【正文】 結(jié)構(gòu)， 從源頭調(diào)節(jié) 市場(chǎng)供應(yīng) ，降低 庫存壓力 。 2021年“ 930”政策 ?不“限購”城市商貸首套房首付比例最低為25%。 2021年“ 831”政策 ?對(duì)擁有 1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭 ，二套房公積金首付 20%。 2021年“ 930”政策 ?對(duì)擁有 1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。 地方公積金政策調(diào)整 力度加強(qiáng) ，覆蓋 范圍擴(kuò)大 ， 使用效率 提高 。 今年以來，國(guó)家公積金政策積極調(diào)整， 除了降低首付比例外，還通過 提高貸款額度 、放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業(yè)貸款掛鉤等， 進(jìn)一步加大對(duì)職工使用公積金購房貸款 的 支持力度。而 地方 政府也因城施策，通過 稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購限外等 政策進(jìn)一步鼓勵(lì)需求 刺激消費(fèi) ， 如甘肅、四川、安徽 、 山西 等省市取消 商品房購房限制 ， 寧波、濟(jì)南、沈陽、新鄉(xiāng) 等城市實(shí)施契稅減免。今年以來中央財(cái)稅政策積極調(diào)整，目前個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期已由 5年調(diào)整為 2年，新房及二手房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)有所下降，十三五 規(guī)劃建議 也 提出 要 加快建立綜合和分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制 ， 未來財(cái)稅政策仍有調(diào)整空間。 圖： 20212021 年信貸政策調(diào)整 資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理 財(cái)稅政策積極調(diào)整， 地方 多管齊下活躍市場(chǎng)交易。信貸政策的逐步放寬， 明顯降低了 首置和部分改善需求 的購房門檻 ，延續(xù) 了 樓市交易熱度 ， 并在一定程度上緩解了各級(jí)城市的庫存壓力。 信貸政策逐步放寬， 持續(xù)降低購房門檻 。同時(shí)央行還實(shí)施了擴(kuò)大逆回購、中期借貸便利（ MLF）、抵押補(bǔ)充貸款（ PSL）等多種貨幣政策工具組合， 并 改革存款準(zhǔn)備金考核制度、擴(kuò)圍信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn) 等，以 增加市場(chǎng)流動(dòng)性和可貸資金。多輪降息直降購房成本，刺激潛在需求釋放，對(duì) 促進(jìn)房地產(chǎn) 銷售 回暖與穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)揮了關(guān)鍵作用。 在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，今年央行延續(xù) 2021 年 11月 以來 穩(wěn)健偏松 的 貨幣政策， 2021 年 已實(shí)施 五 次降息，四次全面降準(zhǔn)。同時(shí)，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內(nèi)的長(zhǎng) 效機(jī)制將積極推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境。從需求端來看，中央多輪降準(zhǔn)降息，并通過降低首套及二套房首付比例、減免稅費(fèi)、放開準(zhǔn)入等措施，構(gòu)建寬松的市場(chǎng)環(huán)境。 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%1 0 0 % 住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房87% 91% 91% 91% 86% 86%79% 75%67% 72%76% 73% 77% 79% 75%68%8% 6% 5% 4%6% 9%11%13%18% 14%10% 14% 11%13% 16%19%4% 3% 4% 5% 8% 5%10% 13% 15% 14% 14% 13% 12% 8% 9% 13%0%20%40%60%80%1 0 0 %住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 13 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)竣工面積占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 各類物業(yè)中 辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 竣工面積占比上升。 分物業(yè)看， 2021 年， 住宅 物業(yè)竣工面積 降幅 %，比去年下降 個(gè)百分點(diǎn)。歷史數(shù)據(jù)顯示， 20212021 年竣工面積逐年增加，并在 2021 年達(dá)到峰值，之后出現(xiàn)下滑， 2021 年之后，總共出現(xiàn)了 6 次同比下降和 4 次同比上升， 2021 年為近 9 年增速最低 。 2021 年，房屋竣工面積為 2631 萬平方米，相比 2021 年 減少 了 423 萬平方米。 ? 竣工： 增速創(chuàng)近 9 年最低 ， 但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯 圖： 20212021 年北京市房屋竣工面積及增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 4 0 %0%40%80%住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房80% 84% 83% 81% 79% 78%70% 68% 67% 69% 73% 73% 72% 69% 66%63%12% 10% 10% 12% 13% 13%14% 16% 16% 14% 12%15% 16% 20%21% 24%8% 6% 6% 7% 8% 9%16% 17% 17% 17% 15% 12% 12% 11% 12% 13%0%20%40%60%80%1 0 0 %住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2 0 %0%20%40%60%01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 0萬平方米房屋竣工面積 ( 左 ) 同比增長(zhǎng)率 ( 右 )2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 12 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 從占比看， 2021 年住宅 施工面積占比為 %，相比 2021 年下降 個(gè)百分點(diǎn) 。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為 1326 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，增速與去年持平 。 2021 年，住宅施工面積 為 6261萬平方米，同比下降 %。 92% 90% 88%84% 83%78%71% 76%78% 74% 82% 77%65% 63% 67%55%4% 5%8%9% 10%12%12%12% 8% 14%8% 14%22% 24% 22%28%4% 5% 5% 8% 7%10%16% 12% 14% 12%10% 9% 13% 13% 11%16%0%20%40%60%80%1 0 0 %住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1 0 %0%10%20%30%40%02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 0萬平方米房屋施工面積 ( 左 ) 同比增長(zhǎng)率 ( 右 )2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 11 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 2021 年，北京市房屋施工面積為 12993 萬平方米， 增速再次下降 ，降幅有所擴(kuò)大， 同比 下降 %。而 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓 占比 均上升 ， 分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)至 %和 %。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)新開工面積占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 住宅 新開工面積占比 明顯回落 ， 商辦類新開工面積有所上升 。 2021 年各類物業(yè)新開工增速出現(xiàn)分化，住宅因基數(shù)較高出現(xiàn)下滑，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均大幅增長(zhǎng)。辦公樓新開工面積為 586 萬平方米，同比 增長(zhǎng) 39%。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)新開工面積增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 各類物業(yè) 新開工 增速 出現(xiàn)分化，僅住宅受去年高基數(shù)影響下滑 。 