【正文】 轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌焱七M(jìn)”。 .29 全國人大常委會 財政部部長謝旭人向全國人大常委會報告時指出，穩(wěn)步推進(jìn)個人住房房產(chǎn)稅改革試點。 .20 國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明在第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會 下一步房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。 .23 住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人談如何堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受人民日報記者采訪時表示：繼續(xù)落實差別化住房信貸、稅收政策，堅決抑制投機投資性需求。 .20 謝旭人談房產(chǎn)稅改革 財政部部長謝旭人在《經(jīng)濟(jì)日報》上發(fā)表文章提出，認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。 .23 上海認(rèn)定 5萬套住房需繳房產(chǎn)稅 上海市稅務(wù)局公布，截至 11 月底，上海市共認(rèn)定約 5萬套住房需要繳納房產(chǎn)稅，其中去年認(rèn)定 2萬余套，今年約 3萬套。 90%的應(yīng)繳稅住房適用 %的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。黨中央、國務(wù)院歷來高度重視解決群眾的住房問題。下一步，各地區(qū)、各部門將繼續(xù)貫徹黨中央決策部署，堅定不移地做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，不斷完善政策體系，抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要繼續(xù)加強保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造。 12月 25日 全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議 會議提出 2021年的幾項重要工作任務(wù)： 努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，尤其是要加大配套設(shè)施建設(shè)力度。 堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。 加快修訂《住房公積金管理條例》，繼續(xù)做好資金安全和使用管理工作。加快住房公積金監(jiān)管信息系統(tǒng)建設(shè)。配合國家發(fā)展改革委深入研究我國城鎮(zhèn)化問題；配合有關(guān)部門加快構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn) 市場調(diào)控政策體系；進(jìn)一步研究完善住房保障制度；加強對住房公積金管理問題的研究。2021 年，房價仍將是政府關(guān)注的焦點，關(guān)系著下一屆政府的舉措。李克強曾多次指出房地產(chǎn)調(diào)控對擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)具有重要作用。保障房五年開工 3600 萬套的任務(wù)逐年順利完成，但其中已建成比例尚未過半，為達(dá)成十二五末保障房覆蓋率 20%的目標(biāo)，相信明年保障房的建設(shè)力度仍將加大。 2021 年若房價漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴(yán)厲措施。如果房價繼續(xù)上漲，在經(jīng)濟(jì)增速回歸到政府預(yù)期、房地產(chǎn)投資開工穩(wěn)健、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險不大之后，政策加碼的風(fēng)險可能上升，這一時間點可能會在下半年。 二、項目建設(shè)必要性 （一）西咸城市化進(jìn)程的需要 西咸大都市在邁向現(xiàn)代化國際大都市的進(jìn)程中 ，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任， 是 主城周邊區(qū)縣的 建設(shè)和發(fā)展必不可少的重要環(huán)節(jié)。金花新都匯項目的成功實施，將大大加快西咸大都市的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地乃至全市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。城市化建設(shè)以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進(jìn)發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。這種結(jié)構(gòu)性門檻對于城市整體發(fā)展的副作用是顯而易見的：一是拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的低價使市中心區(qū)域各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加。在區(qū)域一體化趨勢中，為了晚上和發(fā)展其城市功能，必須置身于城鎮(zhèn)群眾尋求發(fā)展空間，例如上海通過面向長三角的城市空間結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，真正實現(xiàn)多中心，多軸的發(fā)展，構(gòu)筑整體的、開放的空間系統(tǒng)。 針對區(qū)域目前人口較為集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后等現(xiàn)狀，公司從城市綜合體的適應(yīng)性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行綜合分析，開發(fā)位于長樂中路與金 花路交匯處的金花新都匯項目。 