【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)影響下滑 。 2021 年，住宅新開工面積為1158 萬平方米，同比 下降 %。辦公樓新開工面積為 586 萬平方米，同比 增長(zhǎng) 39%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積 增長(zhǎng)加速 ，同比 增長(zhǎng) %至 344 萬平方米。 2021 年各類物業(yè)新開工增速出現(xiàn)分化，住宅因基數(shù)較高出現(xiàn)下滑，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均大幅增長(zhǎng)。 4 0 %2 0 %0%20%40%60%80%01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 0萬平方米房屋新開工面積 ( 左 ) 同比增長(zhǎng)率 ( 右 ) 8 0 %4 0 %0%40%80%1 2 0 %1 6 0 %住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 10 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)新開工面積占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 住宅 新開工面積占比 明顯回落 ， 商辦類新開工面積有所上升 。 2021 年， 住宅 新開工面積 占比明顯回落， 由 2021 年的 %下降 至 2021 年的 %。而 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓 占比 均上升 ， 分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)至 %和 %。 ? 施工： 施工面積降幅擴(kuò)大 住宅占比回落 圖： 20212021 年北京市房屋施工面積及增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 施工面積 增速降幅擴(kuò)大 。 2021 年，北京市房屋施工面積為 12993 萬平方米， 增速再次下降 ，降幅有所擴(kuò)大， 同比 下降 %。與全國(guó)施工面積增速 %相比，北京的增速低 個(gè)百分點(diǎn)。 92% 90% 88%84% 83%78%71% 76%78% 74% 82% 77%65% 63% 67%55%4% 5%8%9% 10%12%12%12% 8% 14%8% 14%22% 24% 22%28%4% 5% 5% 8% 7%10%16% 12% 14% 12%10% 9% 13% 13% 11%16%0%20%40%60%80%1 0 0 %住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1 0 %0%10%20%30%40%02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 0萬平方米房屋施工面積 ( 左 ) 同比增長(zhǎng)率 ( 右 )2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 11 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)施工面積 增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 住宅 施工面積持續(xù)下滑，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓施工面積增長(zhǎng) 。 2021 年，住宅施工面積 為 6261萬平方米，同比下降 %。辦公樓施工面積達(dá)到 2410 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，增速 提高 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為 1326 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，增速與去年持平 。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)施工面積占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 住宅施工面積占比 回落 ，辦公樓 和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 占比 均有所 增長(zhǎng)。 從占比看， 2021 年住宅 施工面積占比為 %，相比 2021 年下降 個(gè)百分點(diǎn) 。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 和辦公樓 施工面積占比分別為%和 %，較 2021 年均有所 上升 ， 升 幅分別為 、 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 竣工： 增速創(chuàng)近 9 年最低 ， 但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯 圖： 20212021 年北京市房屋竣工面積及增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 4 0 %0%40%80%住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房80% 84% 83% 81% 79% 78%70% 68% 67% 69% 73% 73% 72% 69% 66%63%12% 10% 10% 12% 13% 13%14% 16% 16% 14% 12%15% 16% 20%21% 24%8% 6% 6% 7% 8% 9%16% 17% 17% 17% 15% 12% 12% 11% 12% 13%0%20%40%60%80%1 0 0 %住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2 0 %0%20%40%60%01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 0萬平方米房屋竣工面積 ( 左 ) 同比增長(zhǎng)率 ( 右 )2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 12 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 房屋竣工面積 為近 9 年增速最低 低于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn) 。 