【正文】 主要來 自成都當(dāng)?shù)丶安糠旨木拥纳馊恕?作為成彭高速路上第一鎮(zhèn)的它，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 ? 大豐板塊 素有成都 “ 北門門戶 ” 之稱。原有交通阻礙得到蜀龍大道的緩解，城市化氛圍開始加強，但片區(qū)尚處于新興階段，生活配套不足，發(fā)展城市化產(chǎn)品機會尚不 完全 成熟。由于該片區(qū)相較于毗河板塊在先天資源上較為缺乏，更多依靠配套規(guī)劃預(yù)期與路網(wǎng)交通優(yōu)勢，故開發(fā)物業(yè)以適合本地客戶，但略優(yōu)于老城區(qū)物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)、居家品質(zhì)及適中價格為主。但由于 新城區(qū)規(guī)劃 中 配套尚未完全呈現(xiàn) ,目前舊城區(qū)的 二手房 交易 仍十分 活躍?，F(xiàn)開發(fā)物成都 市 新都 區(qū)地塊項目 可行性研究報告 7 業(yè)檔次偏低，缺乏品牌開發(fā)商支撐，多開發(fā) 補充式物業(yè)。其中 老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊以及毗河板塊三個板塊 可以作為本項目主要研究對象 。 發(fā)展定位： 在經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)的《成都市城市總體規(guī)劃》、《成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20202020 年）》文件中，新都區(qū)被確定為成 都市北部新城，面積 100 平方公里，人口 100萬，是成都市城北副中心，以發(fā)展綜合服務(wù)、輕型工業(yè)、宜人居住、旅游觀光為主要城市功能 。 北部新城的規(guī)劃目標(biāo)是“中國中西部國際化商貿(mào)平臺”，對經(jīng)濟發(fā)展有輻射和推動作用的次區(qū)域“中心”和“節(jié)點”中有一半的定位和主產(chǎn)業(yè)涉及物流和商貿(mào)。旅游區(qū)內(nèi)將建新都區(qū) 熊貓竹海郁金香運動公園。山、水、園和生態(tài)廊道（帶），將共同形成北部新城內(nèi)多元的綠化體系。 成都 市 新都 區(qū)地塊項目 可行性研究報告 6 自然概況： 北部新城是成都在成德綿城市發(fā)展帶上的最重要區(qū)域，承擔(dān)了“大成都”區(qū)域的工業(yè)、商貿(mào)、物流等重要職能，但未來的北部新城里，城市并非“水泥城市”，而是嵌入山、水、園等生態(tài)板塊和綠色廊道：城市與城市之間有生態(tài)走廊，城市內(nèi)部也有合理的景觀布置。 第二部分 市場分析 一、區(qū)域介紹 基本情況： 北部新城處于成都平原經(jīng)濟圈的核心地帶，是四川省委、省政府確定的成（都）德（陽） 綿（陽）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的第一門戶，區(qū)域內(nèi)的成都市新都物流中心是成都市 打造現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系中的一個重要組成部分，是成都大物流圈北部基地。但是隨著新城板塊的成熟與 毗河板塊 的崛起，區(qū)域價值逐漸顯現(xiàn)，項目旁邊已有富力桃園為鄰， 并且離眾多品牌房企如萬科、保利等的項目并不遠(yuǎn)，具有“傍大款”的優(yōu)秀潛質(zhì)。 項目土地現(xiàn)狀： 區(qū)政府 本案 本案 成都 市 新都 區(qū)地塊項目 可行性研究報告 5 項目南側(cè) 項目內(nèi) 項目內(nèi) 項目內(nèi) 項目周邊環(huán)境： 項目處于 成都 市 新都 區(qū)興城大道 ， 該區(qū)域 位 于 成都與新都聯(lián)系的 發(fā)展軸線上， 近臨毗河板塊 ， 親近城市“貴脈”。 成都市新都 區(qū)地塊項目 可行性研究報告 2020 年 10 月 成都 市 新都 區(qū)地塊項目 可行性研究報告 2 目 錄 第一部分 項目概述 一、項目基本信息 二、項目運作方式 第二部分 市場分析 一、區(qū)域市場分析 二、周邊項目市場分析 第三部分 項目定位 一、項目 SWOT 分析 二、產(chǎn)品定位 第 四 部分 經(jīng)濟指標(biāo)分析 第 五 部分 結(jié)論及建議 一、風(fēng)險評估及對策 二、結(jié)論及建議 成都 市 新都 區(qū)地塊項目 可行性研究報告 3 第一部 分 項目概述 一、項目基本信息 項目名稱： 新都 項目 項目位置： 此地塊占地 25386 平方米 （ 38 畝） ， 位于 成都市新都區(qū)興城大道 ， 該地塊 南 側(cè)比鄰 富力桃園項目 ， 西 側(cè) 是新都最好的中學(xué)新都一中 ， 東側(cè)約 500 米是蜀龍大道 ， 到達(dá)成都交通十分便捷 。 項目地圖 宗地現(xiàn)狀 成都 市 新都 區(qū)地塊項目 可行性研究報告 4 開發(fā)模式： 獨資 開發(fā) 投資方： 成都 融創(chuàng)置地有限公司 宗地位置 項目四至為： 東至 某小企業(yè)廠區(qū) 、南至 興城大道 、西 至新都一中旁小路 、北 至 小企業(yè)集中區(qū) 。 地塊現(xiàn) 為 一小型企業(yè)園區(qū) ，周邊屬于城市 開發(fā)邊緣地帶，配套較為缺乏。 項目規(guī)劃指標(biāo)： 規(guī)劃用地面積為 萬平米，預(yù)計建筑面積約為 萬平米，產(chǎn)品以 高層電梯 為主，容積率為 。北部新城作為成都市近年發(fā)展的重點，優(yōu)勢突出。 從北部新城的規(guī)劃范圍來看，區(qū)域內(nèi)有“山” 鳳凰山、磨盤山、五龍山，有“水” 北湖、翠微湖，有“園” 熊貓生態(tài)園、熊貓小鎮(zhèn)、毗河生態(tài)帶、青白江 濕地公園、城市森林綠帶，將來還有“生態(tài)廊道” 交通生態(tài)廊道、河流生態(tài)廊道。 新城內(nèi)規(guī)劃將建 AAA 級旅游區(qū)，維護(hù)山、水、園、帶、林的自然生態(tài)格局，以“國寶大熊貓”文化品牌為核心發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)，建設(shè)與國際接軌的集生態(tài)旅游、人文旅游、商貿(mào)旅游和工業(yè)旅游為一體的大旅游體系。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 從空間布局來看，北部新城將組團(tuán)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)有國際商貿(mào)城、新都副中心、青白江 3 個次區(qū)域中心，以及鳳凰山片區(qū)、熊貓小鎮(zhèn)片區(qū)、 新都物流中心、散裝集裝箱物流園區(qū)、國際集裝箱物流園區(qū) 5 個次區(qū)域節(jié)點。 而從遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，最終將在北部新城內(nèi)形成國際商貿(mào)城、北部商城、傳化物流基地、新都物流中心、青白江散裝物流園區(qū)、國際集裝箱物流園區(qū) 6 個物流 /商貿(mào)中心，構(gòu)成新城的物流 /商貿(mào)廊道。 二、 區(qū)域 房地產(chǎn) 市場分析 區(qū)域地產(chǎn)概述 為便于市場研究和分析，根據(jù)新都區(qū)