【文章內(nèi)容簡介】 0 0 0 0 增長率 　%%%%%%%%%%圖 7上 海 人 均 住 宅 使 用 面 積 及 其 增 長 率1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022單 位 (平 方 米 /人 )0住 宅 使 用 面 積 (左 軸 ) 增 長 率 (右 軸 )? 從圖 8 看上海的人均住宅使用面積的增長，2022 年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，又達(dá)到了一個(gè)高峰，增長率為 %，但 2022 年又有所放緩增長率為%。上海的人均住宅使用面積增長率在全國也屬于一個(gè)較高的水平。2022 年上海的人均住宅使用面積 ，還有很大的增長空間。(6) 供求關(guān)系表 10 上海歷年供求關(guān)系對(duì)比指標(biāo)/年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022施工面積/銷售面積 銷售面積/竣工面積3%7%6%7%4%7%2%9%5%2%7%圖 8上 海 住 宅 市 場 供 求 關(guān) 系1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%施 工 面 積 /銷 售 面 積 (左 軸 ) 銷 售 面 積 /竣 工 面 積 (右 軸 )從兩個(gè)指標(biāo)來分析上海住宅市場的供求關(guān)系① 施工面積 /銷售面積，從我們搜集的數(shù)據(jù)表明，這一指標(biāo)在 5 以下是比較健康的。從表 8 看近 4 年上海的這一指標(biāo)的平均值為 3 左右，遠(yuǎn)低于 5。但是 2022 年這一指標(biāo)有上升的趨勢，需警惕。② 銷售面積/竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，上海供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求。(7) 市場小結(jié)? 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上看，上海的經(jīng)濟(jì)總量在全國具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位，這為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)后盾。? 從相關(guān)的政策我們可以知道，2022 年一系列的宏觀政策對(duì)上海的房地產(chǎn)市場是一大重?fù)?。出臺(tái)的宏觀政策將繼續(xù)對(duì)上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，由于宏觀政策的效果時(shí)間的不確定性。所以說上海的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。上海的“十一五”規(guī)劃的眾多利好條件將為上海的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來種種機(jī)遇。? 購買力方面，由于近幾年上海的房價(jià)迅速增長，造成居民收入與房價(jià)的巨大差距，上海居民的購買力極弱。? 上海外來人口和城市人口近幾年都有大幅度的增長，這將造成巨大的潛在需求。? 從銷售面積和人均住宅使用面積來看上海的需求，2022 年上海的住宅銷售面積在宏觀政策的作用下出現(xiàn)了負(fù)增長，但還是存在著大量的需求。2022 年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。2 區(qū)域市場分析(1) 區(qū)域市場界定本項(xiàng)目地塊位于徐匯區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。圖 9 區(qū)域位置(2) 徐匯區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r徐匯區(qū)整體經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高圖 10 徐匯 GDP 歷年增長情況010203040506070801998 1999 2022 2022 2022 2022 2022楊 浦 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 增 值 （ 億 元 ）? 徐匯區(qū)生產(chǎn)總值到 2022 年增長率達(dá)到了 %，占全上海市生產(chǎn)總值的比重為 %。工業(yè)總值與 GDP 成正比上升，在 2022 年達(dá)到 億，增幅同比增長了 %，徐匯區(qū)一直保持了工業(yè)重區(qū)的地位。以“工業(yè)型產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)，向“知識(shí)型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的徐匯區(qū)正逐漸成為一個(gè)高素質(zhì)人才的聚集地? 2022 年 110 月引進(jìn)各類企業(yè) 2217 戶，同比增長 19%；吸引注冊(cè)資金 億元，同比增長 1%，注重引大引強(qiáng)，引進(jìn)注冊(cè)資金 500 萬元以上的企業(yè) 185 戶，同比增長 12%。500 萬—1000 萬元的企業(yè) 105 家，1000 萬元 —1 億元的企業(yè) 71 家，1 億元以上企業(yè) 1 家? 2022 年徐匯區(qū)創(chuàng)立了上海市知識(shí)產(chǎn)權(quán)園，并成功推動(dòng)臺(tái)州科技研發(fā)園落戶徐匯 ，并新開辦了科技企業(yè) 519 戶 徐匯是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表 11：徐匯人口分布? 2022 年徐匯區(qū)戶籍人口數(shù)為 萬人，占上海總戶籍人口數(shù)的％。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于上海市浦東新區(qū)，是上海人口數(shù)第二大的行政區(qū)? 從徐匯區(qū)的人口構(gòu)成來看，1834 歲年齡段的客戶比例高于全市平均比例? 徐匯區(qū)為配合市政工程，2022 年拆遷居民就為 4500 戶左右，預(yù)計(jì)在0607 年拆遷戶數(shù)不會(huì)少于 3000 戶，對(duì)住宅市場的剛性需求較大(3) 徐匯片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，未來徐匯將形成“一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū)”的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團(tuán)式的空間布局結(jié)構(gòu)。其中項(xiàng)目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由舊城區(qū)組成，是徐匯區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域圖 11周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江，規(guī)劃用地約 平方公里。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個(gè)規(guī)劃編制單元。由于歷史原因，黃浦江沿岸地區(qū)是上海傳統(tǒng)工業(yè)的基地，周家嘴路以南地區(qū)是徐匯舊區(qū)與工業(yè)集中的區(qū)域，城市環(huán)境相對(duì)較差。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀(jì)工程的啟動(dòng)以及 2022 年上海世博會(huì)的申辦成功，推動(dòng)了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉(zhuǎn)換。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進(jìn)沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，對(duì)其周邊區(qū)域從整體上進(jìn)行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進(jìn)這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及徐匯大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島 CID 中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對(duì)該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動(dòng)作用。交通規(guī)劃徐匯區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃軌道交通線路初定為 8 條；規(guī)劃主干道為主的 “五橫、四豎”的骨干道路網(wǎng)絡(luò)格局。