2021 年，房屋竣工面積為 2631 萬平方米，相比 2021 年 減少 了 423 萬平方米。從增速看， 2021 年房屋竣工面積同比 下降 %， 低于 全國(guó)竣工面積 %的增速。歷史數(shù)據(jù)顯示， 20212021 年竣工面積逐年增加，并在 2021 年達(dá)到峰值，之后出現(xiàn)下滑， 2021 年之后，總共出現(xiàn)了 6 次同比下降和 4 次同比上升， 2021 年為近 9 年增速最低 。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)竣工面積增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 住宅物業(yè)竣工面積大幅回落 ， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積增幅明顯 。 分物業(yè)看， 2021 年， 住宅 物業(yè)竣工面積 降幅 %，比去年下降 個(gè)百分點(diǎn)。 辦公樓 物業(yè)竣工面積增速較去年下降 %， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積增速較去年 大幅 增長(zhǎng)，增幅 達(dá) %。 圖： 20212021 年北京市不同物業(yè)竣工面積占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 各類物業(yè)中 辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 竣工面積占比上升。 2021 年，從竣工面積占比看， 辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積占比同比均出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì) ， 其中辦公樓 竣工面積為 385 萬平方米，占比 19%，較 2021 年上升了 個(gè)百分點(diǎn) ； 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為 260 萬平方米 ，占比 13%， 較 2021 年上升了 個(gè)百分點(diǎn) ；住宅竣工面積 為 1378 萬平方米，占比 %，與 2021 年相比， 住宅 下降 明顯 ，下降 個(gè)百分點(diǎn)。 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%1 0 0 % 住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房87% 91% 91% 91% 86% 86%79% 75%67% 72%76% 73% 77% 79% 75%68%8% 6% 5% 4%6% 9%11%13%18% 14%10% 14% 11%13% 16%19%4% 3% 4% 5% 8% 5%10% 13% 15% 14% 14% 13% 12% 8% 9% 13%0%20%40%60%80%1 0 0 %住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 13 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 二、 政策環(huán)境： 宏觀政策 日趨寬松，區(qū)域發(fā)展上升新高度 全國(guó)政策： 金融財(cái)稅政策頻出力促消費(fèi)，市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境日趨寬松 2021 年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，行業(yè)運(yùn)行的政策環(huán)境顯著改善。從需求端來看，中央多輪降準(zhǔn)降息，并通過降低首套及二套房首付比例、減免稅費(fèi)、放開準(zhǔn)入等措施，構(gòu)建寬松的市場(chǎng)環(huán)境。地方政策靈活調(diào)整，采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購(gòu)限外等多措施刺激消費(fèi)。從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境。多輪政策組合奠定了樓市回暖基礎(chǔ)，未來短期內(nèi)仍有望在信貸、貨幣、稅費(fèi)等政策方面繼續(xù)放松。同時(shí)，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內(nèi)的長(zhǎng) 效機(jī)制將積極推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。 (1) 貨幣 、 信貸 、財(cái)稅政策持續(xù) 寬松 ，推動(dòng)市場(chǎng) 需求釋放 貸款利率多輪下調(diào) ， 力促地產(chǎn)消費(fèi) 。 在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，今年央行延續(xù) 2021 年 11月 以來 穩(wěn)健偏松 的 貨幣政策， 2021 年 已實(shí)施 五 次降息，四次全面降準(zhǔn)。五年以上長(zhǎng)貸利率降至 %的歷史低點(diǎn)，存準(zhǔn)率也回落到 2021 年的寬松水平。多輪降息直降購(gòu)房成本，刺激潛在需求釋放，對(duì) 促進(jìn)房地產(chǎn) 銷售 回暖與穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)揮了關(guān)鍵作用。 降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性直接改善房地產(chǎn)行業(yè)投融資環(huán)境， 在一定程度上 有效緩解 了 房企資金壓力。