【文章內(nèi)容簡介】 價格上揚。房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。（10）、中央現(xiàn)在出了一個政策“審慎度勢”，溫總理都說“買不起房子，可以先租房”，中央高度關(guān)注民生，當(dāng)成一個大事來解決。對完善和規(guī)范租賃房市場做一個方向，這就說明房地產(chǎn)這個價格不好向下調(diào)，因為房價的問題是由市場供需來解決的。在中國未來至少10年房價只會上漲，不會下跌。經(jīng)濟在發(fā)展，通貨膨脹也在加劇，10年前購買的房子現(xiàn)在至少價格翻幾番，大家都看到了！未來只有房子最保值，國家未來幾年后工資水平將不斷增加，商品和服務(wù)價格也將不斷上升，房地產(chǎn)價格也將不斷攀升。三、市場調(diào)查（見圖表）二．產(chǎn)品供需預(yù)測隨著***房地產(chǎn)市場不斷成熟發(fā)展，無論是開發(fā)企業(yè)還是投資者都更加看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，再加上宏觀調(diào)控的影響，以及***大規(guī)模城市建設(shè)和舊城改造進程的加速，***商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)較為明顯的提升。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，商鋪成交大幅增長2010年，***商鋪累計成交10129套，較上年增加3103套；，%；，%；全年成交均價為13529元/平方米，%。寫字樓市場發(fā)展相對滯后，整體價格水平較低***寫字樓市場發(fā)展相對滯后，但隨著***投資環(huán)境的改善，入住大企業(yè)的增多，寫字樓市場也開始復(fù)蘇，但由于目前用于出售的寫字樓多為硅谷、東西湖、黃陂等開發(fā)區(qū)內(nèi)的寫字樓，整體售價水平較低。2010年，***寫字樓累計成交3435套，較上年增加1503套；，%；，%；全年成交均價為5816元/平方米，%。此外，除寫字樓、商鋪外的其它類商業(yè)物業(yè)累計成交7589套，2010年全年，***合計售出商品房達到13萬套。從項目成交排行榜來看，銷售套數(shù)排行榜的二、三位是萬科魅力之城和保利心語，這兩個項目都屬于環(huán)白山湖地段，白山湖香榭水岸的持續(xù)繁榮可見一斑。2010年，***20強企業(yè)在銷售市場的總體份額接近40%，說明***房地產(chǎn)市場集中度在不斷提高。三．價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年***市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2010年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動***市房價繼續(xù)走高。今年***市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為***市商品房的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致***市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年***市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）在調(diào)控后現(xiàn)已放開而且加大了力度，銀行按揭到位，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，分析本項目預(yù)測價格：A、高層住宅均價 18000 元/㎡； b、商業(yè)店鋪均價30000 元/㎡； c、車位均價 16 萬元/個。四．競爭力分析（1）、該項目地理位置優(yōu)越，省博物館隔路相望，毗鄰省委、省政府和省直機關(guān)，遙望白山湖風(fēng)景區(qū)，周邊高校密集，環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 （2）、同類可比地塊新建項目少，項目涉及地塊小，涉及到省直機關(guān)，可規(guī)劃的容積率、建筑密度彈性充足，場地地形地質(zhì)條件能滿足建設(shè)要求。（3）、給排水、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，周邊市場、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施齊全。（4）、過江隧道、地鐵、大白山湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、***以及道路和立交橋的項目均在穩(wěn)步推進，擁有極佳的水景資源及文化氛圍，依托中南商圈、沙湖、白山湖等先天優(yōu)勢，具有發(fā)展價值。（5）、按照國務(wù)院批準的《***市城市總體規(guī)劃(1996—2020年)》，確定在***區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重點發(fā)展金融貿(mào)易、省級行政中心、教育科研、機電、高科技產(chǎn)業(yè)及文化旅游等職能。在交通設(shè)施方面，***動作較多，岳家嘴立交、工程完工，過江隧道的連通更拉近了漢口和***的距離，兩個區(qū)域的房地產(chǎn)聯(lián)系將更加緊密。兩大火車站、***廣場、臨江商務(wù)中心區(qū)、休閑觀江景區(qū)、黃鶴樓景區(qū)景觀工程的實施提升了***商務(wù)積聚力和居住品質(zhì)。（6）、此外，作為人均可支配收入過萬元的高素質(zhì)人群集聚地，***區(qū)域房地產(chǎn)消費潛力也極其巨大。預(yù)計后期***市主城區(qū)項目的減少以及銀行貸款政策的收緊、國家對近期房地產(chǎn)價格上漲過快的關(guān)注，銷售價格將趨于穩(wěn)定。（7）、該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn),不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。五．市場風(fēng)險分析，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。白山湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大.：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一．建設(shè)規(guī)劃項目規(guī)劃總用地8畝，擬建筑占地面積5328㎡，總建筑面積為 42688㎡。其中：地下二層，地下建筑面積8000 ㎡ （地下車庫200個），地面裙樓層高為3層，為商用建筑，商用建筑部分面積為4200㎡，530層為住宅，住宅建筑面積為 38488 ㎡。，規(guī)劃總居住320戶，容積率8，建筑密度45%綠化覆蓋率30%（以上數(shù)字為概算）。二．產(chǎn)品方案1. 戶型選擇樓型戶型格 式面積（㎡）數(shù)量①A2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80B2室2