【正文】 二手房成交非?；钴S的區(qū)域，如方莊、望京、勁松、 紫竹橋等。然而 房價 經(jīng)過 20xx 年和 20xx 年的高速上漲，潛在購房客戶的資金壓力越來越大；并且近年來因?yàn)槌前藚^(qū)土地供應(yīng)明顯不足，房地產(chǎn)開發(fā)向外圍擴(kuò)展，對區(qū)位與交通條件的挑剔使購房者對比之下，更愿意選擇具備價格和區(qū)位、交通等比較優(yōu)勢的二手房。 二 手房成為新房有力補(bǔ)充 據(jù)我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下， 20xx 年北京二手房交易量為 65000 套，與 20xx 年北京二手房交易量的 57374 套相比，成交量增加了 7626 套，環(huán)比增長 %。 購房甄選拒絕概念 對購房甄選因素進(jìn)行重要性指數(shù)分析：以區(qū)位因素重要程度為 1000 點(diǎn)，交通條件重要程度為 750 點(diǎn)，排在第二位，房屋總價重要程度為 600 點(diǎn)，排在第三位。 需求總價、面積回歸合理 市調(diào)結(jié)果 同時顯示，無論從需求總價還是從需求面積上看，不同層次的比例呈現(xiàn)類似正態(tài)分布 (見圖 52)。 論述：短期投資行為減少 為此次預(yù)測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見圖 51)：一手市場單純投資型購房客戶比例為 %，自用兼投資型購房客戶比例為 %，自用型購房客戶比例為 %。 圖為需求總價、面積回歸合理示意圖 圖為客戶購房可承受房屋總價、面積情況示意圖 客戶認(rèn)知?dú)w于理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場，購房客戶逐漸成熟， 形成對房地產(chǎn)市場發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都即將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。而從偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預(yù)測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見圖 41)： %的受訪者判斷未來房價仍會上漲。盡管我們知道 %的價格漲幅更多的來自于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，但這個數(shù)字帶給消費(fèi)者的心理沖擊仍然是不可小覷的。 本市需求自用為主 據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預(yù)測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù) (見圖51)顯示，截至 20xx 年底，在北京購房客戶中，以投資為目的的購房客戶僅占 %，自用兼投資型購買目的的也僅為 %，其余 %均為自用需求，可見北京的剛性需求仍然很大，預(yù)計(jì) 20xx 年仍將保持這一特點(diǎn)。 20xx 年，北京奧組委發(fā)布了北京 20xx 年奧運(yùn)會吉祥物和口號，從 20xx 年開始，奧運(yùn)形象的打造也將全面展開，奧運(yùn)概念的推廣將在全國范圍內(nèi)深入人心。預(yù)計(jì) 20xx 年開始這些道路設(shè)施將逐步竣工并投入使用，屆時將大大緩解奧運(yùn)設(shè)施周邊乃至整個北京的交通壓力。 外地客戶兼顧自用、投資 奧運(yùn)設(shè)施周邊道路 (24 條 )作為配 套設(shè)施建設(shè)的一部分，成為 20xx 年及今后一段時間內(nèi)道路建設(shè)的重點(diǎn)，目前 13 條奧運(yùn)周邊設(shè)施道路正在施工建設(shè)。 論述：外籍客戶投資京房 一方面，中國加入 WTO 后， 在 20xx 年底到 20xx 年底期間，將全面開放貨運(yùn)代理、郵遞服務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)和流通領(lǐng)域，這些領(lǐng)域的外資進(jìn)入將為北京帶來更多的實(shí)際需求；另一方面， 20xx 年 7 月 21 日 19 時起，人民幣開始實(shí)行浮動匯率制度，人民幣實(shí)際升值 2%，這更鞏固了外資對人民幣進(jìn)一步升值的心理預(yù)期。由于供應(yīng)量增加的速度遠(yuǎn)不及需求量增加的速度迅猛，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求格局越來越難以改變。 二手供應(yīng)持續(xù)增加，但供不應(yīng)求仍難改變 根據(jù)我們的分析，由于存量房基數(shù)本身較大，以及客戶置業(yè)升級需求的增加等方面的原因， 20xx年 二手房 房源供給量比 20xx 年增加了 %, 預(yù)計(jì) 20xx 年的二手房供應(yīng)量仍會持續(xù)這種增長趨勢。 偉業(yè)顧問日常項(xiàng)目監(jiān)測數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)表明： 20xx 年新上市項(xiàng)目 280 余個， 20xx 年307 個， 20xx 年 110 月共推出新項(xiàng)目不足 270 個。