【文章內(nèi)容簡介】 受到政府宏觀調(diào)控的影響，特別是 4 月 1 日起 開始實(shí)施的 “ 禁炒令 ” 和銀行 “ 緊縮銀根 ” 的政策影響，在以短期投資為目的投資購房需求下降的帶動下，二季度投資購房需求比例由一季度的 ％下降到 ％，需求量約在 98 萬平米左右。 結(jié)婚購房比例穩(wěn)中略升 根據(jù)南京市第五次人口普查的數(shù)據(jù)分 析，在未來的幾年內(nèi)，南京人口中的 30 歲以下群體的比例將逐步增高，因而結(jié)婚購房的需求呈穩(wěn)中略升趨勢。根據(jù)購房會員俱樂部統(tǒng)計(jì)資料， 2020 年二季度，有結(jié)婚購房意向的購房者在 萬戶左右，需求量為 86 萬平米，占二季度購房總需求的 ％。 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn) 世界上各大城市的城市化都具有一個(gè)相同的特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，城市化速度也越快。南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2 ％左右的速度增長。而要維持人均住宅面積的穩(wěn)定，每年的房地產(chǎn)需 求很大。 由于大學(xué)的擴(kuò)招，南京每年高校畢業(yè)生在 9 萬人左右，其中有相當(dāng)一部分人會留在南京工作。短期內(nèi)這部分人群的需求主要集中于租賃市場和中小套型住宅市場，商品房的購買需求不會太大。 2020 年二季度由于城市化進(jìn)程所帶來的購房需求為 36 萬平米，占購房總需求的 ％。 2. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 購房者需求心理特征分析 根據(jù)抉策南京購房會員俱樂部的最新數(shù)據(jù)，在準(zhǔn)購房者中有 ％的購房者認(rèn)為南京的房價(jià)過高，有 ％的購房者認(rèn)為南京的房價(jià)偏高，兩部 分之和達(dá)到了 ％，比一季度的比例有所升高（詳見本報(bào)告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。從市場營銷學(xué)的角度分析，消費(fèi)者的消費(fèi)心理和態(tài)度會影響其購買行為，購房者的這種心理狀態(tài)導(dǎo)致的直接后果就是推遲其需求滿足的時(shí)間，也就是說在未來市場中，購房者的消費(fèi)行為會越來越理性。市場中持幣觀望氣氛會相對濃重，這是南京房地產(chǎn)市場進(jìn)步和成熟的標(biāo)志。 12 現(xiàn)實(shí)需求的減少與潛在需求的增加 市場容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的和非彈性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格 、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，不易得到滿足。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2020 年南京市商品房總體需求約為 1400 萬平米，其中有 1260 萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實(shí)需求，而 140 萬平米的需求由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因，特別是價(jià)格方面的原因，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，價(jià)格上升必然引起有效需求的下降。隨著南京房價(jià)的攀升 ，現(xiàn)實(shí)需求在市場容量中的比例將進(jìn)一步減少，潛在的需求將會增多，更多的需求無法在短期實(shí)現(xiàn)。 前期已實(shí)現(xiàn)購房需求的社會階層層次分析 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在南京房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，除去由于拆遷原因?qū)崿F(xiàn)的市場需求，買房群體主要是由企業(yè)主、公務(wù)員等中等偏高收入的社會階層組成，他們的需要首先得到了滿足。 2020 年以來，南京房價(jià)一路攀升，雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，南京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在上升，但是隨著收入水平兩極分化現(xiàn)象的加劇，平均邊際消費(fèi)傾向（新增加的收入中被消費(fèi)的比例 ）呈現(xiàn)遞減的趨勢。這樣，在原有高收入群體的購房需求主體被滿足后，開發(fā)商短期內(nèi)面對的是購房者的平均收入相對下降、對房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)需求同時(shí)下降的局面，這在某些別墅、高檔樓房銷售市場消化速度放緩等市場表現(xiàn)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。 3 ． 2020 年上半年房地產(chǎn)市場交易狀況分析 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2020 年 16 月，南京市商品房交易總量為 436 萬平米。具體情況如下： 2020 上半年新建商品房的交易情況 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2020 年 16 月，南京市 商品房交易總量為 436 萬平米。南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá) 萬平米，同比增長 % ，新建商品房銷售額 億元，同比增幅高達(dá) % ；其中新建商品住宅銷售 萬平米，同比增長 % 2020 二季度新建商品房的交易情況 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2020 年 46 月，南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá) 萬平米，同比增長 % ，新建商品房銷售額 億元，同比增幅高達(dá) % 。 