【正文】 關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求。 .20 國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明在第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會 下一步房產(chǎn)稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年初，房地產(chǎn)稅最終會在全國實施。 .23 住建部有關(guān)負責人談如何堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人接受人民日報記者采訪時表示：繼續(xù)落實差別化住房信貸、稅收政策，堅決抑制投機投資性需求。加快推進擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍工作。 .20 謝旭人談房產(chǎn)稅改革 財政部部長謝旭人在《經(jīng)濟日報》上發(fā)表文章提出，認真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。至此，房產(chǎn)稅擴大試點不再停留在專家學者的呼吁，正式成為官方表態(tài)。 .23 上海認定 5萬套住房需繳房產(chǎn)稅 上海市稅務(wù)局公布，截至 11 月底，上海市共認定約 5萬套住房需要繳納房產(chǎn)稅，其中去年認定 2萬余套，今年約 3萬套。在完成認定的住房中，應(yīng)稅住房比例約占20%，其中 80%以上的購房家庭是本地戶籍。 90%的應(yīng)繳稅住房適用 %的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。 日期 重要事件 關(guān)鍵內(nèi)容 .03 人民日報訪財政部部長謝旭人 統(tǒng) 籌推進房地產(chǎn)稅費改革，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進行簡并。認真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。 資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理 展望：調(diào)控繼續(xù)緊，房價走向仍是新一屆政府關(guān)注重點 表：近期中央及部委重要會議和講話 日期 重要事件 關(guān)鍵內(nèi)容 11月 12日 十八大后姜偉新答記者問 會議指出“住房是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院歷來高度重視解決群眾的住房問題。” 自 2021年以來，房地產(chǎn)市場總體朝著調(diào)控預期方向發(fā)展，不合理需求得到抑制，供求關(guān)系明顯改善 ，房價趨于穩(wěn)定。下一步，各地區(qū)、各部門將繼續(xù)貫徹黨中央決策部署，堅定不移地做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，不斷完善政策體系，抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 12月 12日 中央經(jīng)濟工作會議 會議明確指出“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。要繼續(xù)加強保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造?！? 12月 18日 國土部新聞通氣會 會議主題為“采取切實措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價”，會議指出將按照中央經(jīng)濟工作會議要求，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，進一步 加大分類指導力度，區(qū)分不同城市，指導督促采取切實措施，保持 土地 市場 穩(wěn)定足額供應(yīng)，平抑土地市場價格的異常波動。 12月 25日 全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議 會議提出 2021年的幾項重要工作任務(wù)： 努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，尤其是要加大配套設(shè)施建設(shè)力度。明 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的任務(wù)是基本建成 460萬套、新開工 600萬套。 堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。 加快修訂《住房公積金管理條例》，繼續(xù)做好資金安全和使用管理工作。出臺歸集、提取、個人貸款、財務(wù)會計等業(yè)務(wù)規(guī)范。加快住房公積金監(jiān)管信息系統(tǒng)建設(shè)。 研究住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的幾個重要問題。配合國家發(fā)展改革委深入研究我國城鎮(zhèn)化問題；配合有關(guān)部門加快構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn) 市場調(diào)控政策體系；進一步研究完善住房保障制度；加強對住房公積金管理問題的研究。 資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理 調(diào)控政策仍堅持從緊取向，支持合理性住房需求為主要方向。2021 年，房價仍將是政府關(guān)注的焦點，關(guān)系著下一屆政府的舉措。在總結(jié)過去十年房地產(chǎn)市場變化和房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗之后，對于新一屆政府，房地產(chǎn)市場特別是房價平穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟至關(guān)重要。李克強曾多次指出房地產(chǎn)調(diào)控對擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)具有重要作用。 