【導(dǎo)讀】項目可行性研究報告。評估報告名稱：上海市楊浦區(qū)80街坊6/1、6/2地塊項目開發(fā)可行性研究報。評估日期：2020年08月21日至2020年08月31日。本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有。限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司—深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海。意見，供貴司參考。需要說明的是，本報告中項目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標(biāo)等依據(jù)《上海市國有土地使。用權(quán)掛牌出讓》、上海市楊浦區(qū)80街坊6/1、6/2. 丘地塊掛牌文件等有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測算結(jié)果也需相。我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實踐。以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的，希望通過我們的努。力，為貴司提供有價值的建議。聯(lián)系電話：021－51720292

　　

【正文】 目名稱 規(guī) 模 戶型與面積 （平方米） 均價 （元 /平方米） 開盤時間 主力 客戶 金上海 家園 占地： 萬 建面： 萬 2 房： ； 3 房： 歷史價格54007000 二手房價：1250013000 煙草公司職工 內(nèi)部購買 現(xiàn)代 星洲城 占地： 8 萬 建面： 22 萬（共三期） （三期） 2 房 ： 108 3 房： 130140 4 房： 170190 三期歷史價格650011300 二手房均價12500 三期： 區(qū)域周邊客戶 泰鴻苑 2 房： 3 房： 二手房均價 12020 前 新鳳城 建面： 15 萬（共三期） 1 房： 2 房 ： 9299 3 房： 117149 其余： 150218 二手房均價14000 二期： 三期： 楊浦周邊 表 14：片區(qū)及周邊在售樓盤情況匯總表 項目名稱 規(guī) 模 戶型與面積 （平方米） 銷售均價 （元 /平米） 開盤時間 銷售情況及 銷售率 主力 客戶 恒陽花苑 海上花 占地： 3 萬 建面： 12 萬 2 房： ；（占 91%） 3 房： （ 9%） 1000013800 （一期含拆遷） (二期 ) 63% 周邊及浦東 工作居民 海上海新城 占地： 8 萬 建面： 23 萬多 共 7 棟公寓，推出 334 套 1 房： （占 11%左右） 2 房 ： 3 房： 4 房： 230233 公寓 均價15000 現(xiàn)推出六棟，未成交 楊浦、虹口周邊區(qū)域居民 信通浦皓園 建面： 萬 現(xiàn)推出 117 套 2 房： ，（ 90平米以下約 20%左右） 3 房： 10500 已推出 36套小戶型已售罄，余大戶型， 80% 本區(qū)域居民為主 陽明苑 建面： 萬 共 120 套 2 房 ： 97~102 3 房： 104155 12500 94% 寶地東花園 總建面： 30 萬 共 11 幢高層，2 房 ： 95~105 3 房： 118141 1250016600 （一期） 已售 70%左右 周邊本地居民為主 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 已推出 589 套 4 房： 176188 （二期） 表 15：楊浦內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表 項目名稱 05 年銷售套 數(shù) 06 年銷售套數(shù)（ 0108 月） 恒陽花苑 海上花 475 113 現(xiàn)代星洲城 94 信通浦皓園 99 陽明苑 43 85 寶地東花園 163 275 和平花苑二期 293 10 華升新苑三期 78 101 匯總 1146 683 ? 從供應(yīng)量的角度來看，楊浦內(nèi)環(huán)板塊房 地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn) ? 片區(qū)的住宅樓盤供應(yīng)量較多戶型主要以面積介于 100120 平方米為主。區(qū)域市場對于 90 平米左右的住宅小戶型供應(yīng)量相對較少，但市場消化速度很快，因此市場對于小戶型有一定的需求量。 ? 區(qū)域整個住宅市場的吸納速度一般，整體上內(nèi)環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在 100 套左右，成交量較好的樓盤一般在 35 套 /月左右，如寶地東花園。 ? 區(qū)域競爭性樓盤的均價大多在 — 萬元 /平方米之間徘徊，整體均價在 12,000 元 /平方米左右。樓盤在設(shè)計、開發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價較高，如寶 地東花園售價達到了13,00016500 元 /平方米。 (6) 楊浦內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景假設(shè) ? 楊浦內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海上海新城等項目的開發(fā)完成，逐漸形成中高檔住宅區(qū)氛圍。 ? 楊浦區(qū)內(nèi)交通的進一步完善及隨著五角場城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來住宅區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿?，也會一定程度提升物業(yè)價值 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 三 項目分析及評價 1 地塊分析 （ 1）項目位置 項目位于上海市楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西 項目地塊四至如下： 西側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路 東側(cè)：懷德路 北側(cè)：唐 山路 圖 19 項目位置圖 北側(cè) 東側(cè)：懷德路 南側(cè)：昆明路（上海煙草集團公司） 西側(cè)：許昌路 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` （ 2）地形、地勢 項目地塊形狀不規(guī)整，地勢平坦。項目地塊地勢與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進行土地平整與整理工作。 圖 20 地籍圖 圖 6 地塊現(xiàn)狀 （ 3）附近交通 有通往人民廣場、浦東新區(qū)、上海火車站等多條線路，交通較為便捷： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 許昌路上： 960、 80 路 周家嘴路上： 870、 87 14 96 17 路 江浦路上： 70、 84 84 310 路 （ 4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境 項目緊鄰金上海家園、現(xiàn)代星 洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、上海浦發(fā)銀行及小學(xué)、中學(xué)等，擁有基本生活配套 2 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ? 地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托楊浦內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量； ? 項目臨近金上海花園、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍； ? 臨近有通往人民廣場（ 145 等）、西藏中路外灘、上?