【導(dǎo)讀】商品房價(jià)格兩極分化情況嚴(yán)重，郊區(qū)與城區(qū)商品房價(jià)格差距繼續(xù)拉大，軌道沿線物業(yè)價(jià)格攀升速度明顯，但市場接受程。度存在較大的差異。2020年上半年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的“春天”，監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出在2020年8月。31日前今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固。產(chǎn)開發(fā)資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢已經(jīng)明朗；近日中央5家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)；針對貨幣供應(yīng)量增長偏。度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。而在這種背景下，2020年6月，全國共完成商品房施。工面積萬平米，同比增長23%，其中住宅萬平米，同比增長%，竣工面積萬平米，在各行業(yè)中占全社會固定資產(chǎn)總投資額的%，各項(xiàng)同比增幅普遍有所回落。年同期上漲%，土地交易價(jià)格上漲%，房屋租賃價(jià)格上漲%；2020年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，

　　

【正文】 了；河西片區(qū)的樓盤市場消化量與新開盤的樓盤供應(yīng)量相互抵消，市場供給無明顯變化；城中片區(qū)主要供應(yīng)是寫字樓，在明顯供過于求的市場狀 24 態(tài)下 ，過多的積壓導(dǎo)致了供應(yīng)量的增加；江寧江北未被消化的供給量較大，在二、三季度又有大量的樓盤進(jìn)入市場，表現(xiàn)出來就是市場供應(yīng)份額猛增。 與二季度分片區(qū)的市場供需情況進(jìn)行對比，在未來的三季度中，南京的片區(qū)供需狀況極有可能出現(xiàn) “ 兩級分化 ” 現(xiàn)象，即城東片區(qū)供不應(yīng)求的情況將會加劇，江寧、江北片區(qū)供過于求的情況也會加劇。如何在這種市場中求得生存和發(fā)展，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報(bào)告》中進(jìn)行詳細(xì)的分析，敬請關(guān)注。 分物業(yè)類型市場供給比較 圖 29 2020 年二、 三季度分物業(yè)類型的供給變化（單位：萬平米） 由圖 29 可以看出， 2020 年二季度與三季度的供給對比中，住宅供應(yīng)量增加了近 29 萬平米；商住、寫字樓有近 12 萬平米的增加， 這些新增的商住寫字樓幾乎都在城中片區(qū)；商鋪供給略有減少；別墅項(xiàng)目供應(yīng)略有增加。 增加的住宅主要集中 在江寧、江北以及河西片區(qū)，這些片區(qū)都已經(jīng)供過于求；新增的寫字樓幾乎全部分布在城中地區(qū)，為市場壓力區(qū)?？梢灶A(yù)見，在三季度，這些片區(qū)絕大部分的細(xì)分市場都將進(jìn)入供過于求的時(shí)代。 25 第三節(jié) 價(jià)格研究 本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)為依托，對南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場價(jià)格特征。 本期價(jià)格研究內(nèi)容主要包括： 2020 年 46 月南京抉策 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)、南京市新建商品房總體價(jià)格水平、新建商品住宅價(jià)格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房價(jià)格水平分析，南京市商品房價(jià)格成因及價(jià)格走勢分析。 1. 供給價(jià)格水平分析 抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù) 2020 年 8 月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了 南京市 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)評價(jià)系統(tǒng) ，是南京市第一個比較完善的監(jiān)測商品房價(jià)格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。南京市 85% 在建、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目與我中心簽定 有數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從 2020 年 8 月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動態(tài)與價(jià)格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)匯總在抉策 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)報(bào)告》（雙月發(fā)布）中。 注： 70 指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場動態(tài)行情都是重要的指標(biāo)項(xiàng)目。 我們把 2020 年 8 月第一期 70 指數(shù)值定為 100 ，根據(jù) 2020 年 10 月、 12 月 2020 年 2 月公布的抉策地 產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)模型得到 2020 年 4 月－ 6 月抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)。