第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重（ 20212021 年） 數(shù)據(jù)來源：北京中原市場研究部 財政收入 經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致財政收入增速回落 2021年北京地方財政收入達到 ，同比增長 %，增長速度較去年明顯回落。 圖 2： 北京人均 GDP 總額及增長率（ 20212021 年） 數(shù)據(jù)來源：北京中原市場研究部 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 7 社會固定資產(chǎn)投資情況 2021 年社會固定投資總額同比增長 %，拉動 GDP 增長 受 08 年金融 風(fēng)暴影響，社會固定投資相比 07 年有所回落，出現(xiàn)負增長， 09 年市場好轉(zhuǎn)，固定投資達 4858 億元，拉動北京 GDP 增長，至 2021 年，社會固定投資總額已達到 5911 億元，同比增長 %。 2021 年北京 GDP 總值為 16000 億元，增速為 %， 2021 年北京 GDP 總值為 17801 億元，增速為 %， 2021 北京的經(jīng)濟發(fā)展速度、經(jīng)濟增長速度要比前 30 年放緩一些，這是符合趨勢，也是客觀規(guī)律所決定的，但是仍然屬于一個比較快的經(jīng)濟增長速度。 表 1：世界級城市分類 世界級城市分類 綜合型 全球級：倫敦、紐約、東京 洲際級：巴黎、法蘭克福、多倫多、洛杉磯 專業(yè)型 金融型：法蘭克福、蘇黎世、香港等； 政治型：日內(nèi)瓦、布魯塞爾、柏林等； 交通型：鹿特丹、大阪、新加坡等。 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 一、 城市研究 城市定位 北京城市定位為?國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市? ?三步走? —— 北京 邁進世界城市行列 世界城市是全球經(jīng)濟的組織節(jié)點，組織并連接區(qū)域經(jīng)濟、國家經(jīng)濟形成全球經(jīng)濟。本公司不就報告中的任何內(nèi)容對任何投資做出任何形式的擔(dān)保。如引用、刊發(fā)，須注明出處為?北京中原市場研究部?，且不得對本報 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 5 告進行有悖原意的刪節(jié)和修改。本報告版權(quán)歸北京中原市場研究部所有。 北京中原市場研究部 2021 年 12 月 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 2 核心觀點 大勢趨穩(wěn) 暖意盎然 1. 北京城市研究 ? 城市定位 ?國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市? ，世界城市為遠景目標(biāo) ? 2021 整體宏觀經(jīng)濟各項指標(biāo)趨勢向好 ? 城市發(fā)展規(guī)劃： 從 ?兩軸 兩帶 多中心?的空間結(jié)構(gòu)到?中心城 新城 鎮(zhèn)?的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu) ,強化城市空間職能，構(gòu)建現(xiàn)代國際城市構(gòu)架 ? 城市交通規(guī)劃 公共交通優(yōu)先，軌道交通帶動區(qū)域發(fā)展 2. 政策研究 — 信貸放松 ， 市場與保障齊發(fā)展 ? 信貸放松，刺激剛需入市 ? 限購穩(wěn)固 影響市場反彈 ? 房產(chǎn)稅出 影響市場預(yù)期 ? 保障房增 雙軌制發(fā)展持續(xù) ? 領(lǐng)導(dǎo)講話 外緊內(nèi)松調(diào)控延續(xù) ? 調(diào)控不松 2021 保自住仍是主旋律 3. 土地市場 — 先抑后揚 ， 土地出讓金筑底回升 ? 筑底回升 3 季度土地現(xiàn)回暖 ? 難破千億 土地出讓金大幅下降 ? 宅地復(fù)蘇商辦欠佳 樓面地價下滑明顯 ? 2021 年土地市場將持續(xù)升溫 4. 新建住宅 — 供應(yīng)不足，剛需助力量升，刨除結(jié)構(gòu)致價漲 ? 未來兩年會是住宅集中竣工并形成供應(yīng)的年份 ? 2021 年住宅空臵量 5 年來 最低 ? 供應(yīng)降低 城市邊緣區(qū)是主場 ? 筑底回升 剛需助推新房成交 ? 需求回暖 熱銷樓盤價格回漲動力大 5. 寫字樓市場 — 供小于求，外圍化供應(yīng)是趨勢 ? 北京寫字樓投資開發(fā)規(guī)?？涨爸? ? 北京寫字樓成交大幅攀升 供應(yīng)趨緊 ? 寫字樓市場外圍化發(fā)展 ? 區(qū)域結(jié)構(gòu)致寫 字樓均價較 2021 年略有下降 ? 外省個人購買客戶居多 6. 商鋪市場 — 成交去庫存化，供小于求，成交量價齊降 ? 2021 年商鋪市場發(fā)展保持穩(wěn)定 ? 2021 商鋪供應(yīng)降低 郊區(qū)化趨勢明顯 ? 2021 年商鋪成交以朝陽區(qū)為主，占比接近四成 ? 北京商鋪成交呈現(xiàn)去庫存化 ? 北京商鋪成交均價較 2021 年略有下降 ? 機構(gòu)投資商鋪居多 凸顯投資價值 7. 商業(yè)地產(chǎn)租賃（寫字樓、商鋪、酒店） 2021 年北京房地產(chǎn)市場研究 3 ? 寫字樓租賃 需求旺盛，租價上漲， 2021 年新增供給緩解市場矛盾 ? 商鋪租賃 龐大消費群體促租賃活躍，租金上漲 ? 酒店租賃 客房租 金保持平穩(wěn)，隨季節(jié)起伏變化 目 錄 大勢趨穩(wěn) 暖意盎然