【導(dǎo)讀】《20xx年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報(bào)告》與以往報(bào)告的編制過程有三個(gè)方面不同。偉業(yè)顧問在20xx年銷售代理了35個(gè)樓盤，總成交額70億元左右，共成交。融服務(wù)項(xiàng)目6個(gè)。我們?yōu)椴煌蛻粼诓煌瑓^(qū)域、不同物業(yè)類型以及不同開發(fā)階段進(jìn)行的。大規(guī)模業(yè)務(wù)實(shí)踐，使得偉業(yè)顧問在房地產(chǎn)一、二級(jí)市場擁有了更多的話語權(quán)。家在20xx年北京三級(jí)市場上，二手房買賣成交約4200套，房屋租賃成交約24000套，研究、聯(lián)合發(fā)布對(duì)下一年的市場預(yù)測，必將會(huì)更有助于提高本報(bào)告的完整性。大多數(shù)人的市場預(yù)期將對(duì)市場最終。價(jià)格走勢、金融變化以及行業(yè)動(dòng)向等諸方面的判斷與預(yù)測。京地區(qū)不會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。產(chǎn)發(fā)展商及購房客戶均有較大信心，對(duì)年度市場的發(fā)展保持樂觀積極的預(yù)期。期，將使得北京本地客戶剛性的自住需求得到更大的釋放。二手房正成為一手房強(qiáng)有力的補(bǔ)充。能對(duì)二手房市場帶來不確定因素?？傮w來看，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向“微觀”調(diào)控，平穩(wěn)的政策

　　

【正文】 行亦會(huì)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的按揭貸款業(yè)務(wù)的爭奪。兩方面因素使得銀行在 20xx 年會(huì)相對(duì)放松對(duì)個(gè)人購房按揭貸款的審查，爭取更大的市場份額。 圖為 20xx20xx 年北京服務(wù)式公寓供應(yīng)套數(shù)示意圖 收益型物 業(yè)投資增速，自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)前景看好 20xx 年，收益型物業(yè)的投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比例將快速增長，其中包括寫字樓、商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等，且持有型物業(yè)租賃比例增加。而商業(yè)物業(yè)在保持高速增長的同時(shí)，不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之間的租金水平差異拉大。 論述：收益型物業(yè)前景廣闊 根據(jù)偉業(yè)顧問統(tǒng)計(jì)，近三年來收益型物業(yè) (寫字樓和商業(yè) )成交量增幅明顯， 20xx年 157 萬㎡， 20xx 年 110 月 175 萬㎡，占整個(gè)商品房成交量的比例也由 20xx 年的 7%提高至 %左右。相信隨著 20xx 北京奧運(yùn)的逐步臨近，中國 面向 WTO 和世界的進(jìn)一步開放，北京的收益型物業(yè)會(huì)被越來越多的海內(nèi)外人士所看好。 特別是受到 人民幣升值 預(yù)期和國內(nèi)優(yōu)質(zhì)收益型物業(yè)的高回報(bào)率的吸引，海外資本在北京的首選就是高級(jí)寫字樓、商場、酒店等持有型物業(yè)，這已被 20xx 年為數(shù)眾多的資本購買案例所證實(shí)。由于 20xx 年人民幣升 值 2%的幅度遠(yuǎn)沒達(dá)到預(yù)期值，因此短期內(nèi)海外資本不可能套現(xiàn)回流，通過并購持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)并坐等人民幣再次升值無疑是最好的選擇， 20xx 年將是最好的購買時(shí)機(jī)。投資回報(bào)率方面，根據(jù)偉業(yè)房地產(chǎn)金融部所掌握的資料，海外基金對(duì)購買北京物業(yè)的回報(bào)率要求一般在稅后 810%，相對(duì)于新加坡 4%、日本 5%、美國 67%的投資回報(bào)預(yù)期，明顯高出不少。 持有型寫字樓比例增加 寫字樓方面， 20xx 年全年成交 萬㎡。 CBD、中關(guān)村、金融街、亞奧等熱點(diǎn)區(qū)域所在的朝陽、海淀和西城區(qū)共計(jì)成交 萬㎡，占總成交的 75%，而 20xx 年前 10 個(gè)月上述數(shù)據(jù)分別提高至 萬㎡、 萬㎡和 %；價(jià)格方面，根據(jù)對(duì)城八區(qū)的統(tǒng)計(jì)，20xx 年前十個(gè)月成交均價(jià) 14366 元 /㎡，比去年增長 %，超過住宅的 %。