【正文】 速上漲，潛在購房客戶的資金壓力越來越大；并且近年來因?yàn)槌前藚^(qū)土地供應(yīng)明顯不足，房地產(chǎn)開發(fā)向外圍擴(kuò)展，對(duì)區(qū)位與交通條件的挑剔使購房者對(duì)比之下，更愿意選擇具備價(jià)格和區(qū)位、交通等比較優(yōu)勢(shì)的二手房。 據(jù)偉業(yè)顧問市場(chǎng)研究中心日?？蛻粜枨髥柧沓闃诱{(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示： 43%的受訪者表示，當(dāng)一手新房中不能選出自己滿意的房屋時(shí)，他們會(huì)考慮購買二手房作為一手房的替代品，二手房市場(chǎng)正在逐漸成為新房市場(chǎng)的強(qiáng)有力補(bǔ)充。 熱點(diǎn)區(qū)域，更加分散 東區(qū)激變：東部區(qū)域仍然 聚集著主要的新房供應(yīng)， 20xx 年將會(huì)出現(xiàn)大大超出局部市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格的若干樓盤 ,我們稱之為 “ 星河灣現(xiàn)象 ” ； 西南補(bǔ)漲：西南區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢(shì)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，特 別是人們居住理念的極大改變，使得該區(qū)域出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙增的態(tài)勢(shì)； 雙 “ 村 ” 提價(jià)：奧運(yùn)村周邊區(qū)域的價(jià)格將會(huì)由于 20xx 奧運(yùn)的臨近而繼續(xù)提升，而中關(guān)村周邊區(qū)域的價(jià)格也會(huì)由于供應(yīng)的嚴(yán)重稀缺而繼續(xù)提升； 老 “ 城 ” 活躍： 90 年代開始開發(fā)建設(shè)的地段好、交通便利、配套成熟的小區(qū)，將是二手房成交非常活躍的區(qū)域，如方莊、望京、勁松、 紫竹橋等。 論述：供應(yīng)熱點(diǎn)鎖定東區(qū) 從 20xx 年 110 月北京市不同行政區(qū)劃的土地供應(yīng)情況看，朝陽區(qū)土地供應(yīng)面積居全市首位，海淀和通州供應(yīng)量并列排在第二位，其后為豐臺(tái)、密云；東城區(qū)和崇文區(qū)。從地理區(qū)劃上看， 20xx 年供應(yīng)量最大的區(qū)域仍將是由朝陽、通州、東城和崇文 (部分 )四個(gè)區(qū)共同支撐的東部地區(qū)。 另一方面，東部區(qū)域也是最具矛盾的一個(gè)區(qū)域。這里地域廣闊，四環(huán)內(nèi)有北京市最高檔的商務(wù)及居住板塊；四環(huán)外生活配套不足，區(qū)位總體 房?jī)r(jià) 水平較低。然而在目前并不成熟的區(qū)域里，隨著城市的不斷建設(shè)，發(fā)展商有可能跳出現(xiàn)狀， 做出面向未來發(fā)展的、面向全國乃至國際客戶的高端定位，使得樓盤價(jià)格大大高于該區(qū)域歷史水平。例如 CLASS 之于望京，以及 20xx 年的星河灣之于朝陽北路。 交通、配套催熱西南 西南三環(huán)、四環(huán)被京石、京開兩條高速路所夾，歷史原因造成這一區(qū)域人口密度相對(duì)較低，房?jī)r(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)，區(qū) 域認(rèn)可度也不高。近年來受到萬年花城等幾個(gè)品質(zhì)較高的大盤項(xiàng)目影響，西南區(qū)域開始受到外界關(guān)注。其良好的交通條件、自然環(huán)境和日益完善的生活配套對(duì)金融街、長(zhǎng)安街沿線的有車上班族構(gòu)成強(qiáng)大的吸引力。由于該區(qū)域供應(yīng)量與價(jià)格的起點(diǎn)均比較低，所以隨著購房者消費(fèi)理念逐漸理性，這一區(qū)域在 20xx 年有望形成房地產(chǎn)量、價(jià)方面的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 雙 “ 村 ” 區(qū)域房?jī)r(jià)熱漲 中關(guān)村是北京市重點(diǎn)發(fā)展的三大商務(wù)區(qū)之一，核心區(qū)以及周邊地區(qū)聚集著越來越多的科研機(jī)構(gòu)、高校和創(chuàng)投企業(yè)的各層面購房需求，其獨(dú)一無二的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)也吸引著大量的外地購房客戶，同時(shí) 逐漸顯現(xiàn)出來的國際化趨勢(shì)還使其成為全市投資回報(bào)率最好的區(qū)域之一。然而由于政策等多方面原因，中關(guān)村區(qū)域的居住型物業(yè)供應(yīng)一直受到限制，這種嚴(yán)重的供需不匹配是構(gòu)成在 20xx 年房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的最主要因素。 奧運(yùn)村及其周邊區(qū)域是在 1992 年亞運(yùn)村的基礎(chǔ)上興建的，歷來受到各個(gè)層面主要購房客戶的高度認(rèn)可。由于該區(qū)域的新增供應(yīng)亦十分有限，在奧運(yùn)場(chǎng)館、國家森林公園以及交通配套設(shè)施建設(shè)逐步完成的帶動(dòng)下，該區(qū)域的房?jī)r(jià)在 20xx 年還會(huì)繼續(xù)攀升，并且后勁十足。 老 “ 城 ” 區(qū)域二手火熱 海淀、朝陽、豐臺(tái)作為中心城區(qū)的外圍部分， 具有房源多、地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)繁榮、人文歷史深厚等諸多優(yōu)點(diǎn)，歷來就是二手房市場(chǎng)的熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。此外，這三個(gè)區(qū)具有較多的已購公房房源，促進(jìn)了該類區(qū)域二手房交易的更加活躍。 與之前出現(xiàn)的沉寂相比，方莊地區(qū)的二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了從 “ 逃離方莊 ” 到 “ 回歸方莊 ” 的轉(zhuǎn)變。勁松地區(qū)的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)突出，戶型小、總價(jià)低、房屋性質(zhì)分類均衡、小區(qū)物業(yè)成熟、配套設(shè)施完善等優(yōu)勢(shì)使之成為不可小覷的新興熱點(diǎn)地區(qū)。而望京區(qū)域隨著周邊交通條件的逐步改善，以及生活條件設(shè)施的極大完善，也由之前的 “ 睡城 ” 重新成為廣大購房者的投資熱土。