；疖囌?、浦東新區(qū)齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 周邊建材商鋪 銀行 現(xiàn)代星洲城 金上海家園 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 等多條公交線路，交通較為便捷； ? 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。 劣勢（ W） ? 所處 片區(qū)屬 上海老住宅與工業(yè) 區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。 ? 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。 ? 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對于項目的整體發(fā)展受到一定限制 機會（ O） ? 隨著楊浦內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展，楊浦內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對本項目帶來較大的正面影響； ? 楊浦內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來樓盤增值空間較大； ? 目前周邊商品住宅推出量較小，項目存在一定的市場機會； ? 項目緊臨建設(shè)中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場），未來 會為項目帶來更多機會 ? 五角場城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項目發(fā)展帶來更多機會； ? 為配合舊城改造，楊浦及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項目發(fā)展帶來更多機會； ? 區(qū)域市場對小戶型的潛在需求為項目帶來更多發(fā)展機會； 威脅（ T） ? 未來兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對本項目產(chǎn)生直接競爭； ? 國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，及市場的觀望態(tài)勢對將會對銷售造成一定的影響。 3 項目評價 項目位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來區(qū)域市場環(huán)境的改善會為區(qū)域帶來很大的提升，區(qū)域商品房銷 售較為順暢。 目前項目周圍住宅商品房的售價均在 1100013000 元 /平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺 近期項目所處片區(qū)住宅價格增長速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場前景較好。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 四 市場定位及項目評估 1 項目定位 a 客戶定位 客戶主要面向楊浦區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 b 產(chǎn)品定位 通過項目的 SWOT 分析，我們考慮到項目 的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。 住宅：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目住宅戶型以二房為主。 商業(yè)：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。 表 16 戶型配比建議（參考） 房型 主力面積 ㎡ 面積配比 設(shè)計建議 一房一廳一衛(wèi) 5860 10% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或全集中在點式純小戶型單元 房二廳一衛(wèi) 6870 15% 二房一廳一衛(wèi) 8589 45% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或 1梯 4 戶全 2 房 三房二廳一衛(wèi) 130138 18% 布置在 1 梯 4 戶格局端頭套 主要客 戶 次要客戶 邊緣客戶 周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學(xué)校老師、政府公務(wù)員、五角場及控江路工作白領(lǐng)、新上海人 五角場、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者 虹口、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 大三房二廳二衛(wèi) 150160 12% 可考慮 1 梯 2 戶單元格局 結(jié)合規(guī)劃限制條件和地塊 的容積率限制，在地塊上可排布 78 棟的 1318層的小高層?？紤]到市場因素，可將項目戶型定位在兩房為主、適當(dāng)考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過 140 平米的大戶型），由于未來可能市場產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項目整體的市場品質(zhì) c 價格定位 現(xiàn)狀價格：結(jié)合項目周邊競爭性樓盤的價格分析，本項目的現(xiàn)狀價格定位為12500 元 /平米 區(qū)位溢價分析 根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價的影響因素（如規(guī)劃、 交通、配套設(shè)施等），項目區(qū)位溢價的價格百分比為 9% 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 區(qū)位溢價 因素 規(guī)劃方案 3% 9% 規(guī)劃交通 2% 人口結(jié)構(gòu)的變化 2% 配套設(shè)施 2% ? 江灣五角場城市副中心（ 集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體 、 具有教育科技特色的上海城市副中心 ）， 與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動楊浦周邊市場的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)艽溯椛溆绊懀苓呂飿I(yè)價值有可能得到提升，此溢價百分比為 3%左右 ? “知識楊浦”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為 2% 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ` ? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè) 有 城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系 。因此， 一橋 (楊浦大橋 )、 內(nèi) 環(huán)、軍工路、大連路隧道 和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊物業(yè)價值提升，此溢價百分比為 2%左右 ? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價值，溢價百分比為 2%左右 項目溢價分析 綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項目溢價因素，項目溢價的價格百分比為 10%左右 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 項目溢價 因素 戶型 2%