從上述數(shù)據(jù)可以看出，北京寫字樓市場整體表現(xiàn)突出，價(jià)格上升很快，特別是熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽潜憩F(xiàn)出極佳的投資價(jià)值。目前寫字樓市場已逐漸開始由 “ 業(yè)主市場 ” 向 “ 租務(wù)市場 ”轉(zhuǎn)變，持有型辦公物業(yè)比例增加。 不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之間的商業(yè)物業(yè)租金水平差異拉大 從區(qū)域來講，南城商業(yè)物業(yè)租金的升幅將達(dá)北京地區(qū)最高；石景山、望京等區(qū) 域?qū)⒊蔀橥顿Y的重點(diǎn)；國貿(mào)商圈商業(yè)供應(yīng)漸趨飽和；三環(huán)以內(nèi)由于政策限制開發(fā)大型商業(yè)，20xx 年商業(yè)租金將上漲有望超過 15%。 從業(yè)態(tài)來看，餐飲業(yè)作為全市零售總額增長最快的行業(yè)， 20xx 年租金水平將繼續(xù)大漲，娛樂業(yè)緊隨其后，預(yù)計(jì)兩者上漲幅度都將超過 1015%；服裝、超市保持平穩(wěn)增長速度；受到大型商業(yè)選址呈外移趨勢的影響，百貨商場整體租金水平輕微下滑。 酒店和服務(wù)式公寓是國外基金繼寫字樓、商業(yè)之后的投資新寵 北京酒店業(yè)的前景被一致看好，目前全球著名酒店集團(tuán)幾乎全部進(jìn)入北京，像雅高、戴斯、洲際、香格里拉 、希爾頓和萬豪等品牌均在北京管理多家酒店。特別是知名品牌管理下的經(jīng)濟(jì)型酒店和商務(wù)型酒店，最受投資機(jī)構(gòu)的青睞。 服務(wù)式公寓方面，根據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 20xx 年開始，市場供應(yīng)套數(shù)以超過每年 200%的速度增長 (見圖 81)。目前的服務(wù)式公寓多以銷售為主，引入酒店管理機(jī)構(gòu)以酒店經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營，以較高的投資回報(bào)率受到投資者的追捧。 住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，裝修關(guān)乎成敗 首先，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將得到進(jìn)一步發(fā)展，依靠產(chǎn)品創(chuàng)新的競爭逐漸弱化。其次，隨著近幾年世界范圍內(nèi)爆發(fā)的 SARS、禽流感等疾病，引 發(fā)了人們對(duì)于現(xiàn)狀居住生活環(huán)境的高度關(guān)注， “ 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 ” 將會(huì)持續(xù)成為產(chǎn)品發(fā)展的主要方向。第三，住宅產(chǎn)品精裝修將成為提升附加值的主要手段，但精裝修管理水平是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 論述：產(chǎn)品創(chuàng)新競爭弱化 北京房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程應(yīng)包括以下幾個(gè)發(fā)展階段：關(guān)系競爭 → 包裝競爭 → 產(chǎn)品競爭 → 品牌競爭，而市場目前正處于產(chǎn)品競爭的后期。在產(chǎn)品競爭的初期，產(chǎn)品創(chuàng)新是項(xiàng)目之間競爭成敗的關(guān)鍵，特別是一個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)時(shí)，都會(huì)帶來一系列的產(chǎn)品跟風(fēng)，如 TOWNHOUSE、 花園洋房、小獨(dú)棟等。隨著市場逐漸成熟，特別是 針對(duì)居住類物業(yè)，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、市場信息更加透明公開、客戶需求更加理性成熟，產(chǎn)品將走出留于形式、表面的創(chuàng)新，向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 進(jìn)入 20xx年之后，能源短缺問題日益成為全社會(huì)關(guān)注的問題，建造節(jié)約型社會(huì)的口號(hào)深入人心； 20xx 年 7 月 1 日，我國第一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)—— 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施，標(biāo)志著其后的建筑產(chǎn)品中，節(jié)能成為驗(yàn)收的重要考評(píng)指標(biāo)；進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的同時(shí)，高新技術(shù)同節(jié)能設(shè)計(jì)手法相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)隔熱、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能又舒適的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，從而 變被動(dòng)達(dá)標(biāo)為主動(dòng)提升住宅附加值 —— 這種設(shè)計(jì)原則將在 20xx 年得以凸顯。 