【文章內容簡介】 度的土地供應會對其產生較大的影響。根據(jù)經驗推算， 20xx 年的新房主要會來源于 20xx 年初至 20xx 年末出讓的土地。如圖 31 所示，雖然 20xx 年的土地供應很大，但主要原因是由于 831 大限促使土地集中上市交易，這種現(xiàn)象具有極大的不規(guī)律性，不能做為常規(guī)判斷依據(jù)；而 20xx 年 110 月的土地供應是近年來供應量最低的，因此會對 20xx 年的新房市場供 應產生較大的影響。其次， 20xx 年的新開工面積也會直接影響 20xx 年的新房供應。根據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年 110 月商品住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 22%。同時根據(jù)對上市商品住宅的跟蹤數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年 110 月北京市上市商品住宅 萬套，由此預估， 20xx年全年上市套數(shù)約比 20xx 年減少 20%左右。因此， 20xx 年的新房供應也將不容樂觀。然而，如果政府通過更為嚴厲的手段促使發(fā)展商所持有的存量土地加快進入市場，也不排除新房供應的矛盾有 所緩解。 偉業(yè)顧問日常項目監(jiān)測數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計表明： 20xx 年新上市項目 280 余個， 20xx 年307 個， 20xx 年 110 月共推出新項目不足 270 個。根據(jù)以往經驗預估， 20xx 年新上市項目的總量可能在 260 個左右。 二手供應持續(xù)增加，但供不應求仍難改變 根據(jù)我們的分析，由于存量房基數(shù)本身較大，以及客戶置業(yè)升級需求的增加等方面的原因， 20xx年 二手房 房源供給量比 20xx 年增加了 %, 預計 20xx 年的二手房供應量仍會持續(xù)這種增長趨勢。但是，目前北京市二手房市場上的供需比例依然有極大的不匹配，大致在 1：5 左右，而且更值得關注的是，我愛我家的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年二手房的客戶需求增加量比同期的房源供給增加量高出 80%。由于供應量增加的速度遠不及需求量增加的速度迅猛，導致市場供不應求格局越來越難以改變。 圖為購房者對下一年度房價變化判斷示意圖 利好逐步兌現(xiàn)，需求開始爆發(fā) 中國承諾 20xx年銀行業(yè)和流通領域的全面開放，以及人民幣升值的預期，主要吸引以外籍客戶為主的投資購房需求；奧運基礎設施的逐步完成及奧運概念的強力推廣，將進一步激發(fā)以外地客戶為主的投資加自住型購房需求；而對今后房價仍會上漲的預期，將使得北京本地客戶剛 性的自住需求得到更大的釋放。 論述：外籍客戶投資京房 一方面，中國加入 WTO 后， 在 20xx 年底到 20xx 年底期間，將全面開放貨運代理、郵遞服務、保險業(yè)、銀行業(yè)和流通領域，這些領域的外資進入將為北京帶來更多的實際需求；另一方面， 20xx 年 7 月 21 日 19 時起，人民幣開始實行浮動匯率制度，人民幣實際升值 2%，這更鞏固了外資對人民幣進一步升值的心理預期。兩方面合力帶動下，公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)等收益型物業(yè)將成為外籍客戶投資的重點。 外地客戶兼顧自用、投資 奧運設施周邊道路 (24 條 )作為配 套設施建設的一部分，成為 20xx 年及今后一段時間內道路建設的重點，目前 13 條奧運周邊設施道路正在施工建設。軌道交通方面，地鐵 4 號線、地鐵 5 號線、地鐵 10號線一期工程、首都機場軌道交通、京津城際軌道交通線正在緊張施工中，地下直徑聯(lián)絡線工程已取得 國家發(fā)改委 批復 ,20xx 年內完成 前期工作。預計 20xx 年開始這些道路設施將逐步竣工并投入使用，屆時將大大緩解奧運設施周邊乃至整個北京的交通壓力。同時，其他奧運基礎設施的建設和陸續(xù)完工，將進一步改善北京的居住環(huán)境和居住質量。 