紫 竹橋地區(qū)由于受高教產(chǎn)業(yè)、辦公商務(wù)效應(yīng)的影響，以及中關(guān)村高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)的輻射，二手房市場(chǎng)日趨火爆。我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx年紫竹橋區(qū)域二手房成交量穩(wěn)步上升，與 20xx 年同期相比增長(zhǎng) 65%；房源釋放量加速，同比增長(zhǎng)較為顯著，漲幅 %；客戶需求量也迅速攀升，同比增長(zhǎng) %；二手房?jī)r(jià)格與 20xx年同期相比增長(zhǎng) 8%。 圖為房地產(chǎn)發(fā)展商貸款增長(zhǎng)率示意圖 資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松 宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再地被收緊。面對(duì)此趨勢(shì)， 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局， REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。同時(shí)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的投融資控制會(huì)相對(duì)較緊，境外投融資渠道會(huì)相對(duì)更多；國內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款相對(duì)依然較緊，而針對(duì)購房終端客戶的貸款則有望相對(duì)放松。 論述：房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)一步多元 化 自 20xx 年以來，國內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款規(guī)模不斷緊縮，貸款門檻不斷提高，使得發(fā)展商越來越難以從銀行取得貸款支持。在此背景下，國內(nèi)發(fā)展商不斷拓展融資渠道，如上市、與境外房地產(chǎn)投資基金合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及企業(yè)聯(lián)盟等；而 “212” 號(hào)文件的頒發(fā)與實(shí)行，使得發(fā)展商從信托公司獲取融資的門檻被大大提高，對(duì)發(fā)展商而言無疑是雪上加霜。因此，國內(nèi)發(fā)展商必然會(huì)進(jìn)一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求，房地產(chǎn)融資渠道會(huì)進(jìn)一步多元化。 境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)信貸繼續(xù)緊縮 20xx 年 “121” 號(hào)文件頒布以來，國內(nèi)銀行不斷加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制力度，表現(xiàn)為信貸規(guī)模緊縮及貸款審批更嚴(yán)格。而由于政策的慣性，銀行信貸緊縮的局面短期內(nèi)將無法得到緩解，預(yù)計(jì) 20xx 年國內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸仍將處于緊縮狀態(tài)。 而 20xx 年頒發(fā)的 “212” 文件事實(shí)上已經(jīng)明確表達(dá)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托貸款在短期內(nèi)是持限制態(tài)度的。這主要基于下面三個(gè)原因：其一，信托對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款支持一定程度上干擾了宏觀調(diào)控的正常進(jìn)行；其次，由于信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，而且從信托公司獲得貸款的多為業(yè)務(wù)運(yùn)作尚欠規(guī)范化的中小發(fā)展商，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托貸款風(fēng)險(xiǎn)加大；而近期部分到期 的信托計(jì)劃出現(xiàn)的問題也加劇了房地產(chǎn)信托貸款的緊縮。 綜上，預(yù)計(jì) 20xx 年境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)信貸會(huì)繼續(xù)緊縮。 境外融資渠道增加 20xx 年，境外資金將進(jìn)一步加大了對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng) (尤其是北京和上海 )的投資力度，而國內(nèi)發(fā)展商境外融資渠道則相應(yīng)增加?；谝韵略颍?(1)境外金融機(jī)構(gòu)受到國內(nèi)相關(guān)政策的影響少于境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，而外匯管制方面也出現(xiàn)了日趨靈活和市場(chǎng)化的傾向； (2)對(duì)人民幣升值的預(yù)期； (3)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)規(guī)范化與透明化進(jìn)一步提高。 銀行開發(fā)貸款進(jìn)一步緊縮 從圖 71 中可以看 出， 20xx 年以來我國銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款緊縮的趨勢(shì)已經(jīng)形成。從近一兩年宏觀調(diào)控的力度和趨勢(shì)來看， 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的緊縮局面幾乎難以改變。 另一方面，由于宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)發(fā)展商逐漸兩極分化，大發(fā)展商會(huì)相對(duì)較容易的從銀行取得貸款支持，業(yè)務(wù)處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)中；而中小發(fā)展商更難以從銀行取得貸款支持，使得這些中小發(fā)展商業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，而導(dǎo)致銀行對(duì)其發(fā)放貸款更加謹(jǐn)慎。 個(gè)人購房按揭貸款相對(duì)較松 由于個(gè)人購房按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在宏觀調(diào)控不斷加緊的同時(shí)，各家銀行始終在爭(zhēng)奪按揭貸款 市場(chǎng)份額；而隨著 20xx 年銀行業(yè)對(duì)外資的開放，外資銀