【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 圖 5： 北京財(cái)政收入及增速（ 20212021 年） 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 北京進(jìn)出口貿(mào)易總額 受國(guó)際經(jīng)濟(jì)疲軟影響， 2021 年貿(mào)易逆差創(chuàng)下最高紀(jì)錄 2021 年北京地區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總值為 3895 億美元，同比增長(zhǎng) %。其中，出口 590 億美元，同比增長(zhǎng) %；進(jìn)口 3305 億美元，同比增長(zhǎng) %。 2021 年累計(jì)貿(mào)易逆差規(guī)模 2715 億美元，同比增 長(zhǎng) %。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。 2021 年，北京地區(qū)外貿(mào)規(guī)模在全國(guó)各?。ㄊ校┲腥匀慌琶?4 位，占同期全國(guó)進(jìn)出口總值的 %，比 2021 年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)出口同比增速也高出全國(guó)整體增速 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 6： 北京進(jìn)出口貿(mào)易總額（ 20212021 年） 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 常住人口增長(zhǎng)及人口結(jié)構(gòu) 2021 年外來(lái)新增人口占七成左右，成絕對(duì)主力 20212021 年北京常住人口總量由 1581 萬(wàn)人增長(zhǎng)至 2069 萬(wàn)人， 人口凈增加 488 萬(wàn)人，其中本地常住人口由 1213 萬(wàn)人增長(zhǎng)至 1296 萬(wàn)人，凈增加僅 83 萬(wàn)人，而外來(lái)常住人口則由 萬(wàn)人迅速增長(zhǎng)至 萬(wàn)人，凈增長(zhǎng) 萬(wàn)人。 2021 年，北京外來(lái)常住人口已達(dá)到 萬(wàn)人，占常住人口總量的 %， 2021 年至 2021年，外來(lái)新增人口均占總新增人口的 %左右，是北京每年新增人口的絕對(duì)主力。 圖 7： 北京常住人口結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)率（ 20212021 年） 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 9 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 人均可支配收入及社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2021 年經(jīng)濟(jì)趨好，人均可支配收入增長(zhǎng) % 2021 年北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 6900 億元，同比增長(zhǎng) %，增速較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年以來(lái)，宏觀調(diào)控力度加大， GDP 增長(zhǎng)幅度減緩，社會(huì)消費(fèi)品零售總額與其存在較強(qiáng)的相關(guān)性，因此社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速也出現(xiàn)了減緩的趨勢(shì)。 2021 年北京人均可支配收入達(dá) 36469 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng) %，增幅高于上年 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 8： 北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額（ 20212021 年） 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 圖 9： 北京人均可支配收入（ 20212021 年） 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 10 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 城市發(fā)展規(guī)劃研究 北京城市空間發(fā)展規(guī)劃 ?兩軸 兩帶 多中心?的空間結(jié)構(gòu)到?中心城 新城 鎮(zhèn)?的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu) ,強(qiáng)化城市空間職能，構(gòu)建現(xiàn)代國(guó)際城市構(gòu)架；中心城發(fā)展已基本成型，政府正大力推進(jìn)新城的建設(shè)發(fā)展。 在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建?兩軸 兩帶 多中心?的城市空間結(jié)構(gòu)。兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的?東部發(fā)展帶?和包括 大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的?西部發(fā)展帶?。多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū) (CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。 在?兩軸 兩帶 多中心?城市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，形成中心城 新城 鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。 中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟(jì)功能集中體現(xiàn)的地區(qū)。