【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算： 注：。未動(dòng)工土地 這部分土地未動(dòng)工主要是拆遷問(wèn)題和資金問(wèn)題，按理說(shuō)在2007年形成住房供應(yīng)的可能性較小，但是政府在盤活閑置土地方面顯示出了很大的決心，加之拿到這些土地的開(kāi)發(fā)商絕不愿土地被收回，又碰到市場(chǎng)預(yù)期非常好的2007年，所以其中的一部分土地得以盤活應(yīng)在情理之中。通過(guò)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目抽樣進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目計(jì)劃在2006年和2007年開(kāi)工的較多，考慮到形成銷售項(xiàng)目的滯后，保守估計(jì)有20%的地塊可以在07年形成住宅銷售供應(yīng)，約134公頃。已完成開(kāi)發(fā)土地 由于該類土地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)動(dòng)機(jī)很強(qiáng)，近期的土地大多為招拍掛形式取得的，所以這類土地的開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取早日動(dòng)工并且能夠開(kāi)始銷售、進(jìn)入市場(chǎng)的意愿很強(qiáng)。估計(jì)有70%以上的土地可以在07年形成住宅供應(yīng)，約668公頃。正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地 由于很多項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)上形成供給，也存在一些土地沒(méi)有形成供給（例如大盤后期）。對(duì)相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)抽樣計(jì)算，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地70%已在市場(chǎng)上形成住宅項(xiàng)目開(kāi)始銷售。所以估計(jì)有20%的地塊可以在07年形成住宅供應(yīng)，約390公頃。綜上所得，2007年有效土地供應(yīng)量為約為1192公頃，估算得07年北京有效供給住宅面積2145萬(wàn)平方米，與2006年預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量1400~1500公頃相比，增長(zhǎng)50%以上。其中，北京市邊緣組團(tuán)和重點(diǎn)新城區(qū)域?qū)⒊蔀楣┙o的重點(diǎn)。2. 住宅成交均價(jià)漲幅放緩，回落至10%左右。2006年全年住宅用地平均土地價(jià)格3463元/m2，比05年的2546元/m2增長(zhǎng)36%，預(yù)計(jì)07年在北京城區(qū)住宅用地進(jìn)一步稀缺的環(huán)境下土地價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲，連同建筑原材料價(jià)格上浮共同導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本提升。同時(shí)，2007年交通設(shè)施的不斷完善，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)以及人民幣升值利好無(wú)疑將會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。通過(guò)偉業(yè)顧問(wèn)2006年底在售的領(lǐng)秀新硅谷、沿海賽洛城、龍灣別墅等項(xiàng)目的銷售情況了解到，諸多項(xiàng)目成交繼續(xù)保持量?jī)r(jià)齊增，供需兩旺態(tài)勢(shì)有望進(jìn)一步延續(xù)。綜上多方面因素考慮，預(yù)計(jì)2007年北京住宅成交均價(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)。然而，價(jià)格在上揚(yáng)的同時(shí)，面臨著諸多的抑制因素：政府銀根收縮、土地監(jiān)查、稅收加強(qiáng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、限外令等調(diào)控政策的效果預(yù)計(jì)會(huì)在2007年逐步顯現(xiàn)，一系列調(diào)控政策顯示出的政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心將會(huì)對(duì)2007年的成交價(jià)格走勢(shì)帶來(lái)關(guān)鍵性的影響。固定資產(chǎn)投資增速的平穩(wěn)回落、回暖的證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金分流都有可能在一定程度上放緩房?jī)r(jià)的增速。同時(shí)，城市外擴(kuò)步伐加快，郊區(qū)成交份額不斷增加，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整也會(huì)降低整體成交均價(jià)的增速。 另外，購(gòu)房者對(duì)奧運(yùn)會(huì)后住宅市場(chǎng)的觀望，以及對(duì)“90m2?70%”執(zhí)行情況的期待，也會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)減速效果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。綜合以上分析，預(yù)計(jì)2007年住宅成交均價(jià)漲幅將回落至10%左右。 觀點(diǎn)四：二手住宅交易量?jī)r(jià)齊升，客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變預(yù)計(jì)2007年二手住宅房?jī)r(jià)增幅10%左右，成交量有望突破10萬(wàn)套，其中二手商品住宅所占比重將上升至二手總成交量的65%以上。另外，隨著一、二手住宅價(jià)格差距不斷縮小，二手房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)凸顯，客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變。論述：1. 價(jià)格漲幅將在10%左右。2006年北京二手住宅因新征稅費(fèi)而使交易成本不斷上升，業(yè)主的轉(zhuǎn)嫁、惜售等行為令市場(chǎng)交易價(jià)格上漲明顯，全年漲幅達(dá)25%左右。二手住宅房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，已引起社會(huì)各界的密切關(guān)注。隨著二手房各項(xiàng)稅費(fèi)政策已基本落實(shí)，中介行業(yè)即將展開(kāi)全面的內(nèi)部整頓，加之政府對(duì)二手市場(chǎng)的盤活政策，增加二手住宅房源的有效供給，預(yù)計(jì)明年北京市二手住宅價(jià)格漲幅將在10%左右。