而從 20xx年的 SARS 到 20xx 年的 禽流感 ，人們對(duì)環(huán)保的重視程度兩年里極大的增強(qiáng)，這種心態(tài)也將或多或少的反映到對(duì)居住、辦公的理念上來。預(yù)計(jì) 20xx 年， “ 環(huán)保 ” 在賣方的營銷概念和買方的甄選原則中的地位都會(huì)有 所提升。 裝修 關(guān)乎成敗 從偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測情況來看，近年來居住類房地產(chǎn)項(xiàng)目中，帶裝修項(xiàng)目比例有所提高。但由于購房客戶的需求不同，再加上目前裝修行業(yè)的不規(guī)范性，從而會(huì)使得裝修的作用可能是為項(xiàng)目錦上添花，也可能是畫蛇添足。 精裝修交房有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升，特別是針對(duì) 二次置業(yè)的購房客戶而言。但是伴隨著精裝修項(xiàng)目比例的提高，相應(yīng)的也會(huì)產(chǎn)生了一些問題，其中最為突出的，是裝修質(zhì)量的問題。因此，提高精裝修管理水平將成為很多發(fā)展商項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)的二級(jí)市場運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在一級(jí)市場上的開發(fā)力度；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則將致力于房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的業(yè)務(wù)整合、系統(tǒng)整合，直至全面整合。 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合的趨勢。發(fā)展商之間聯(lián)合拿地，代理商之間的聯(lián)合銷售，將成為越來 越普遍的現(xiàn)象。 論述：縱向整合的趨勢 經(jīng)歷了 20xx年的 宏觀調(diào)控 和政策頻出后，原有的行業(yè)規(guī)則被打破，老的操作手段漸漸失靈，驅(qū)使各類機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)鏈的縱向上進(jìn)行整合。 首先，隨著土地招拍掛政策的深入推行，發(fā)展商獲取開發(fā)用地的難度在不斷提高，原本的關(guān)系競爭優(yōu)勢逐步喪失，迫使 更多的發(fā)展商從簡單的二級(jí)開發(fā)到主動(dòng)涉足復(fù)雜的土地一級(jí)開發(fā)，不僅可以獲得一定的土地一級(jí)開發(fā)利潤，更進(jìn)而能夠在二級(jí)開發(fā)中獲得更多競爭優(yōu)勢。 其次，一、二級(jí)市場的緊密結(jié)合，使發(fā)展商與各種類型的金融機(jī)構(gòu)、投資商之間的上下游整合需求更加強(qiáng)烈。 第三，處于產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)上的各類經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，由于信息渠道、客戶資源的差異，也將選擇業(yè)務(wù)、系統(tǒng)，甚至全面的互動(dòng)整合來滿足上游發(fā)展商及下游購房客戶的需求。 橫向聯(lián)合的趨勢 在新的市場環(huán)境中，原本處于 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上的競爭者在競爭中合作將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要趨勢。在一、二、三級(jí)市場的各個(gè)環(huán)節(jié)中處于競爭地位的行業(yè)競爭者，在某一項(xiàng)目中可能以合作者的姿態(tài)出現(xiàn)，成為同盟軍，如未來土地供應(yīng)市場上幾家發(fā)展商聯(lián)合拿地的可能，境內(nèi)、境外服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合代理銷售等。