其范圍是上版總體規(guī)劃市區(qū)范圍加上回龍觀與北 苑北地區(qū)，面積約 1085 平方公里。 新城是在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。規(guī)劃新城 11 個(gè)，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝； 鎮(zhèn)是建制鎮(zhèn)的簡(jiǎn)稱，是推動(dòng)北京城鎮(zhèn)化的重要組成部分，包括重點(diǎn)鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)； 北京城市空間發(fā)展策略 按照?兩軸 兩帶 多中心?的城市空間結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā)展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力，實(shí)施分區(qū)域的城市發(fā)展策略 。 中心城區(qū)域 —— 發(fā)展以高端服務(wù)、金融保險(xiǎn) 和文化旅游為主體的第三產(chǎn)業(yè)，完善優(yōu)化政治、文化和國(guó)際交往中心的功能； 西部發(fā)展帶 —— 生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)； 延慶、昌平、門頭溝、房山、大興 —— 高新技術(shù)研發(fā)與服務(wù)、旅游休閑、商業(yè)物流、教育等，改善生態(tài)環(huán)境，引導(dǎo)高品質(zhì)、組團(tuán)式集約發(fā)展，防止高密度連片開(kāi)發(fā)； 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 11 東部發(fā)展帶 —— 北京對(duì)外面向區(qū)域； 通州、順義 /亦莊 —— 承接中心城人口、職能疏解和新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)。 發(fā)展方向 —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、公共服務(wù)、居住配套、教育培訓(xùn)、綜合交通運(yùn)輸走廊 密云、懷柔、平谷 —— 首都國(guó)際交往服務(wù)的重要外事活動(dòng)基地； 發(fā)展方 向 —— 旅游休閑、會(huì)議培訓(xùn)和生態(tài)農(nóng)業(yè)，無(wú)污染的都市型工業(yè)，防止高密度連片發(fā)展； 山區(qū)區(qū)域 —— 生態(tài)屏障，適度旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)為主，由于受到地勢(shì)等客觀因素的存在，發(fā)展受限； 懷柔北部山區(qū)、密云北部山區(qū)、昌平北部山區(qū)、門頭溝西部山區(qū)、房山西部山區(qū)、延慶山區(qū)； 北京城市新城發(fā)展 東部發(fā)展帶引領(lǐng)新城快速發(fā)展，目前已基本成形，西部發(fā)展帶、近誠(chéng)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣已全面啟動(dòng)； 高度發(fā)展新城 /05 年啟動(dòng)重點(diǎn)新城 通州 —— 現(xiàn)代國(guó)際化新城，北京未來(lái)城市綜合服務(wù)中心；主要功能 —— 行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等。 亦莊 —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國(guó)際宜業(yè)宜居新城； 順義 —— 北京綠色國(guó)際港；主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、空港物流、會(huì)展、國(guó)際交往、體育休閑等； 發(fā)展中新城 /09－ 10 年啟動(dòng)新城 大興 —— 宜居、宜業(yè)的，具有綜合性區(qū)域服務(wù)職能的京南綠色新城；主要功能 —— 生物醫(yī)藥等現(xiàn)代制造業(yè)、商業(yè)物流、文化教育等； 房山 —— 首都西南樞紐、友好產(chǎn)業(yè)新區(qū)、山水文化名城、宜居城市；主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、物流、旅游服務(wù)、教育等； 昌平 —— 科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城主要功能 —— 高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教 育等； 懷柔 —— 國(guó)際交往中心組成部分，生態(tài)友好型都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重要的科技創(chuàng)新及成果轉(zhuǎn)化基地；主要功能 —— 會(huì)議、旅游、休閑度假、影視文化等； 密云 —— 國(guó)際交往中心組成部分，環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居、節(jié)約高效、社會(huì)和諧的生態(tài)新城；主要功能 —— 科技含量高、無(wú)污染的都市型工業(yè)、旅游度假、會(huì)議培訓(xùn)等； 門頭溝 —— 西部綜合服務(wù)中心的發(fā)展平臺(tái)，生態(tài)、旅游宜居新城；主要功能 —— 文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、旅游服務(wù)等； 未啟動(dòng)新城 延慶 —— 北京聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐、北京國(guó)際化旅游休閑區(qū)；主要功能 —— 都市型工業(yè)、旅游、休閑度假、物流等； 平谷 —— 北京東部物流、休閑度假及綠色農(nóng)業(yè)基地；主要功能 —— 都市型工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)、 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 12 物流、休閑度假等； 北京城市交通規(guī)劃 以公共交通為主導(dǎo)的高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化綜合交通體系，引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能布局的優(yōu)化，快速交通、軌道交通的快速發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。 