【文章內(nèi)容簡介】 萬人，增長%。 ? 外來人口和城市化進(jìn)程將造成上海未來 23 年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求。 (4) 房價(jià) 表 7 房價(jià)與 GDP 增長的關(guān)系 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 房價(jià)增長率 % % % % % % % % % % GDP 增長率 % % % % % % % % 29． 15% 13． 27% 房價(jià)增長率 /GDP 增長率 0． 96 圖 5 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 上海房價(jià)增長率 / G D P 增長率 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 0 . 5 00 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0房價(jià)增長率( 左軸) G D P 增長率( 左軸) 房價(jià)增長率/ G D P 增長率( 右軸) ? 房價(jià)增長率 /GDP 增長率這一指標(biāo)通常被用來當(dāng)作衡 量房地產(chǎn)相對國家經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的速度，首先該比率低于 2 被認(rèn)為是合理的，在 1— 2 之間則需要高度警覺，而超過 2 說明存在泡沫問題。 ? 從圖 6 看，上海近兩年的這一指標(biāo)屬于較為合理的范圍。 (5) 需求分析 表 8 住宅銷售面積及其增長率單位（萬平方米） 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 住宅銷售面積 增長率 % % % % % % % % % % 圖 6 上海住宅銷售面積及其增長率0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020單位 ( 萬平方米 ) 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 8銷售面積( 左軸) 增長率( 右軸) ? 從 2020 年至 2020 年住宅的銷售速度增長極快， 2020 年的增長速度達(dá)到了 %，銷售面積為 萬平方米， 2020 年由于受宏觀政策的調(diào)控，銷售面積出現(xiàn)了負(fù)增長 %，銷售面積為 萬平方米。 表 9 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積及其增長率 單位（平方米 /人 ） 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積 增長率 % % % % % % % % % % 圖 7 上海人均住宅使用面積及其增長率0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020單位 ( 平方米 / 人 )00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 4住宅使用面積( 左軸) 增長率( 右軸) ? 從圖 8 看上海的人均住宅使用面積的增長， 2020 年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，又 達(dá)到了一個(gè)高峰，增長率為 %，但 2020 年又有所放緩增長率為 %。上海的人均住宅使用面積增長率在全國也屬于一個(gè)較高的水平。 2020 年上海的人均住宅使用面積 ，還有很大的增長空間。 (6) 供求關(guān)系 表 10 上海歷年供求關(guān)系對比 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 施工面積 /銷售面積 銷售面積 /竣工面積 % % % % % % % % % % % 圖 8 上海住宅市場供求關(guān)系0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 07 . 0 08 . 0 09 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %施工面積/ 銷售面積( 左軸) 銷售面積/ 竣工面積( 右軸) 從兩個(gè)指標(biāo)來分析上海住宅市場的供求關(guān)系 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ` ① 施工面積 /銷售面積，從我們搜集的數(shù)據(jù)表明，這一指標(biāo)在 5 以下是比較健康的。從表 8 看近 4 年上海的這一指標(biāo)的平均值為 3 左右，遠(yuǎn)低于 5。但是2020 年這一指標(biāo)有上升的趨勢，需警惕。 ② 銷售面積 /竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，上海供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求 。 (7) 市場小結(jié) ? 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上看，上海的經(jīng)濟(jì)總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)后盾。 ? 從相關(guān)的政策我們可以知道， 2020 年一系列的宏觀政策對上海的房地產(chǎn)市場是一大重?fù)?。出臺(tái)的宏觀政策將繼續(xù)對上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，由于宏觀政策的效果時(shí)間的不確定性。所以說上海的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。上海的“十一五”規(guī)劃的眾多利好條件將為上海的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來種種機(jī)遇。 ? 購買力方面，由于近幾年上海的房價(jià)迅速增長，造成居民收入與房價(jià)的巨大差距，上海居民的購買力極弱。 ? 上海外來人口 和城市人口近幾年都有大幅度的增長，這將造成巨大的潛在需求。 ? 從銷售面積和人均住宅使用面積來看上海的需求， 2020 年上海的住宅銷售面積在宏觀政策的作用下出現(xiàn)了負(fù)增長，但還是存在著大量的需求。2020 年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。 2 區(qū)域市場分析 (1) 區(qū)域市場界定 本項(xiàng)目地塊位于楊浦區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。 圖 9 區(qū)域位置 (2) 楊浦區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 楊浦區(qū)整體經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高 圖 10 楊浦 GDP 歷年增長情況 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 010203040506070801998 1999 2020 2020 2020 2020 2020楊浦區(qū)生產(chǎn)總值增值（億元） ? 楊浦區(qū)生產(chǎn) 總值到 2020 年增長率達(dá)到了 %，占全上海市生產(chǎn)總值的比重為 %。