【正文】 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 4 頁 共 82 頁 項(xiàng)目建設(shè)在我國房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題，對于 遏制房市的過度投資投機(jī)炒作 ，保障我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展均體現(xiàn)了必要性。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行。 從 2021 年底開始，加上汶川 ，使得 2021 年全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的回落。 我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價(jià)格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。一位網(wǎng)友這樣跟帖說： “在北京和上海賣掉 100 平米的房子可在美國購買兩套別墅。 ”就是說，中國房價(jià)高，收入低，同世界已經(jīng) “接 ”不上 “軌 ”了。 但這些政策的實(shí)施效果難以令人滿意，此后房價(jià)仍然過快 上升，大部分城市房價(jià)上漲速度達(dá)到了令人吃驚的程度。但令人不可思憶的是，就在溫家寶總理在兩會(huì)閉幕時(shí)指出政府將采取一 系列措施調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時(shí)，北京在一天內(nèi)相繼產(chǎn)生 3 個(gè) “地王 ”，這表明我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。 據(jù) 2021 年成都市中心房價(jià)分析和成都市物價(jià)局近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，成都市中心地段（府河以內(nèi)）商品房住宅集中成交價(jià)， 6 月已達(dá) 5899 元 /平方米，高者已 近萬元 /平方米，同比上漲 %。數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)商品房住宅平均成交價(jià) 5258 元 /平方米，環(huán)比微漲 %，同比上漲 %。 8月初市區(qū)二手房交易均價(jià)達(dá)到 5283元 /平方米，環(huán)比五月增長 %。 “截至 12 月 9 日，成都市主城區(qū)商品房交易量突破 1260 萬平方米，郊區(qū)突破 1500 萬平方米 ”，根據(jù)成都銳理數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計(jì)，由于年底優(yōu)惠政策大限到來，從 11 月份開始交易量猛增，同時(shí)房價(jià)亦推高至均價(jià)每平方米 6458 元，這成為成都市房價(jià)近幾年來的最高峰。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性 毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。 溫家寶在 2021 年兩會(huì)中指出 2021 年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金 632 億元，比上年增加 81 億元。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。 二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)。 三是抑制投機(jī)性購房。完善商品房預(yù)售制度。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。 三 、 保障性住房建設(shè)概況 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可避免地會(huì)出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。這是一個(gè)不可忽視的群體。因此在兩會(huì)上，不少全國政協(xié)委員呼吁加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)社會(huì)不同階層人民均能夠有房可住，解除他們的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。截 至 2021年底， 291個(gè)地級以上城市中，有 221個(gè)城市實(shí)施了廉租住房制度，占地級以上城市的 %。 成都市政府從 1999年開始啟動(dòng)廉租住房工作，到 2021年實(shí)現(xiàn)了廉租住房租金補(bǔ)貼 “應(yīng)保盡保 ”。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度的覆蓋范圍，力求形成覆蓋城市中低收入及以成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 8 頁 共 82 頁 下水平家庭的基本住房保障制度。 2021年成都市政府適當(dāng)提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，加大公共住房保障力度，落實(shí) 100畝土地，建設(shè) 20萬平方米廉租住房。 雖然成都市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)發(fā)展迅速，已在多個(gè)區(qū)域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。 四 、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 最近，加大社會(huì)保障性住房建設(shè)的力度，成為各地 “兩會(huì) ”商討議論的熱門話題?？梢灶A(yù)見，大力加強(qiáng)社會(huì)保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個(gè)時(shí)期的重頭戲。 解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任 我國住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市 場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住房上的社會(huì)問題和公平問題。政府通過安排一定的財(cái)政資金支持住房保障，運(yùn)用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。 目前，我國部分地方政府重視房地產(chǎn)市場發(fā)展對本地經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責(zé)任。因此，政府要切實(shí)負(fù)擔(dān)起應(yīng)負(fù)之責(zé)，盡快完善住房保障制度。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的 “托底 ”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂業(yè)。 當(dāng)前房價(jià)的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性 近兩年，我國部分城市房價(jià) 處于高位上漲的階段，房價(jià)上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。低收入群體住房問題隨著房價(jià)的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價(jià)之間的差距呈逐步擴(kuò)大之勢。近年來，成都市連續(xù)被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。 （ 一 ）城市性質(zhì)及規(guī)模 成都市是四川省省會(huì)，中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，國家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃單列市，也是國家歷史文化名城。成都市轄 9 區(qū) 4 市 6 縣，面積 12390 平方公里，全市戶籍人口 萬人 ,常住人口 萬人。未建成區(qū)域 117 平方公里屬于規(guī)劃的建設(shè)用地， 198 平方公里為非建設(shè)用地。成都平原是我國西南地區(qū)最大的平原。平原及臺地構(gòu)造上屬成都坳陷，區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質(zhì)問題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺地邊坡穩(wěn)定性。氣候的一個(gè)顯著特點(diǎn)是成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 11 頁 共 82 頁 多云霧，日照時(shí)間短、空氣較為潮濕。 水資源 成都市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，河網(wǎng)密度 公里 /平方公里，水資源充沛，多年平均年徑流深 715 毫米，年徑流總量 89 億立方米。城區(qū)及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢。 