將數(shù)據(jù)與 03 年的同期進(jìn)行對比，得到下表： 表 11 2020 年、 2020 年一、二季度南京市商品房銷售面積、銷售額對比 時(shí)間 商品房銷售面積（萬平米） 商品房銷售額（億元） 03 年一季度 03 年二季度 04 年一季度 ↑ ↑ 04 年二季度 ↓ ↓ 13 從上表可以看出， 2020 年一季度的商品房銷售面積和商品房銷售額同比都有較大幅度的上升， 但是二季度的商品房銷售面積及銷售額比起一季度有較大幅度的下降，甚至比起 2020 年同期都有小幅下降，究其原因，宏觀方面，是因?yàn)閲乙种乒潭ㄙY產(chǎn)投資過熱，對土地、金融等各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控；微觀方面，正如本報(bào)告在南京房地產(chǎn)需求特征分析中所指出的，購房者的購買行為更為理性，購房者大量的推遲其需求滿足的時(shí)間，造成了市場中 “ 持幣觀望 ” 氣氛濃重；同時(shí)短期內(nèi)南京房地產(chǎn)市場的潛在購房者的平均收入相對下降、對商品房的現(xiàn)實(shí)需求也同時(shí)下降。 2020 上半年存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 2020 年上半年，全市二手房實(shí)際交易量 萬多套，銷售面積 220 萬平米。上半年二手房交易月度數(shù)據(jù)波動較大，受到國家宏觀調(diào)控以及銀行按揭門檻提高的影響， 5 月二手房成交量急劇減少，共成交 3374 套，比 4 月份減少 ％。進(jìn)入 6 月份，交易量有所回升。 隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，今年南京有 9 個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，共計(jì) 342 公頃。今年原計(jì)劃開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 萬平米，竣工 萬平米，共 15798 套。截至 5 月中旬，已開工 97 萬平米。 但是經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況相比去年有所變化，首批竣工的經(jīng)濟(jì)適用房百水家園小區(qū)第一次申購只有 52 戶家庭報(bào)名，第二次申報(bào)僅僅只有 35 戶報(bào)名。原因一方面是拆遷速度的緩慢，另一方面是經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格、區(qū)位、配套等相關(guān)因素方面未能滿足購房者的需要。 2020 年上半年及二季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)， 2020 年上半年由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實(shí)現(xiàn)的需求為 249 萬平米。 2020 年二季度的市場容量為 415 萬平米，而二季度市場的實(shí)際總供給是 435 萬平米，已供過于求。 數(shù)據(jù)顯示，南京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供需矛盾的典型市場特征： 一方面有 249 萬平米的潛在需求因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足； 另一方面至少有 260 萬平米（二季度未消化的供給量）的商品房同樣是因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾非常突出！ 2020 年上半年需求結(jié)構(gòu)分析 商品房與普通商品最大的不同就是不動性，因而南京房 地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。不同的區(qū)域具有不同區(qū)位特性、不同的相關(guān)配套，從而呈現(xiàn)出不同的市場特征。所以需求的結(jié)構(gòu)分析比需求的總量分析更具有現(xiàn)實(shí)的意義，抉策地產(chǎn)研究中心已于 2020 年元月起推出更深層次的《南京房地產(chǎn)市場月度片區(qū)市場特征監(jiān)測報(bào)告》（注：收費(fèi)定制報(bào)告）。 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2020 年上半年購房者對各片區(qū)的需求比例如下圖所示： 圖 12 2020 年三季度至 2020 年二季度各片區(qū)市場需求比例變化 14 從上圖可以看出，河西的需求比例仍處于首位，但有緩慢下降的趨勢，由 2020 年三季度的 ％逐漸下降到 2020 年二季度的 ％。這種現(xiàn)象的主要原因是河西在二季度供應(yīng)量有所放大，實(shí)現(xiàn)了供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，消費(fèi)者在買房時(shí)開始更多的考慮位置、總價(jià)、配套等相關(guān)因素（參見第五節(jié)生活指數(shù)模型），消費(fèi)趨于理 性化。 城東以其良好的生活環(huán)境和齊全的配套在區(qū)域購房比例中躍居第二，占市場容量的 ％，較以前有所上升。由于城東片區(qū)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，土地資源緊缺，房價(jià)也是節(jié)節(jié)升高，超出了很多人能夠承受的范圍（見圖 12 ），這樣高的需求比例將會受到實(shí)際供給的打壓。 由于距離市中心較遠(yuǎn)，相關(guān)配套較差，江寧、江北片區(qū)的最大優(yōu)勢體現(xiàn)在其較低的價(jià)格上。進(jìn)入二季度以來，這兩個(gè)片區(qū)的房價(jià)上漲很快，江寧的均價(jià)約在 3400 元 / 平米左右，江北的均價(jià)也已經(jīng)逼近 2700 元 / 平米。上漲的房價(jià) 使得這兩個(gè)片區(qū)的需求比例繼續(xù)下降，目前為 ％。其余片區(qū)的需求比例波動不大。 