20xx 年，北京奧組委發(fā)布了北京 20xx 年奧運會吉祥物和口號，從 20xx 年開始，奧運形象的打造也將全面展開，奧運概念的推廣將在全國范圍內深入人心。 隨著奧運建設的逐步完成所帶來的居住環(huán)境的確實改善和奧運概念推廣的深入人心，外地客戶在北京的投資兼自用需求將在 20xx 年得到更廣泛的發(fā)掘。 本市需求自用為主 據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù) (見圖51)顯示，截至 20xx 年底，在北京購房客戶中，以投資為目的的購房客戶僅占 %，自用兼投資型購買目的的也僅為 %，其余 %均為自用需求，可見北京的剛性需求仍然很大，預計 20xx 年仍將保持這一特點。 購房者判斷 房價 仍會上漲 北京市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布 “20xx 年 110月，全市商品住宅期房平均價格 6781 元 /平方米，同比上漲了 1196 元 /平方米，漲幅為 %；其中普通商品住宅 6754 元 /平方米，同比增長 %” 。盡管我們知道 %的價格漲幅更多的來自于消費結構的變化，但這個數(shù)字帶給消費者的心理沖擊仍然是不可小覷的。一年的觀望卻等來了價格的更快上漲，其結果 必然導致越來越多的潛在購房客戶傾向于加快購房進程。而從偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見圖 41)： %的受訪者判斷未來房價仍會上漲。 綜上所述，隨著各項利好消息的逐漸落實，各類購房者的購房信心越來越足，加上北京需求市場剛性特征顯著，可以預計， 20xx 年是有效需求開始放量的一年。 圖為需求總價、面積回歸合理示意圖 圖為客戶購房可承受房屋總價、面積情況示意圖 客戶認知歸于理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調控后的北京房地產市場，購房客戶逐漸成熟， 形成對房地產市場發(fā)展的理性認知，如房地產短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都即將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導等。同時，購房者對于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上北京城市中心區(qū)可開發(fā)土地的減少，使得二手房正成為一 手房強有力的補充。 論述：短期投資行為減少 為此次預測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見圖 51)：一手市場單純投資型購房客戶比例為 %，自用兼投資型購房客戶比例為 %，自用型購房客戶比例為 %。而 20xx 上半年的另一次市調表明當時的購房客戶中單純投資型比例比目前高出一倍，接近 20%，這意味著 宏觀調控 形勢下的短期投資客戶大為減少，多數(shù)購房客戶認同房地產長期投資方式，同時也說明了他們在正確的解讀了宏觀調控措施后，對市場預期依舊充滿信心。 需求總價、面積回歸合理 市調結果 同時顯示，無論從需求總價還是從需求面積上看，不同層次的比例呈現(xiàn)類似正態(tài)分布 (見圖 52)。特別值得注意的是 60100 ㎡的供應量在目前市場上仍為數(shù)不多，應可成為 20xx 年市場定位、產品定位的方向之一。 購房甄選拒絕概念 對購房甄選因素進行重要性指數(shù)分析：以區(qū)位因素重要程度為 1000 點，交通條件重要程度為 750 點，排在第二位，房屋總價重要程度為 600 點，排在第三位。其余購房因素的重要程度均不足 500 點，說明區(qū)位、交通和總價因素在購房者甄選房屋時成為絕對主因，消費者的購房理念正在進行理性的轉變。 二 手房成為新房有力補充 據(jù)我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調控的大環(huán)境下， 20xx 年北京二手房交易量為 65000 套，與 20xx 年北京二手房交易量的 57374 套相比，成交量增加了 7626 套，環(huán)比增長 %。 長期以來，二手房因房屋結構過時、外觀形象不好等各種問題，一直無法被絕大多數(shù)購房者所接受。然而 房價 經過 20xx 年和 20xx 年的高