綜上所述，金花新都匯項目的推進(jìn)實施，對于加快西部房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動主城東南部經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)地塊增值、推薦基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。 第三章：市場預(yù)測 一、宏觀調(diào)控下的西安房地產(chǎn)市場趨勢 西安 2021 年經(jīng)濟(jì)運行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。 西安固定資產(chǎn)投資 1374． 41 億元，增長 ％。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐漸好轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進(jìn)一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計完成 億元，增長 ％。 （一） 西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分 析 市國土資源局在其官方網(wǎng)站發(fā)布“西安市 2021 年出讓土地統(tǒng)計表”。 據(jù)了解， 2021年西安市共成交土地 225 宗，成交面積 平方米 (13391 畝 )，成交金額 億元。 按照用途劃分， 2021年成交的土地中，倉儲用地為 畝，占 2021年總成交土地面積的 %。住宅用地為 ，占 2021 年總成交土地面積的 %。商業(yè)用地 畝，占 2021年總成交土地面積的 %。藝術(shù)傳媒用地為 ，占 2021 年總成交土地面積的 %。 （二） 西安房地產(chǎn)市場預(yù)測 雖然 2021 年房地產(chǎn)業(yè)受到史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。如果樓市成交繼續(xù)回暖，但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復(fù)蘇。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 2021年房地產(chǎn)銷量將超過 2021年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。北連龍首北路與未央?yún)^(qū)結(jié)壤，西以北大街與 蓮湖區(qū) 相連。 5639。 0139。 1439。 1839。新城區(qū)交通便利， 通訊 發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越。西安火車站、陜西省西安長途汽車站坐落其內(nèi)，是迎接中外、貴賓的“大客廳”和出入西安的陸地“口”岸。 5個汽車客運站和 3 個貨運站，發(fā)往全國 90 個大中城市。西安電信局報話大樓位于區(qū)內(nèi) 西華門 ，使西安與世界各地通訊聯(lián)絡(luò)近在咫尺。全區(qū)大中專以上學(xué)歷人口為 107788 人，人口密度為 17880/平方公里。轄區(qū)內(nèi)，科研院所林立、大型工廠密集，人文資源豐富。以 解放路 為軸線，以東西五路為兩翼的市內(nèi)商貿(mào)區(qū)，形成了以 金融 、商貿(mào)、交通、信息、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn) 代化商務(wù)中心，輻射周邊六條街道，包括名優(yōu)小吃、土特產(chǎn)品、 品牌服裝 、旅游商品、書刊批發(fā)、文化音響等，各具特色。在城外形成了以 康復(fù)路 批發(fā)市場為主軸，長樂路 、長纓路為兩翼的“工”字型專業(yè)市場批發(fā)群，共有專業(yè)市場99 個，在西北五省乃至全國有很強的吸引力和輻射力。長樂路、長纓路以大型批發(fā)市場為基礎(chǔ)，引進(jìn)現(xiàn)代物流，發(fā)展電子商務(wù)、擴(kuò)大市場規(guī)模，提升市場檔次，形成了現(xiàn)代化的大 流通，大商業(yè)格局。政府各部門大力支持，使這里成為投資者的熱土。轄區(qū)內(nèi)有三個新興工業(yè)區(qū)：一是以韓森寨為中心的國防工業(yè)區(qū)，聚集了多家大型軍工企業(yè)，另外還有陜西汽車制造總廠、西安普天通訊設(shè)備廠等效益非常顯著的企業(yè)。三是以八府莊為中心的市、區(qū)屬中小工業(yè)區(qū)。 樓宇經(jīng)濟(jì)： 新城區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一個新亮點，將按照推介一批、盤活一批、建設(shè)一批的思路，立足區(qū)內(nèi)樓宇資源，完善服務(wù)功能，使房地產(chǎn)開發(fā)有一個較大的發(fā)展。 三、項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢分析（ Strength） 1 本地塊位于長樂中路與金花路交匯處，地鐵 3 號線接駁站附近，踞守東二環(huán)要道，扼守主城區(qū)道路咽喉，地理位置極為重要及優(yōu)越。 3 項目所含業(yè)態(tài)豐富，是集合高尚住宅、甲級寫字樓與黃金商鋪的城市綜合體。 （二）項目的劣勢分析（ Weakness） 1 由于項目處于地理交通中心位置，車輛行駛的噪音會破壞項目小區(qū)的安靜。 （三）項目所面臨的機遇分析（ Opportunity） 1 城區(qū)中心將在未來幾年不斷拓 展，項目所處地段未來將會形成新的城市副中心并將為本項目帶來潛在的發(fā)展機遇。 3 城東區(qū)域較西安市目前發(fā)展來看，稍弱于南北西，區(qū)域內(nèi)居民消費能力發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2 西安地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控可能較 2021年更加嚴(yán)格。 