交通 成都交通經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運(yùn)輸為主的四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系已基本形成，市域綜合交通網(wǎng)絡(luò)及場站體系正日臻完善。過境國道主干線有三條，國省干線公路 13 條，已建成 “1環(huán) +9 射 ”狀的市域高速公路網(wǎng)，總里程達(dá) 437 公里，輻射成都 90%以上國土面積；全市公路總里程 2021年達(dá)到 18089公里。 旅游 成都旅游資源得天獨(dú)厚并具鮮明的成都特色：一是人文景觀多。二是自然景觀全。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。成都已形成了電子信息、機(jī)械、食品、醫(yī)藥和化工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，形成了競爭力較強(qiáng)的家具和鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 近年來，成都市國民經(jīng)濟(jì)快速增長。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá) 39510 元（ 約 5785美元）。 成都科技實(shí)力雄厚，已成為中國西南地區(qū)綜合實(shí)力第一強(qiáng)市。人口自然增長率為 ％。城市居民人均可支配收入 18659 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 7129 元，增長 %。區(qū)域面積 平方公里，常住人口 40 萬人，轄 13 個(gè)街道辦事處和 2 個(gè)鄉(xiāng)。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 14 頁 共 82 頁 第 四 章 需求 分析 與政策 保障 一、需求趨勢 住房是人們基本的生活需求，是民生之需。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價(jià)上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。 發(fā)展需求 。 過去的的遺留問題。實(shí)際上在前 30 年城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，是欠帳的，在改革開放之后才 開始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機(jī)制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。 人口分布不均。在城鎮(zhèn)化過程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。 需求現(xiàn)狀。 需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設(shè)力度，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 二 、住房保障的對象及政策目標(biāo) 住房保障最直白地講就是住房領(lǐng)域的社會(huì)保障，是政府為彌補(bǔ)市場 “失靈 ”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，以滿足全體國民的基本住房需求。如果說對少數(shù)貧困群體實(shí)施的特殊性住房保障是一種社會(huì)救助，那么對廣大中等收入群體實(shí)施的普遍性住房保障則是提高其住房消費(fèi)可支付能力的一種扶持。 盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實(shí)施住房保障的政策目標(biāo)只有一個(gè)，就是讓 “人人住有所居 ”，而不是 “人人都有產(chǎn)權(quán)房 ”。 我國的保障性住房建設(shè)可界定為：是政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，其受益的對象主要是低收入群體，也應(yīng)包括部分可支付能力不足的中等收入群體。 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 16 頁 共 82 頁 三 、保障性住房的供給 形式與供給方式 （一）保障性住房的供給形式 與對象 保障性住房的供給形式 以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房 及限價(jià)房的形式供應(yīng)。 針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。 經(jīng)濟(jì)適用房 針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。 從 2021 年起，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的保障 “準(zhǔn)入線 ”從家庭年收入由40000 元以下調(diào)整為 50000 元以下，使更多 “夾心層 ”家庭實(shí)現(xiàn) “安居夢 ”。 2021 年度限價(jià)商品住房供應(yīng)對象為家庭年收入在 6 萬元以下、家庭住房面積在 55 平方米以下或人均住房面積在 16 平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務(wù)工家庭；年齡在 35 周歲以上 、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。美國在 1949—1979 年間，由政府興建公共住房的總量從17 萬套增加至 120 萬套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問題。而公團(tuán)是依據(jù)《日本住宅公團(tuán)法》成立的特殊法人，專門從事公共住房建設(shè)、住宅區(qū)改造和經(jīng)營，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。目前，全美有 120 萬戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國雖經(jīng)歷 1980 年代大規(guī)模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場的 20%左右：我國香港公營住房占市場份額的 40%左右。也可以是政府從私營企業(yè)收購閑置的存量房，由政府擁有，社團(tuán)組織營運(yùn)，即購買 —擁有 —營運(yùn) (P00)模式。正是在這種模式下，各國出現(xiàn)了許多與政府合作的專門從事住房開發(fā)建設(shè)、租賃服務(wù)的 私營企業(yè)和非盈利組織，如英國住房協(xié)會(huì)、美國的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團(tuán)和德國的 GAGFAH 住房公司，它們都擁有和經(jīng)營大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。在祟尚市場經(jīng)濟(jì)的美國，政府為鼓勵(lì)私營企業(yè)和非盈利組織 (宗教團(tuán)體、勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織 )開發(fā)面向中低收入者的租賃房，出臺了多項(xiàng)政策，比如為私營機(jī)構(gòu)提供低息貸，鼓勵(lì)他們興建低于市場 租金的租賃房，其出租對象是無法享受公共住房、收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭；為開發(fā)商興建租賃房提供還貸利率 1%的補(bǔ)貼，政府對租金水平進(jìn)行管治，限定承租對象收入不高于地區(qū)平均收入水平的 80%，同時(shí)政府對承租的低收入住戶提供房租補(bǔ)貼；鼓勵(lì)興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵(lì)舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵(lì)為老年人、傷殘人士興建帶有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施的租賃住房等政策。 從上述分析 看到 ，各國政府從供給面入手積極干預(yù)住 宅市場，加大保障性住房建設(shè)，多有以下特點(diǎn)：一是保障對象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中等收入者。三是政策扶持的重點(diǎn)突出，多鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)保障性租賃房，并依據(jù)市場需求變化不斷進(jìn)行調(diào)整。 ② 通過政府投資和政策指引，動(dòng)員多方力量參與，將開發(fā)成本控制在租金水平和銷售價(jià)格可以承受的范圍內(nèi)，加快了可支付住房的建設(shè)，強(qiáng)化了政府和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，營造了社會(huì)公平正義、互助友愛的社會(huì)環(huán)境。政府增加保障性住房供給是對市場的 “遺失補(bǔ)缺 ”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 19 頁 共 82 頁 不同品質(zhì)、價(jià)位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。 我國政府從需