同時(shí)央行還實(shí)施了擴(kuò)大逆回購(gòu)、中期借貸便利（ MLF）、抵押補(bǔ)充貸款（ PSL）等多種貨幣政策工具組合， 并 改革存款準(zhǔn)備金考核制度、擴(kuò)圍信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn) 等，以 增加市場(chǎng)流動(dòng)性和可貸資金。多輪貨幣政策 調(diào)整， 強(qiáng)化市場(chǎng)回暖預(yù)期，穩(wěn)定 了樓市消費(fèi) 信心。 信貸政策逐步放寬， 持續(xù)降低購(gòu)房門檻 。 繼 2021 年“ 930”政策 之后， 信貸政策 持續(xù) 放松。信貸政策的逐步放寬， 明顯降低了 首置和部分改善需求 的購(gòu)房門檻 ，延續(xù) 了 樓市交易熱度 ， 并在一定程度上緩解了各級(jí)城市的庫存壓力。 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 14 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 圖： 20212021 年信貸政策調(diào)整 資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理 財(cái)稅政策積極調(diào)整， 地方 多管齊下活躍市場(chǎng)交易。 2021 年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，積極的財(cái)政政策要加力增效，繼續(xù)實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅和普遍性降費(fèi)。今年以來中央財(cái)稅政策積極調(diào)整，目前個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期已由 5年調(diào)整為 2年，新房及二手房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)有所下降，十三五 規(guī)劃建議 也 提出 要 加快建立綜合和分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制 ， 未來財(cái)稅政策仍有調(diào)整空間。 同時(shí) ，六部委聯(lián)合公布取消對(duì)境外個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)買住房的限制條件， 國(guó)務(wù)院 下調(diào) 除保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目 外 房地產(chǎn)行業(yè)其他項(xiàng)目最低資本金比例 ，促 進(jìn) 需求釋放 ，助推行業(yè)穩(wěn)定。而 地方 政府也因城施策，通過 稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購(gòu)限外等 政策進(jìn)一步鼓勵(lì)需求 刺激消費(fèi) ， 如甘肅、四川、安徽 、 山西 等省市取消 商品房購(gòu)房限制 ， 寧波、濟(jì)南、沈陽、新鄉(xiāng) 等城市實(shí)施契稅減免。 (2) 中央及地方公積金新政力度加大， 公積金制度改革 獲突破 公積金政策寬松力度加大，降門檻、增額度、 推進(jìn)異地貸款 。 今年以來，國(guó)家公積金政策積極調(diào)整， 除了降低首付比例外，還通過 提高貸款額度 、放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業(yè)貸款掛鉤等， 進(jìn)一步加大對(duì)職工使用公積金購(gòu)房貸款 的 支持力度。年末 國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》 ，在放寬提取和使用條件的同時(shí)，提出 公積金資產(chǎn)證券化 ， 增強(qiáng)資金流動(dòng)性、促進(jìn)資金保值增值 ，進(jìn)一步推進(jìn)公積金制度改革。 地方公積金政策調(diào)整 力度加強(qiáng) ，覆蓋 范圍擴(kuò)大 ， 使用效率 提高 。 根據(jù)中央繼續(xù)推進(jìn)住房公積金改革、用好用足公積金的指示，地方省市密集放寬公積金政策， 惠及更多城市、人群，刺激潛在購(gòu)房需求釋放，提高 了 公積金實(shí)際使用效率。 2021年“ 930”政策 ?對(duì)擁有 1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。 2021年“ 330”政策 ?公積金首套自住房首付比例 20%；未結(jié)清首套房貸款家庭購(gòu)買二套房商貸最低首付為 40%。 2021年“ 831”政策 ?對(duì)擁有 1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭 ，二套房公積金首付 20%。（ 一線城市比例自主確定 ） 。 2021年“ 930”政策 ?不“限購(gòu)”城市商貸首套房首付比例最低為25%。 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 15 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 01056319252。 (3) 土地 及保障房 政策適時(shí) 調(diào)整 ，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革加速推進(jìn) 土地 供應(yīng) 控規(guī)模、調(diào) 結(jié)構(gòu)， 從源頭調(diào)節(jié) 市場(chǎng)供應(yīng) ，降低 庫存壓力 。 供應(yīng)層面通過控制、優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，盤活存量土地促進(jìn)庫存去化。 3 月 末 ，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化 2021 年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 。 9月， 國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委下發(fā)《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》， 11 月國(guó)務(wù)院連出《