因此， 20xx 年的新房供應(yīng)也將不容樂觀。根據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年 110 月商品住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 22%。31 大限促使土地集中上市交易，這種現(xiàn)象具有極大的不規(guī)律性，不能做為常規(guī)判斷依據(jù)；而 20xx 年 110 月的土地供應(yīng)是近年來供應(yīng)量最低的，因此會對 20xx 年的新房市場供 應(yīng)產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算， 20xx 年的新房主要會來源于 20xx 年初至 20xx 年末出讓的土地。同時，二手房的房源雖然供應(yīng)量呈現(xiàn)增加的趨勢， 但是相對于購房需求而言，仍會出現(xiàn)房源供給相對不足的局面。而對于高端租賃市場來說，主要由于供求關(guān)系的作用，租金水平將穩(wěn)中有降，但波動幅度不會太 大。加上政府對租賃市場管理力度將逐漸加大， 20xx年的租賃市場會更加規(guī)范，如果北京成功實(shí)施房屋租賃強(qiáng)制備案，房屋整體租金水平會小幅上升。因此，以上原因?qū)⒋偈?20xx 年北京房屋租賃市場房源供給有望持續(xù)增長，呈遞增趨勢。 租賃市場細(xì)分，高低變化不同 20xx 年北京租賃市場仍要面臨著龐大的租房隊(duì)伍，這些租房客戶的需求使得更多的業(yè)主因?yàn)榭春米赓U市場的前景，出租房屋意愿也隨之加強(qiáng)，使房源供給逐步放量。 (5)20xx 年受房源的限制，已購公房和二手經(jīng)濟(jì)適用房的成交比例將有所下降，進(jìn)而造成二手商品房成交比例的上升，對二手房交易均價的上升起到拉動作用。作為房產(chǎn)市場的兩個重要組成部分，住宅新房市場和二手房市場的關(guān)系相當(dāng)緊密，兩者為相輔相成的關(guān)系，因此，持續(xù)上漲的一級住宅市場價格對二手房交易均價的上 升必起到拉動作用。 (2)20xx 年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對二手房交易均價的上升起到推動作用。 而 20xx 年的二手房市場買賣價格亦將隨著供不應(yīng)求形勢的加劇持續(xù)上升，預(yù)計(jì)升幅可達(dá) 20%。 相對于二手房需求增加的速度，供應(yīng)量的增加速度則顯得緩慢的多。 隨著 20xx年奧運(yùn)會的臨近，市政基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步加大，危房改造和老城區(qū)改造力度加強(qiáng)，從而導(dǎo)致城市拆遷加快，拆遷戶人群增加。綜合考慮上述原因，可以預(yù)計(jì)，總體價格上漲不會低于 20xx 年的漲幅，即在 20%以上。圖 21 給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在考慮供求關(guān)系的影響下， 20xx年同期同質(zhì)價格指數(shù)比 20xx 年上漲 10%以上。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。二手房買賣價格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場價格上漲而有所攀升；租賃市場則細(xì)分為兩大類，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。 圖數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問市場研究中心 市場供不應(yīng)求， 價格借勢上揚(yáng) 20xx 年北京新房市場將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。政府在制定相應(yīng)政策及實(shí)施細(xì)則時，既應(yīng)充分考慮二手市場的培育，成為一手 市場的有力補(bǔ)充，又要打擊過度投機(jī)行為；既要考慮現(xiàn)實(shí)情況，又要兼顧歷史遺留問題。相對而言，可能更應(yīng)關(guān)注的是二手房市場的政策細(xì)化動向。 121 文件中提出對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款 業(yè)務(wù)進(jìn)行限制，但當(dāng)時并沒有出臺具體實(shí)施細(xì)則； 20xx 年 3 月央行調(diào)整房貸利率針對這一限制的措施也仍然未全面落實(shí)；針對政策對 “ 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 ” 的調(diào)控，預(yù)計(jì) 20xx 年銀行系統(tǒng)將有具有實(shí)施力的細(xì)則出臺。 20xx 年，不排除出臺其它普通住房標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化條款和優(yōu)惠措施的可能。 20xx 年北京公布了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在 (含 )以上；單套建筑面積在 140(含 )平方米以下；實(shí)際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 倍