建設(shè)單位：陜西亞達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 設(shè)計單位：中國建筑西北設(shè)計研究院有限公司 項目地理位置 項目位于西安市新城區(qū)長樂中路 38 號。 項目所在區(qū)交通便捷，給排水、供電等市政設(shè)施完善。項目建設(shè)依據(jù)為《西安市新城區(qū)發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)金花 ?新都匯項目備案確認(rèn)書的通知》 新發(fā)改發(fā)【 2021】 34號。此外在小區(qū)內(nèi)建設(shè)相應(yīng)的環(huán)保設(shè)施包括污水處理站、垃圾收集點等。 表 項目組成及主要建設(shè)內(nèi)容一覽表 工程組成 建設(shè)內(nèi)容 備注 主體工程 住宅樓 2棟 28層住宅，位于用地區(qū)域南側(cè)，臨近金康路 25111m2 辦公 1棟 24層建筑，位于用地區(qū)域西側(cè)，臨近東二環(huán) 22232m2 商業(yè) 位于用地區(qū)域東、北、西及西南角，為 4層建筑 22892m2 輔助工程 公廁 位于住宅樓北側(cè)商業(yè)用房底層 50m2 物業(yè)管理 300m2 社區(qū)辦公及活動用房 350m2 地下停車庫 地下三層，車位共計 653輛 25000m2 公用工程 給水 給水管網(wǎng)接入市政給水管網(wǎng)，再由水泵泵入各用戶 排水 設(shè)置雨污分流系統(tǒng)，分別排入市政雨污管網(wǎng) 供電 由城市 10千伏中壓電網(wǎng)供給，由西側(cè)進(jìn)入小區(qū)，經(jīng)變電室降壓后送至各用戶。排風(fēng)口盡量設(shè)在小區(qū)綠地內(nèi)。 日產(chǎn)日清 綠化工程 綠地面積為 2554m2 綠地率為 20% （三） 項目用地情況 項目土地使用權(quán)人為陜西亞達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，位于西安市新城區(qū)長樂中路 38號，該地塊由商業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地兩部分組成，使用權(quán)類型為出讓。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查項目已于 2021年 7月開始基礎(chǔ)施工，目前基礎(chǔ)開挖尚未完成。 根據(jù)以上原則，總體規(guī)劃布置有居住、辦公和商業(yè)三大功能區(qū)。住宅、公建、商業(yè)、綠化、布局合理巧妙。 （二） 綠化 本項目以商業(yè)、辦公為主，居住為輔。中心綠地位于商業(yè)建筑屋頂。項目設(shè)計綠地率為 20%，滿足《陜西省城鎮(zhèn)綠化條例》商業(yè)區(qū)綠地率不得低于 20%的要求。綜合樓出入口 1 個，位于東二環(huán)；商業(yè)樓出入口 1個位于長樂中路；兩棟住宅出入口 3 個，位于金康路。 （四） 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 指標(biāo) 單位 1 總投資 40000 萬元 2 總用地面積 ha 3 總建筑面積 m2 4 地上總 建筑面積 m2 其中 住宅建筑面積 m2 辦公建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 5 地下總建筑面積 m2 其中 地下一層建筑面積 m2 地下二層建筑面積 m2 地下三層建筑面積 m2 6 建筑基底面積 m2 7 人防面積 m2 8 設(shè)備用房等 m2 9 車庫面積 m2 10 建筑 高度 m 11 地下停車位 653 輛 12 建筑密度 % 13 容積率 14 綠地率 20 % （五）公用工程 1 給排水系統(tǒng) ⑴給水 項目給水就近接入新城區(qū)市政供水管網(wǎng)。依據(jù)《 陜西省人民政府關(guān)于印發(fā)陜西省行業(yè)用水定額的通知》（陜政發(fā) [2021]18號 2021 年 4 月 29日），確定項目居民生活用水定額為 140L/（人 d），綠化用水定額為 2L/（ m2 d）計；類比同類項目地下車庫沖洗用水定額按 2L/（ m2項目用水量估算見表 。項目水平衡圖見圖 。排放的廢水主要為住宅樓及商業(yè)樓產(chǎn)生的生活污水、車庫地面清潔污水，污水排放量按用水量的 80%計，排放量約為 104m3/a，污水中主要污染物為 COD、 BOD SS和氨氮。 ⑶中水回用 根據(jù)《陜西省城市節(jié)約用水管理辦法》第十三條“各類新建面積在 20210m2以上的賓館、飯店、商店、公寓、居住區(qū)等綜合性服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)建設(shè)中水回用設(shè)施”和第十四條“城市道路清潔、綠化、公廁、消防等公共用水應(yīng)優(yōu)先利用中水”，項目應(yīng)當(dāng)建設(shè)中水回用設(shè)施，預(yù)留市政中水回用接口。根據(jù)項目用水環(huán)節(jié)及水平衡圖可知，用水量為 104m3/a，中水回用量可達(dá)到 %。 （六） 供電系統(tǒng) 項目用電由新城區(qū)市政供電系統(tǒng)提供。小區(qū)內(nèi)配有備用柴油發(fā)電機組，位于項目地下設(shè)備房內(nèi)。據(jù)調(diào)查，該供熱站位于北郊陜西重型機器廠內(nèi)，建設(shè)規(guī)模為 4 臺150T/H 中溫中壓蒸汽鍋爐。 擬建地附近已通達(dá)天然氣中壓管道，住戶燃用天然氣由市天然氣公司通過供氣管網(wǎng)經(jīng)調(diào)壓后低壓送至各用戶；估算本項目生活天然氣量約為 104m3/a。 （九） 通風(fēng)換氣 地下車庫設(shè)機械式通 風(fēng)換氣系統(tǒng)，換氣次數(shù)≥ 6次 /h，同時設(shè)置排煙系統(tǒng)。 五、 工程進(jìn)度 項目建設(shè)周期計劃為 2 年，即 2021年至 2021年。 表 環(huán)保措施一覽表 類別 設(shè)施名稱 處理規(guī)模及措施 數(shù) 量 處理效果 廢