工業(yè)總值與 GDP 成正比上升，在 2020 年達(dá)到 億，增幅同比增長了 %，楊浦區(qū)一直保持了工業(yè)重區(qū)的地位。 以 “ 工業(yè)型產(chǎn)業(yè) ” 為主導(dǎo)，向 “ 知識(shí)型產(chǎn)業(yè) ” 轉(zhuǎn)變的楊浦區(qū)正逐漸成為一個(gè)高素質(zhì)人才的聚集地 ? 2020 年 110 月引進(jìn)各類企業(yè) 2217 戶，同比增長 19%；吸引注冊資金 億元，同比增長 1%，注重引大引強(qiáng)，引進(jìn)注冊資金 500 萬元以上的企業(yè) 185 戶，同比增長 12%。 500 萬 — 1000 萬元的企業(yè) 105 家， 1000萬元 — 1 億元的企業(yè) 71 家， 1 億元以上企業(yè) 1 家 ? 2020 年楊浦區(qū)創(chuàng)立了上海市知識(shí)產(chǎn)權(quán)園 ， 并成功推動(dòng)臺(tái)州科技研發(fā)園落戶楊浦 ，并新開辦了科技企業(yè) 519 戶 楊浦是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大 表 11：楊浦人口分布 ? 2020 年楊浦區(qū)戶籍人口數(shù)為 萬人，占上?？倯艏丝跀?shù)的％。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于上海市浦東新區(qū)，是上海人口數(shù)第二大的行政區(qū) ? 從楊浦區(qū)的人口構(gòu)成來看， 1834 歲年齡段的客戶比例高于全市平均比例 ? 楊浦區(qū)為配合市政工程， 2020年拆遷居民就為 4500戶左右， 預(yù)計(jì)在 0607年拆遷戶數(shù)不會(huì)少于 3000 戶，對住宅市場的剛性需求較大 (3) 楊浦片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位 總體規(guī)劃 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 根據(jù)規(guī)劃，未來?xiàng)钇謱⑿纬?“ 一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū) ” 的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團(tuán)式的空間布局結(jié)構(gòu)。其中項(xiàng)目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，占地面積約 ，主要由舊城區(qū)組成，是楊浦區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域 圖 11 周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū) 規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江，規(guī)劃用地約 平方公里。以寧國路 — 黃興路為界分為西 塊與東塊兩個(gè)規(guī)劃編制單元。 由于歷史原因，黃浦江沿岸地區(qū)是上海傳統(tǒng)工業(yè)的基地，周家嘴路以南地區(qū)是楊浦舊區(qū)與工業(yè)集中的區(qū)域，城市環(huán)境相對較差。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀(jì)工程的啟動(dòng)以及 2020 年上海世博會(huì)的申辦成功，推動(dòng)了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉(zhuǎn)換。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進(jìn)沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，對其周邊區(qū)域從整體上進(jìn)行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進(jìn)這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將 建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及楊浦大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島 CID中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動(dòng)作用。 交通規(guī)劃 楊浦區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃軌道交通線路初定為 8條；規(guī)劃主干道為主的“五橫、四豎”的骨干道路網(wǎng)絡(luò)格局。 楊浦區(qū)內(nèi)交通的進(jìn)一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ` 的現(xiàn)狀，從而加速楊浦的發(fā)展 圖 12 交通規(guī)劃布局 (4) 楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 ① 房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點(diǎn) 根據(jù)楊浦各區(qū)域不同的 區(qū)位和發(fā)展特點(diǎn)，楊浦區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖 13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊 ? 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 40 萬平方米 ? 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 5 萬平方米 ? 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學(xué)城；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 10 萬平方米 ? 黃興公園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 20萬平方米 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ` ? 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 10 萬平方米 ? 楊浦內(nèi)環(huán)板塊： 離市區(qū)近、配套優(yōu)勢；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 40 萬平方米 ② 楊浦區(qū)供求情況分析 A. 需求情況 楊浦區(qū)是原上海最大的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)剛性需求大 ? 根據(jù)楊浦的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求 ? 楊浦區(qū)為了配合市政工程，大量的拆遷換房構(gòu)成大量的需求量 雖受整體宏觀政策影響，但楊浦區(qū)銷售情況整體穩(wěn)定 圖 14 楊浦一手房成交情況 楊浦區(qū)一手房成交情況0202004000060000800001000001202001400002004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005