2021 年房地產(chǎn)政策總體已經(jīng)定調(diào)，調(diào)控政策仍將保持從緊取向，繼續(xù)通過限購、差別化信貸稅收等措施抑制投機、投資性住房 需求，支持合理自住和改善性需求，其中值得關(guān)注的是，改善性需求的政策取向能夠從抑制轉(zhuǎn)為支持，這將是推動 2021 年房地產(chǎn)總體市場發(fā)展和需求分化的重要動力。保障房五年開工 3600 萬套的任務(wù)逐年順利完成，但其中已建成比例尚未過半，為達成十二五末保障房覆蓋率 20%的目標，相信明年保障房的建設(shè)力度仍將加大。房地產(chǎn)稅制改革將逐步推進，房產(chǎn)稅擴大試點范圍、交易環(huán)節(jié)稅收兼并是大勢所趨。 2021 年若房價漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施。預計明年調(diào)控政策仍保持從緊，但若房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺更嚴厲 措施的可能性，如進一步收緊信貸政策。如果房價繼續(xù)上漲，在經(jīng)濟增速回歸到政府預期、房地產(chǎn)投資開工穩(wěn)健、經(jīng)濟下行風險不大之后，政策加碼的風險可能上升，這一時間點可能會在下半年。正如 12 月 16 日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議精神，“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”，預計限購政策短期沒有退出的可能，保障房建設(shè)和土地供應(yīng)仍是中央增加供給、緩解房價上漲預期的重要手段，同時總結(jié)房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗，適時擴大試點范圍，以推進房地產(chǎn)業(yè)長效機制完善。 二、項目建設(shè)必要性 （一）西咸城市化進程的需要 西咸大都市在邁向現(xiàn)代化國際大都市的進程中 ，肩負著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任， 是 主城周邊區(qū)縣的 建設(shè)和發(fā)展必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快地區(qū)建設(shè)是實現(xiàn)西咸大都市城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，增加區(qū)域人群收入、帶動市場投資，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。金花新都匯項目的成功實施，將大大加快西咸大都市的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地乃至全市帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。 （二）城市功能完善的需要 由于經(jīng)濟高速發(fā)展，增長能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟拉動的需求等原因，城市化建設(shè)逐漸成為一股潮流 。城市化建設(shè)以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。隨著經(jīng)濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀日漸構(gòu)成了發(fā)展的約束。這種結(jié)構(gòu)性門檻對于城市整體發(fā)展的副作用是顯而易見的：一是拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的低價使市中心區(qū)域各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加。 長樂路所在區(qū)域通過近十幾年的經(jīng)濟高速發(fā)展，增長能量集聚過多，結(jié)構(gòu)門檻日益凸顯，造成中心城區(qū)人口密度過大，公共綠地匱乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、 旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、接到與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。在區(qū)域一體化趨勢中，為了晚上和發(fā)展其城市功能，必須置身于城鎮(zhèn)群眾尋求發(fā)展空間，例如上海通過面向長三角的城市空間結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，真正實現(xiàn)多中心，多軸的發(fā)展，構(gòu)筑整體的、開放的空間系統(tǒng)。而其他城市則紛紛主動承接和放大上海的輻射作用。 針對區(qū)域目前人口較為集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后等現(xiàn)狀，公司從城市綜合體的適應(yīng)性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能進行綜合分析，開發(fā)位于長樂中路與金 花路交匯處的金花新都匯項目。該項目將極大地增強區(qū)域的居住、交通燈綜合功能，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境，打造并完備各項配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施。 綜上所述，金花新都匯項目的推進實施，對于加快西部房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動主城東南部經(jīng)濟、促進地塊增值、推薦基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。另外，根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設(shè)具有較大的必要性。 