本期指數(shù)變化如下： 2020 年 6 月抉策南京 70 典型樓盤價(jià)格總指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 南京市 70 典型樓盤價(jià)格總指數(shù)值 比上期增長率 2020 年 06 月 120 ↑ ％ 2020 年 04 月 118↑ ％ 2020 年 02 月 116↑ % 2020 年 12 月 111↑ % 2020 年 10 月 106↑ 6% 2020 年 08 月 100 / 2020 年 6 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 分區(qū)域指數(shù) 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北 2020 年 06 月 117 ↑ 120 ↑ 118 ↑ 117 ↑ 123 ↑ 116 ↑ 113 ↑ 2020 年 04 月 116↑ 118↑ 117↑ 115↑ 122↑ 115↑ 111↑ 2020 年 02 月 115↑ 116↑ 115↑ 112↑ 120↑ 113↑ 108↑ 2020 年 12 月 111↑ 112↑ 110↑ 108↑ 115↑ 110↑ 100 26 2020 年 10 月 106↑ 107↑ 106↑ 105↑ 109↑ 105↑ / 2020 年 08 月 100 100 100 100 100 100 / 2020 年 6 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 住宅 商 住寫字樓 別墅 2020 年 06 月 125 ↑ 116 ↑ 116 ↑ 2020 年 04 月 123↑ 114↑ 115↑ 2020 年 02 月 121↑ 112↑ 114↑ 2020 年 12 月 115↑ 108↑ 110↑ 2020 年 10 月 108↑ 105↑ 106↑ 2020 年 08 月 100 100 100 本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)分析結(jié)果表明， 2020 年 6 月南京市房地產(chǎn)市 場總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了 12 個點(diǎn)，與上期指數(shù)相比變化不大。 2020 年以來南京市商品房市場價(jià)格波動較?。ǔ齻€別片區(qū)外），某幾個片區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，促使價(jià)格漲幅有所放緩，代表片區(qū)如：江寧、江北，但是南京商品房價(jià)格仍然保持著緩慢上升的態(tài)勢。 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測統(tǒng)計(jì)， 2020 年 6 月 70 指數(shù)仍保持緩慢上升，但個別片區(qū)已出現(xiàn)小幅下滑勢頭，有些片區(qū)供應(yīng)量明顯增加，因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡始終是南京市房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 對全國 35 個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度與去年同期相比，全國房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲了 ％，比 2020 年一季度上漲 ％，土地交易價(jià)格比去年同期上漲 ％，房屋租賃價(jià)格上漲 1 ％。其中漲幅最大的為上海 ％，其次為寧波 ％、天津 ％，南京居第四位為 ％。今年 4 月央行發(fā)表《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，此報(bào)告估算 80 ％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或間接的來自銀行，從而使得房地產(chǎn)業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。今年 4 月 27 日。國務(wù)院發(fā)出通知，相應(yīng)提高房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的固定資產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例，其中房地產(chǎn)開發(fā)（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）由原來的 20 ％或以上提高到 35 ％或以上，相應(yīng)的銀行對個人住房貸款也作出規(guī)定，杭州、上海、南京等房地產(chǎn)增長較快的城市也發(fā)布政策限制炒房。聯(lián)系抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)的走向，再結(jié)合上述相關(guān)政策法規(guī)，表明上半年南京房地產(chǎn)市場在逐步發(fā)展，同時(shí)發(fā)展速度與去年相比處于微升狀態(tài)。 新建商品房價(jià)格水平分析 圖 31 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市新建商品房價(jià)格 走勢（單位：元 / 平米） 27 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2020 年 6 月 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對象，根據(jù)供給面積與市場價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出 2020 年 6 月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均價(jià)如圖 31 所示。 圖 32 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市新建商品房均價(jià)漲幅圖（單位：元 / 平米） 如圖 32 所示：自從去年 8 月份南京抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)成立以來，根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)并分析得，南京房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，商品房價(jià)格一路上漲，據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布 70 指數(shù)至今， 2020 年 8 月至 2020 年 6 月一年以來南京商品房總均價(jià)每平米上漲 627 元，其中漲幅最大的為城中，每平米上漲了 792 元；江北受沿江開發(fā)及一系列交通設(shè)施建設(shè)的影響，商品房價(jià)格也連連上漲；上漲幅度最慢的屬江寧， 2020 年 8 月至 2020 年 6 月一年以來每平米僅上漲了 438 元，這與江寧的配套設(shè)施、交通及政策等因素有關(guān)。 