交通發(fā)展戰(zhàn)略的核心是全面落實(shí)公共交通優(yōu)先政策，大幅提升公共交通的吸引力，實(shí)施區(qū)域差別化的交通政策，引導(dǎo)小汽車合理使用，扭轉(zhuǎn)交通結(jié)構(gòu)逐步惡化的趨勢(shì)，使公共交通成為城市主導(dǎo)交通方式。 突出交通先導(dǎo)政策。根據(jù)?兩軸－兩帶－多中心?的城市空間結(jié)構(gòu)，加大發(fā)展帶 的交通引導(dǎo)力度，積極推動(dòng)?xùn)|部發(fā)展帶綜合交通運(yùn)輸走廊的建設(shè)，構(gòu)筑以軌道交通、高速公路以及交通樞紐為主體的交通支撐體系。 優(yōu)化完善中心城路網(wǎng)體系，全面整合既有交通設(shè)施資源，挖掘現(xiàn)有設(shè)施潛力，大幅度提高現(xiàn)有道路的通行能力。加大路網(wǎng)密度，完善路網(wǎng)?微循環(huán)?系統(tǒng)，提高資源使用效率。合理確定中心城的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與建設(shè)規(guī)模，改善中心城交通狀況。 北京城市軌道交通 2021－ 2020 建設(shè)規(guī)劃方案 根據(jù) 2021 年 2020 年規(guī)劃，北京軌道交通分為 3 個(gè)層次，分別以地鐵輕軌系統(tǒng)、市郊軌道系統(tǒng)、城際鐵路和高速鐵路為主體構(gòu)建規(guī)劃線網(wǎng) 。到 2020 年，本市地鐵輕軌線路將達(dá) 30 條，總長(zhǎng)約 1050 公里，車站近 450 個(gè)，形成?中心城棋盤式 +新城放射式?的線網(wǎng)格局。線網(wǎng)建成后，軌道交通將實(shí)現(xiàn)對(duì)中心城的全面覆蓋及中心城與新城的貫通連接。 四環(huán)路內(nèi)站點(diǎn)覆蓋率將達(dá) 95%，線網(wǎng)密度每平方公里 公里，實(shí)現(xiàn)居民步行 10 至 15 分鐘到達(dá)一個(gè)地鐵站的目標(biāo)。 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策研究 2021年限購(gòu)、限貸政策雖依然嚴(yán)格，但信貸的 2次降準(zhǔn)、 2次降息給市場(chǎng)帶來(lái)了明顯的資金流動(dòng)性。這也是 2021年北京樓市能夠從 3月開(kāi)始明顯復(fù)蘇的主要原因。 3月樓市成交逐步回暖，使得政策面的任何變動(dòng)都會(huì)攪動(dòng)樓市神經(jīng)。為穩(wěn)定政策預(yù)期， 7月后中央領(lǐng)導(dǎo)人及中央諸部委三番五次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策，防止變相放松投機(jī)投資性購(gòu)房政策。在 8月更是派出了各地督查組督查調(diào)控政策執(zhí)行情況。但如何平衡?穩(wěn)增長(zhǎng) ?與?嚴(yán)防房?jī)r(jià)上漲?的矛盾，是 2021年政策走勢(shì)的最重要影響因素，也將會(huì)持續(xù)影響 2021年的市場(chǎng)走勢(shì)。 房地產(chǎn)分類政策 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控并無(wú)新的限制性條例出臺(tái)，政策重點(diǎn)落在對(duì)于往年調(diào)控措施的深化細(xì)化及加強(qiáng)執(zhí)行方面。 今年的兩條關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的宏觀政策，一條是針對(duì)房地產(chǎn)用地管理，加強(qiáng)了土地利用的集約管理和土地使用的監(jiān)督管理兩方面；另一條是針對(duì)前兩年的房 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 13 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的落實(shí)和鞏固。 表 3：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策列表 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2021222 國(guó)土部 《關(guān)于做好 2021 年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通 知 》 國(guó) 土 資 發(fā)“ 2021” 26 號(hào) 嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地；及時(shí)制止違反單宗出讓面積規(guī)定、捆綁出讓、?毛地?出讓和容積率低于 1 等違規(guī)出讓行為；切實(shí)解決好已供土 地開(kāi)發(fā)利用中閑臵土地等問(wèn)題；季度地價(jià)漲幅超過(guò) 10% 的， 應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T匯報(bào)后報(bào)部備案。 2021720 國(guó)土部 《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》國(guó)土資電發(fā) [2021]87 號(hào) 從 7 月開(kāi)始，對(duì)住宅用地的供應(yīng)實(shí)行月度指導(dǎo)，對(duì)落實(shí)不力的地區(qū)公開(kāi)通報(bào)，底進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任考核；要求對(duì)異常情況予以上報(bào)；明確指出各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。已