第三章：市場預測 一、宏觀調(diào)控下的西安房地產(chǎn)市場趨勢 西安 2021 年經(jīng)濟運行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。初步核算全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 12％，高出全國 個百分點，高出全省 個百分點。 西安固定資產(chǎn)投資 1374． 41 億元，增長 ％。其中，房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 ％。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐漸好轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計完成 億元，增長 ％。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長。 （一） 西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分 析 市國土資源局在其官方網(wǎng)站發(fā)布“西安市 2021 年出讓土地統(tǒng)計表”。統(tǒng)計表顯示，西安市 2021年共成交土地 422 宗，共計 畝， 2021 年土地出讓金收入共計 。 據(jù)了解， 2021年西安市共成交土地 225 宗，成交面積 平方米 (13391 畝 )，成交金額 億元。這意味著， 2021 年在全國各地土地出讓金收入大幅縮水的情況下，西安 2021 年土地供應(yīng)面積、成交金額分別較 2021年大幅增長 %、 %。 按照用途劃分， 2021年成交的土地中，倉儲用地為 畝，占 2021年總成交土地面積的 %。工業(yè)用地為 ，占 2021年總成交土地面積的 %。住宅用地為 ，占 2021 年總成交土地面積的 %。住宅、商業(yè)用地為 畝，占 2021年總成交土地面積的 %。商業(yè)用地 畝，占 2021年總成交土地面積的 %。教育科研用地為 畝，占 2021 年總成交土地面積的 %。藝術(shù)傳媒用地為 ，占 2021 年總成交土地面積的 %。 分區(qū)域來看，浐灞 畝，長安 畝，大興新區(qū) 畝，紡織城 畝，灃東新城 畝，港務(wù)區(qū)，高新區(qū) ，航空 ，航天 畝，經(jīng)開區(qū) ，臨潼 畝，曲江 ，市本級 ，閻良 畝。 （二） 西安房地產(chǎn)市場預測 雖然 2021 年房地產(chǎn)業(yè)受到史上最嚴厲的政策調(diào)控，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。 2021 年三、四季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將產(chǎn)生積極 帶動作用。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導致購買力增強有關(guān)，但是未來西安樓市能否復式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復蘇。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲得短暫 的經(jīng)濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 2021年房地產(chǎn)銷量將超過 2021年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。 二、項目所在區(qū)域環(huán)境分析 （一）區(qū)域簡介 新城區(qū)位居城東北部，跨越 明城墻 ，形成城內(nèi)城外 兩部分，東沿鐵路專用線與灞橋為界，南依 東大街 永樂路、建工路與 碑林區(qū) 、雁塔區(qū)毗鄰。北連龍首北路與未央?yún)^(qū)結(jié)壤，西以北大街與 蓮湖區(qū) 相連。東西長 公里，南北寬 公里，地理坐標為東經(jīng) 108176。 5639。32—109176。 0139。34″，北緯 34176。 1439。09— 34176。 1839。03″，全區(qū)地勢平坦，東南部略高，西北部較低。新城區(qū)交通便利， 通訊 發(fā)達，地理位置優(yōu)越。北連西安至 銅川 高速公路，直至革命 圣地 延安 ，東接西潼高速公路，直趨蜚聲中外的 秦始皇兵馬俑博物館 。西安火車站、陜西省西安長途汽車站坐落其內(nèi)，是迎接中外、貴賓的“大客廳”和出入西安的陸地“口”岸?；疖嚃|站是西北重要的物資排列組合 鐵路樞紐 。 5個汽車客運站和 3 個貨運站，發(fā)往全國 90 個大中城市。被譽為第二歐亞大陸橋的 隴海鐵路 橋橫穿而過。西安電信局報話大樓位于區(qū)內(nèi) 西華門 ，使西安與世界各地通訊聯(lián)絡(luò)近在咫尺。 全區(qū) 戶籍人口 493822 人， 常住人口 萬人，男性對女性的比例（以女性為 100，男性對女性的比例）為 人。全區(qū)大中專以上學歷人口為 107788 人，人口密度為 17880/平方公里。全本區(qū)人口特點是，流動人員多、商務(wù)人士多，產(chǎn)業(yè)工人多， 河南 籍人口多，省外人員逐年遷入在增多。轄區(qū)內(nèi)，科研院所林立、大型工廠密集，人文資源豐富。被譽為工程師的搖籃 （二）區(qū)域經(jīng)濟支撐 商貿(mào)業(yè)： 由于獨特地理位置和成熟的市場環(huán)境，使新城區(qū)成為西安商貿(mào)業(yè)最繁華區(qū)域之一。以 解放路 為軸線，以東西五路為兩翼的市內(nèi)商貿(mào)區(qū)，形成了以 金融 、商貿(mào)、交通、信息、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn) 代化商務(wù)中心，輻射周邊六條街道，包括名優(yōu)小吃、土特產(chǎn)品、 品牌服裝 、旅游商品、書刊批發(fā)、文化音響等，各具特色。民樂園萬達廣場、 西安陽光國際大酒店 、民生百貨大樓、西安圖書大廈、鉆石廣場、天順大酒店等大批現(xiàn)代化商業(yè)遍布解放路兩邊，被稱為西安的“不夜城”、“ 南京路 ”。在城外形成了以 康復路 批發(fā)市場為主軸，長樂路 、長纓路為兩翼的“工”字型專業(yè)市場批發(fā)群，共有專業(yè)市場99 個，在西北五