成都市新都區(qū)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-12-29 05:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 川香洲半島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。 開發(fā)周期 預(yù)計(jì) 三年 ， 總戶數(shù)約 2020戶 。 規(guī)模 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :250000 平方米方米 容積率 基本規(guī)劃 別墅、多層、小高層、高層 面積 88290 銷售價(jià)格 電梯均價(jià) 3515 元 /平方米 開盤日期 06年 8月 生 活機(jī)能 中小學(xué) :三原外國(guó)語學(xué)校，新都一中 幼兒園 :計(jì)劃在三期規(guī)劃 綜合商場(chǎng) :紅旗連鎖，互惠超市，大型綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 郵局 :新都區(qū)郵局 銀行 :建行、工行、農(nóng)行、高行 醫(yī)院 :新都區(qū)醫(yī)院，成都空軍總醫(yī)院 公設(shè)配套 大型休閑會(huì)所 名稱 芙蓉名城 備注 成都 市 新都 區(qū)地塊項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 位置 新都區(qū)北大門毗河?xùn)|路 開發(fā)商 : 成都新神風(fēng)實(shí)業(yè) 。 開發(fā)周期 為 二期三年 ， 總戶數(shù) :682 物業(yè)管理 費(fèi) 住宅 為 /平方米 。 規(guī)模 占地面積 :66667 平方米 總建筑面積 :135858 平方米容積率 基本規(guī)劃 高層 、別墅 面積 68224 銷售價(jià)格 電梯均價(jià) 3600 元 /平方米 開盤日期 08年 6月 生活機(jī)能 中小學(xué) :西街小學(xué)、三元外國(guó)語學(xué)校、新都一中 綜合商場(chǎng) :摩爾、太平洋電影院、藍(lán)色海岸、味道江湖及項(xiàng)目芙蓉生活廣場(chǎng) 幼稚園 :新城幼稚園 銀行 :中國(guó)銀行、工商銀行、交行等 郵局 :新都郵局 醫(yī)院 :婦幼保健院 其他 :毗鄰百畝體育公園、 30 畝市政廣場(chǎng)及四川音樂學(xué)院、西南石油大學(xué) 公設(shè)配套 3. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 通過 對(duì)新都市場(chǎng) 的基本情況了解，可以大致分析出該區(qū)域市場(chǎng)的特性 ? 供應(yīng)量 —— 新城區(qū)供應(yīng)量最大 從整 個(gè)大區(qū)域的樓盤分布情況來看，新城區(qū)目前在售樓盤數(shù)量最多。由于政府和西南石油學(xué)院和川音等政府機(jī)關(guān)和學(xué)校的進(jìn)入，使得新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。 從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，新城區(qū)板塊和毗河板塊的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，特別是新城區(qū)板塊，隨著政府的遷入和高校的進(jìn)入，目前已經(jīng)成為新都區(qū)發(fā)展最迅速的區(qū)域。而毗河板塊也正在快速的起步，特別是萬科、新希望等高品質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)入，使得該區(qū)域未來將向高品質(zhì)項(xiàng)目集中發(fā)展。 ? 各板塊電梯項(xiàng)目均價(jià) —— 毗河板塊列居第一 新都目前市場(chǎng)在售住宅項(xiàng)目的整體市場(chǎng)均價(jià)為 3500元 /㎡，其中，電梯公寓的均價(jià)在 3200元 /㎡左右。 目前毗河板塊均價(jià)最高，已達(dá)到了 4200 元 /平方米，高于市場(chǎng)整體均價(jià)。這是因?yàn)樵摪鍓K內(nèi)樓盤均為知名項(xiàng)目，其住宅項(xiàng)目主要以深度居家的中高端產(chǎn)品為主，因此使得該區(qū)域項(xiàng)成都 市 新都 區(qū)地塊項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 目均價(jià)顯得較高。 目前新都市場(chǎng)主要還是以中檔和中低檔項(xiàng)目為主，特別是新城區(qū)板塊和老城區(qū)板塊，十分缺乏中高端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品；而目前毗河板塊則是主要集中了中高檔和高檔項(xiàng)目的供應(yīng)。 ? 新都區(qū)在售樓盤客群分析 年齡 職業(yè) 所在地 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 老城區(qū)板塊 3040 一般工作人員 新都 60%；成都10%；外地 30% 90%以上自住 新城區(qū)板塊 2545 學(xué)校老師、公務(wù)員以及中高層企業(yè)管理人員 新都 50%；成都30%；外地 20% 60%以上自住 毗河板塊 3050 公務(wù)員、經(jīng)商者 新都 20%；成都50%；外地 30% 80%以上自住 09 年 主要 相關(guān)項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù) (數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)管理局備案 )： 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) (電梯 ) 銷售 面積 (電梯 ) 銷售均價(jià) (電梯 ) 富力桃園 (08年 12 月開盤至今 ) 48 套 (第一批次 ) 5664 平 3800 元 /平 萬科雙水岸 (09 年 4 月至今 ) 高層 166 套 小高層 51 套 (8 月開盤 ) 21700 平 4800 元 /平 保利公園 198 (2020 年 3 月至今 ) 高層 404 套 小高層 14 套 54340 平 高層電梯 4200 元 /平 小高層 4630 元 /平 第三部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 靠近蜀龍大道 ， 到成都交通便捷 ； ? 地塊南側(cè)臨近富力桃園和萬科雙水岸， 可以借品牌開發(fā)商的勢(shì) ； ? 地塊西側(cè)臨新都一中，具備教育資源優(yōu)勢(shì)； 成都 市 新都 區(qū)地塊項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 ? 土地價(jià)格 低于對(duì)面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ； ? 項(xiàng)目 小，進(jìn)入成本低，付款方式好，適合做現(xiàn)金流 ； 劣勢(shì) ? 地塊 所處區(qū)域 發(fā)展尚不成熟 ， 配套 條件 極不完善 ； ? 地塊 所處位置 東 、北 側(cè) 現(xiàn)有 廠房 ， 可能會(huì)造成 視覺 影響； ? 地塊 面積小，產(chǎn)品可發(fā)揮空間小，容積率較高，受限制多 ； 機(jī)遇 ? 北部新城的崛起，新都區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，是 項(xiàng)目 的機(jī)會(huì) ； ? 項(xiàng)目南邊附近 的 風(fēng)景生態(tài)資源逐步成型、成熟， 是 項(xiàng)目 的 賣 點(diǎn)； ? 毗河板塊 的 品牌效應(yīng)，吸引了很多購(gòu)房者的目光 ； 挑戰(zhàn) ? 土地內(nèi)尚 未 拆遷，可能會(huì)遇到一些拆遷帶來的問題； ? 新城板塊 目前仍然處于新都房地產(chǎn)的供應(yīng)量第一位 ； ? 保利 19萬科雙水岸等品質(zhì)樓盤調(diào)高了成都客戶的胃口 ； ? 天回板塊、 北湖板塊、大豐板塊、城北改造項(xiàng)目等對(duì) 來自成都的 客戶分流 。 二、產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定 位 項(xiàng)目 位于 成都市新都區(qū)興城大道 ，總體定位為 “ 品牌地帶的一次置業(yè)首選樓盤 ” 。 客戶定位 以 成都 市 中低 端收入人群 以及投資客 為主 ，輻射 新都區(qū)內(nèi)首次置業(yè) 階層 。 產(chǎn)品定位 總占地面積： 25386（ 畝） 總建筑面積 :153800 平米 其中地上計(jì)入容積率面積 :123800 平米 住宅 :1218
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