徐匯區(qū)內(nèi)交通的進(jìn)一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速徐匯的發(fā)展 圖 12 交通規(guī)劃布局(4) 徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點(diǎn)根據(jù)徐匯各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點(diǎn)，徐匯區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖 13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊? 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 40 萬平方米? 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 5 萬平方米? 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學(xué)城；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 10 萬平方米? 黃興公園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)20 萬平方米? 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 10 萬平方米? 徐匯內(nèi)環(huán)板塊： 離市區(qū)近、配套優(yōu)勢；未來供應(yīng)量預(yù)計(jì) 40 萬平方米②徐匯區(qū)供求情況分析A. 需求情況徐匯區(qū)是原上海最大的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)剛性需求大? 根據(jù)徐匯的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求? 徐匯區(qū)為了配合市政工程，大量的拆遷換房構(gòu)成大量的需求量 雖受整體宏觀政策影響，但徐匯區(qū)銷售情況整體穩(wěn)定圖 14 徐匯一手房成交情況楊 浦 區(qū) 一 手 房 成 交 情 況0202204000060000800001000001202202200002004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月02022400060008000100001202214000總 成 交 面 積 (平 方 米 ) 均 價(jià) （ 元 ）? 2022 年徐匯區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價(jià)也略有波動(dòng)，但在進(jìn)入 06 年后，價(jià)格又進(jìn)入一個(gè)上升通道? 由于 2022 年調(diào)控政策的影響，徐匯區(qū)的銷售面積與價(jià)格都出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但整體相對(duì)穩(wěn)定B. 供給情況? 隨著政府對(duì)用地出讓的控制加強(qiáng)，以及徐匯區(qū)可開發(fā)地的逐步減少，徐匯區(qū)從 2022 年開始，住宅性質(zhì)用地批量逐年減少圖 15 01000002022022000004000005000006000002022 2022 2022 2022上 海 市 楊 浦 區(qū) 住 宅 性 質(zhì) 土 地 出 讓 情 況圖 16 徐匯批準(zhǔn)預(yù)售情況上 海 楊 浦 區(qū) 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 情 況010000020220030000040000050000060000002Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q1010203040批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 預(yù) 售 證 數(shù)? 歷年批售面積中以 2022 年量最大，尤其是 2022 年 3 季度，因受政策影響，批售量在 2022 年出現(xiàn)大幅度下降? 從供應(yīng)角度來看，徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場無論是從一級(jí)市場，還是二級(jí)市場，供應(yīng)量都都在減少。C. 供求關(guān)系? 由于徐匯區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場副中心及濱江發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識(shí)徐匯”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對(duì)減少的情況下，在一定時(shí)期會(huì)有供不應(yīng)求的市場表現(xiàn)(5) 徐匯內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征A. 區(qū)域概況及配套情況：? 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)位于徐匯西南邊，是徐匯區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是徐匯區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域。? 整個(gè)內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟(jì)大學(xué)、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。在周家嘴路周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、新華醫(yī)院、市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、上海瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套設(shè)施，基本配套較全圖 17 項(xiàng)目區(qū)域配套情況B. 區(qū)域住宅土地市場表 12：徐匯內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域土地市場情況地塊名稱 地 塊 地 址 用途容積率面積 (米 2)總價(jià) (萬元)單價(jià) (萬/畝)樓面單價(jià)（元/平米） 成交日期 公告號(hào)出讓類別楊房地（2022）147 號(hào)江浦路 1200 號(hào) 住辦 2 22430 2370 20221231 招標(biāo)徐匯區(qū) 1號(hào) 周家嘴路南、江浦路東居住、辦公 2 22431 9118 202212192022 年第 8 號(hào)招標(biāo)徐匯區(qū) 2號(hào) 寧國路西、河間路南居住、辦公綜合 10714 4990 202212192022 年第 8 號(hào)招標(biāo)楊房地（2022）080 號(hào)大連路東、唐山路南、遼陽路西、昆明路北商品住宅 3 30040 3381 20221212 招標(biāo)徐匯區(qū) 2號(hào) 寧國路西、平?jīng)雎繁?、錦州灣路南綜合 20935 17273 550 202211252022 年第 7 號(hào)招標(biāo)楊房地（2022）056 號(hào)荊州路東、昆明路北、遼陽路南等商品住宅 60270 8794 2022617 招標(biāo)楊房地（2022）001 號(hào)長陽路 1650 號(hào) 商品住宅 2 31210 2235 2022513 招標(biāo)楊房地（2022）003 號(hào)平?jīng)雎?1090 號(hào) 商品住宅 7359 2022116 招標(biāo)上海市徐匯區(qū)隆昌路長陽路地塊隆昌路以東、長陽路以北 辦公 3 30557 19644 202211212022 年第 4 號(hào)招標(biāo)2022 年第 4 號(hào)上海市徐匯區(qū)黃興路 1617 號(hào)地塊黃興路以西、走馬塘以北 綜合 3 6871 8835 20221121招標(biāo)徐匯區(qū)江浦街道 26街坊 3/2丘地塊大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南綜合商業(yè)辦公 15160 21490 20221232022 年第 5 號(hào)招標(biāo)? 2022 年之前土地出讓基本以招標(biāo)方式進(jìn)行，出讓類型主要以住宅為主，這一時(shí)期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價(jià)格偏低。? 徐匯內(nèi)環(huán)區(qū)域 20222022 年基本無經(jīng)營性土地出讓。C. 住宅房地產(chǎn)市場分布概況? 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)目前新開發(fā)的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目