2. 成交量有望突破10萬(wàn)套。根據(jù)目前成交情況，同2005年相比增幅約8%，這一增長(zhǎng)率為2000年以來(lái)的歷史最低。成交量增幅減緩的主要原因在于二手房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅的征收，大大降低了二手住宅相比一手的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但二手住宅作為新增住宅的一個(gè)重要補(bǔ)充，增加二手住宅房源有效供給，滿足多層次的住宅需求，已經(jīng)成為政府盤活二手住宅市場(chǎng)的重要舉措。隨著新增住宅的進(jìn)一步郊區(qū)化，城區(qū)二手住宅的區(qū)域優(yōu)勢(shì)日漸凸顯，預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)中被抑制交易的房源將在2007年充分釋放，成交量將大于8萬(wàn)套，樂(lè)觀估計(jì)將可能突破10萬(wàn)套大關(guān)。 3. 二手商品住宅比重將達(dá)到總成交的65%以上2006年受到宏觀調(diào)控以及兩稅的影響，部分二手商品住宅持有者“惜售”，而購(gòu)房者也不愿接受業(yè)主將營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到房款中。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受稅費(fèi)影響的公房，大約占二手市場(chǎng)總成交量的44%左右。但隨著相關(guān)稅費(fèi)的逐步落實(shí)、已購(gòu)公房資源的市場(chǎng)稀缺性、購(gòu)買滿五年的二手商品住宅隨時(shí)間的增多、以及市場(chǎng)對(duì)五年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)認(rèn)定的變化，預(yù)計(jì)2007年二手商品住宅交易所占比重將會(huì)回升，其市場(chǎng)比重將達(dá)到二手總成交量的65%以上。 4. 客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變，價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)凸顯。突出的價(jià)格優(yōu)勢(shì)一度是眾多購(gòu)房者選擇二手住宅的直接原因。但從2006年開(kāi)始，稅費(fèi)的征收使得其房?jī)r(jià)上漲迅猛，甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)一、二手住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。在房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)趨淡的同時(shí)，二手住宅區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，目前大部分二手住宅供應(yīng)都在四環(huán)以里，而一手住宅的郊區(qū)化使得時(shí)間和交通成本大幅上升，一手住宅又多為期房，入住時(shí)間相對(duì)延后，相比之下具備區(qū)域優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)房特點(diǎn)的二手住宅將成為部分購(gòu)房者新的選擇。 觀點(diǎn)五：一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度大增，租賃市場(chǎng)尤為看好隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，客戶對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知逐漸歸于理性，棄買求租的現(xiàn)象也將逐漸增多。預(yù)計(jì)2007年原有租賃熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)升溫，沿著軌道向城市邊緣擴(kuò)散，整個(gè)租賃市場(chǎng)大需求與大供給相互呼應(yīng)，成交量將上漲8%左右。論述：1. 租賃市場(chǎng)供需雙雙增大，成交量將上漲8%。2006年加征多項(xiàng)二手交易環(huán)節(jié)的稅項(xiàng)使得部分二手住宅房源逐漸轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，形成2007年租賃市場(chǎng)房源放量。與供給增大相對(duì)應(yīng)，2007年的租賃需求也會(huì)進(jìn)一步膨脹：隨著2007年北京進(jìn)入奧運(yùn)工程建設(shè)的最后階段，外地進(jìn)京人數(shù)攀升，租房需求隨之增大；受房?jī)r(jià)和稅收影響，對(duì)新房和二手住宅卻步的購(gòu)房者棄買求租的現(xiàn)象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結(jié)”選擇在原住址附近租房，也進(jìn)一步增大了租賃需求。但考慮到北京勞動(dòng)密集型企業(yè)的外遷，及北京未來(lái)可能加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)人口的管理，預(yù)計(jì)2007年北京總體租賃市場(chǎng)成交量將上漲8%左右。 2. 租賃價(jià)格穩(wěn)中有升，普通住宅價(jià)格上漲5%10%。由于房屋租賃強(qiáng)制備案的實(shí)施，普通住宅租賃市場(chǎng)的房主為了保證自身既得利益，定會(huì)將相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給求租者，這將促使普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)微漲，加之5%的租賃綜合稅，普通住宅租賃價(jià)格預(yù)計(jì)將上漲5%10%左右。 3. 原有租賃熱點(diǎn)持續(xù)升溫，軌道交通附近新增熱點(diǎn)隨著奧運(yùn)臨近以及新建的地鐵5號(hào)、10號(hào)線施工逐漸接近尾聲，軌道交通沿線將進(jìn)一步成為熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)北京南站的改建也將帶動(dòng)南城整體租賃市場(chǎng)的繁榮。 觀點(diǎn)六：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)，土地供給量增加趨勢(shì)漸現(xiàn)針對(duì)目前部分通過(guò)走一級(jí)開(kāi)發(fā)曲線拿地的開(kāi)發(fā)商在社會(huì)上造成的不良影響，以及因?yàn)橥恋毓┙o相對(duì)不足所帶來(lái)供需失衡的壓力，相關(guān)部門已經(jīng)意識(shí)到規(guī)范土地市場(chǎng)秩序、促進(jìn)土地有效供給的重要性。土地一級(jí)開(kāi)