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 價(jià)格是制約需求實(shí)現(xiàn)的最主要的因素，也是購房者最為關(guān)心的敏感因素。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京購房者俱樂部的數(shù)據(jù)， 2020 年二季度南京市商品房價(jià)格層次市場容量（需求比例）結(jié)構(gòu)如圖 13 。 與一季度相比， 2020 年二季度南京市消費(fèi)者能夠承受的商品房單價(jià)有所上升，但是市場需求的主體還是 3000 － 5000 元 / 平米的價(jià)格區(qū)間，這部分的需求占到市場容 量的七成以上。值得關(guān)注的是， 3000 元 / 平米以下的市場容量仍占到總量的 ％，這為江北及周邊郊縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了機(jī)會。與 03 年三季度以來數(shù)據(jù)比較，可觀察市場對價(jià)格層次的需求變化，見圖 14 。 圖 13 2020 年二季度南京市商品房價(jià)格層次容量分析 15 圖 14 南京 房地產(chǎn)市場價(jià)格層次市場容量變化圖 上圖是南京購房者能夠承受的商品房單價(jià)的變化圖，表面上看，從 2020 年三季度到 2020 年二季度，消費(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平有所上升，這能不能說明消費(fèi)者的實(shí)際價(jià)格承受能力提升了呢？結(jié)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（見本報(bào)告第二節(jié)）和消費(fèi)者調(diào)查（見本報(bào)告第四節(jié)）交叉分析可知：一 ， 2020 年下半年以來，小戶型商品房上市量有所上升，小戶型單價(jià)雖高但總價(jià)低（需要強(qiáng)調(diào)的是，商品房交易中，商品房總價(jià)是最關(guān)鍵的因素），所以相對的市場接受度高，間接表現(xiàn)為消費(fèi)者商品房單價(jià)接受能力提高；二，當(dāng)市場上產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，市場的主導(dǎo)是賣方，只要消費(fèi)者需求就只有被迫接受目前的產(chǎn)品價(jià)格 ?? 。指標(biāo)的交叉分析是市場調(diào)查常用方法，它能夠使我們避免以單一市場指標(biāo)判斷市場。雖然進(jìn)入 2020 年二季度，南京市新建商品房的總量已經(jīng)供大于求，但是，在消費(fèi)者可以選擇并且能夠接受的價(jià)格層次的細(xì)分市場中，商品房仍是供不應(yīng) 求，所以在價(jià)格層次上，消費(fèi)者的需求仍是受到供給結(jié)構(gòu)主導(dǎo)的。詳見本報(bào)告第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 15 顯示了 2020 年二季度南京市商品房分樓型的市場容量結(jié)構(gòu)，可以看出，購房者對多層的需求在呈逐步下降趨勢，對小高層的需求逐步上升。 16 圖 15 2020 年至 2020 年二季度分樓型的市場容量分析 對于開發(fā)商而言，小高層以及高層建筑能夠提高土地的利用效率，相對減少了土地的成本，為了取得的較高的收益，開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)小高層、高層建筑是非常正常的，從全國一二級城市的發(fā)展來看也有比較明顯的趨勢，目前城市中心地段樓型為小高層的商品房開發(fā)比例較高；而對購房者而言，多層住宅得房率高，居住方便舒適，多數(shù)購房者更傾向于購買多層建筑，但在現(xiàn)實(shí)面前，只能退而求其次，這也促進(jìn)了市場對小高層或高層的規(guī)劃與配套要求的提高。 正如本報(bào)告在第二節(jié)產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)分析中 部分提出的，雖然二季度房地產(chǎn)市場總體上已經(jīng)供大于求，但是在大部分購房者可以選擇的分樓型的細(xì)分市場中，仍然是供不應(yīng)求的局面。這表明了房地產(chǎn)市場中仍是產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求。所以在現(xiàn)有的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)條件下，消費(fèi)者對多層的需求只能逐漸下降，小高層、高層的需求逐漸上升。 抉策地產(chǎn)研究中心每季度發(fā)布的《南京市房地產(chǎn)季度消費(fèi)者調(diào)查》將對南京市每季度的購房需求特征、影響因素及其變化進(jìn)行深入分析，詳情可咨詢我中心研究部。 17 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，主要是從供給的角度來分析市 場的狀況，包括土地的供給情況、新建商品房的供給結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)投資概況。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有分結(jié)構(gòu)的分析。另外，本節(jié)還從供需平衡的角度對目前的南京房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行了綜合分析。 南京市 2020 年二季度市場供給狀況 南京市 2020 年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 圖 21 顯示的是 2020 年至 2020 年上半年南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)投資總額的變化情況。從圖中可以看出，從 2020 年南京的房地產(chǎn)市場開始正式的市場化運(yùn)作以來，固定資產(chǎn)投資額都處于 高速增長時(shí)期（見圖 22 ）。伴隨著固定資產(chǎn)投資的增加，南京的房地產(chǎn)投資額也是高速增長，至 2020 年上半年已達(dá)