新建商品住宅價(jià)格水平分析 28 圖 33 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢（單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出 2020 年 6 月南京新建商品住宅價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)如圖 33 ， 2020 年 6 月七大片區(qū)的新建商品住宅加權(quán)均價(jià)位 4650 元 / 平米，與 2020 年 2 月價(jià)格相比增長 70 元 / 平米。 住宅加權(quán)均價(jià)超過 6000 元 / 平米的為城中片區(qū) ，其它片區(qū)如：城北、城東、城南均有不同程度的上漲。目前城南片區(qū)漲幅較快，主要原因在于地鐵的建設(shè)及政府的關(guān)注。 圖 34 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市新建商品住宅價(jià)格漲幅（單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)發(fā)布一年以來數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 8 月至 2020 年 6 月一年以來，南京市商品住宅總均價(jià)上漲了 725 元 / 平米，其中上漲幅度最大為河西片區(qū)達(dá) 955 元 / 平米。 分物業(yè)新建商品房價(jià)格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 6 月南京分物業(yè)新建商品房價(jià)格走勢，如圖 35 ： 圖 35 2020 年 8 月 2020 年 6 月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢（單位：元 / 平米） 29 本期 70 典型寫字樓加權(quán)均價(jià)為 6305 元 / 平米，住宅加權(quán)均價(jià)為 4650 元 / 平米，別墅及公寓加權(quán)均價(jià)為 6180 元 / 平米。 近期高檔公寓及別墅物業(yè)銷售狀況較好，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二季度分物業(yè)市場容量中對別墅的需求占商品房總需求的 ％。 圖 36 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)雙月漲幅 經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格水平分析 2020 年 原南京市計(jì)劃開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 萬平米，竣工 萬平米，共 15798 套。到 5 月中旬已開工 97 萬平米。 因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要解決中、低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，價(jià)格由政府控制，上漲空間不大。當(dāng)前，中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適 用房的建設(shè)總量占商品房總量的比重較小，因此對南京市各片區(qū)商品房均價(jià)沒有產(chǎn)生顯著影響，但是經(jīng)濟(jì)適用房的出租轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象很頻繁。 30 存量房價(jià)格水平分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得 2020 年 6 月各片區(qū)二手房均價(jià)如圖 37 ： 圖 37 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市存量房市場價(jià)格走勢 （單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)存量房（二手房）數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得 2020 年 6 月南京各片區(qū)存量商品房價(jià)格，數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源的地址、面積、戶型、樓層、單價(jià)、總價(jià)、設(shè)施、年代等。 如圖 37 所示 :6 月份江寧二手房價(jià)格持續(xù)上漲，這與目前江寧的 房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)，江寧商品房的空置率較高，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)來看，江寧的二手房主要以次新房源為主，這些因素致使江寧二手房價(jià)格連連上漲。同時(shí)也說明前期投資江寧商品房的購房者開始拋售手中房產(chǎn)，這將對未來江寧房地產(chǎn)形勢產(chǎn)生較大影響，詳情見抉策《南京市江寧片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報(bào)告》。 南京市租賃行情分析 從房屋租價(jià)和售價(jià)比來看南京房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價(jià)格水平較低，一部分準(zhǔn)購房者寧愿租房，這主要原因是目前的房價(jià)水平對于這部分群體只有選擇租房。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心出租 房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，出租房市場租賃價(jià)格與上期相比有所回落，普通住宅租賃市場價(jià)格與商品房、商品住宅、二手房價(jià)格有所區(qū)別，因此，租賃市場月租金主要以出租房的年代、戶型、裝修程度等因素密切相關(guān)。 31 圖 38 2020 年 5 、 6 月南京市普通住宅租賃均價(jià)走勢（單位：元 / 平米 / 月） 土地價(jià)格水平分析 截至到 2020 年上半年，南京市通過拍賣方式成交的地塊為 21 塊，土地成交總面積為 公頃，成交總金額為 億元，土地平均成交價(jià)格為 元 / 平米。 2020 年二季度南京各片區(qū)樓面地價(jià)情況如表 31 ： 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年二季度南京市土地出讓樓面地價(jià)為 2030 元 / 平米，與一季度相比有所下降，二季度商業(yè)用房建設(shè)用地成交地塊較多，城北片區(qū)相對于其它片區(qū)來講， 2020 年一季度土地出讓樓面地價(jià)較高，原因是商業(yè)用房所占 比例較高；城中片區(qū) 2020 年二季度商業(yè)用地出讓較少，因此二季度全市樓面地價(jià)比一季度樓面地價(jià)來的低。從總體來說， 2020 年上半