b) 建設(shè)指標(biāo)：施工 降幅擴(kuò)大 ，竣工 增速創(chuàng)近 9 年新低 ，新開工 回升明顯 ? 新 開工： 房屋新開工面積增長(zhǎng) % 回升明顯 圖： 20212021 年北京市房屋新開工面積及增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 房屋新開工面積增長(zhǎng) % 回升明顯 。 2021 年，北京市辦公樓開發(fā)投資額占比 %，較 2021 增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額占比為 %， 同比增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ； 住宅開發(fā)投資額占比為 %，比 2021 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年， 住宅、 辦公樓 和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 投資額 均出現(xiàn)增長(zhǎng)，分別為 1890、 899 和 464 億元 ， 同比增長(zhǎng)分別為 %、 %和 %，辦公樓投資額增長(zhǎng)最快。歷史數(shù)據(jù)顯示， 北京市僅在 2021 年 、 2021 年和 2021 年 投資額增速高于全國(guó) 水平 ，同時(shí)， 2021 年出現(xiàn)了近年來的唯一一次下降（降幅為 %）。 2021 年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投3 0 %2 0 %1 0 %0%10%20%30%40%50%01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 0億美元出口額 ( 左 ) 進(jìn)口額 ( 左 ) 北京進(jìn)出口總額增速 ( 右 ) 全國(guó)進(jìn)出口總額增速 ( 右 )2 0 %0%20%40%05001 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 03 5 0 0億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ( 左 ) 同比增長(zhǎng)率 北京 ( 右 ) 同比增長(zhǎng)率 全國(guó) ( 右 )2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 8 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。截至 2021 年底，全年累計(jì)貿(mào)易逆差 2103 億美元，同比 下降%。 2021 年， 北京地區(qū)進(jìn) 出 口總 額 持續(xù)收縮 ， 僅 3196億美元，比 2021 年 下降 %，增速 為近 16 年來最低 。 其中， 網(wǎng)上零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到 %，拉動(dòng)全市零售額增長(zhǎng) 6 個(gè)百分點(diǎn)，是零售額增長(zhǎng)的主要帶動(dòng)力 。 2021 年，北京 市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 10338 億元，1 0 %0%10%20%30%40%50%01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 06 0 0 07 0 0 08 0 0 09 0 0 0億元固定資產(chǎn)投資 ( 左 ) 固定資產(chǎn)投資增速 ( 右 ) 固定資產(chǎn)投資 / G DP ( 右 )0%5%10%15%20%25%5 0 01 5 0 03 5 0 05 5 0 07 5 0 09 5 0 0億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ( 左 ) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速 ( 右 )2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 7 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 另外，固定資產(chǎn)投資占 GDP 的比重為 %，較 2021 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 民間 投資 額共計(jì) 億元， 同比 增長(zhǎng) %， 增速高于全市投資平均水平 ，成為拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的主要力量 ， 占全市投資的比重達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) 。 4. 固定資產(chǎn)投資：低位回升 ， 民間投資成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)主要力量 圖： 20212021 年北京市固定資產(chǎn)投資額及增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù) ， 固定資產(chǎn)投資 低位回升 ， 民間投資成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量 。 居民收入 穩(wěn)步增長(zhǎng) ，領(lǐng)先全國(guó)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。分 時(shí)間段 來看，上半年北京市單月CPI 整體 偏低，下半年回升明顯 ， 8 月，北京市 CPI 漲至 %。 2. 物價(jià)指數(shù)： 與全國(guó)持平 ， 8 月 為年內(nèi)高位 圖： 20212021 年北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI) 圖： 2021 年各月度北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI) 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù) ， 居民消費(fèi)價(jià)格 為近 5 年較低水平 ， 8 月 為年內(nèi)最高位 。 從各產(chǎn)業(yè)占比來看，第一二產(chǎn)業(yè)比重整體呈下降態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐年增加，占比從 2021 年的 %提高至 2021 年的 %，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 圖： 20212021 年北京市各產(chǎn)業(yè)增加值比重變化 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù) ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展向好 。 2021 年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì) 從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)的“新常態(tài)”， 新常態(tài)外在的表現(xiàn)之一就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的換擋，即增速呈現(xiàn)出趨勢(shì)性的下降，但在增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)的同時(shí)，要求更加注重質(zhì)量與效益的提升 。 2021 年，在中央政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主動(dòng)調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的大背景下， GDP 增速繼續(xù)放緩至 %，依舊低于全國(guó) %的增速。 20212021 年， GDP 始終保持 %的增長(zhǎng)速度。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 下滑，與全國(guó)增速持平 。整體來看， 全市 經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，完成了全年主要目標(biāo)任務(wù)，為 “十三五 ”順利開局奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 。 一、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 經(jīng)濟(jì)增速 下滑、物價(jià)指數(shù)上漲、投資創(chuàng)新高 2021 年， 面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的外部環(huán)境和改革發(fā)展的艱巨任務(wù) ，全市上下 積極適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，大力統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)等各項(xiàng)工作 。從區(qū)域市場(chǎng)看，地王頻現(xiàn)的豐臺(tái)區(qū)域，將繼續(xù)成為北京樓市的重心， 2021 年區(qū)域?qū)⒊?