【正文】 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。 我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、精品文檔 精心打造 開發(fā)“現代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個花園小區(qū)現代中不乏溫馨，溫馨伴隨 著現代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側有現狀 DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現有現狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設 的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 6. 電信 精品文檔 精心打造 本項目預計需 裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設下屬分局解決。 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 萬元。 本項目完成后，預計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預計累計未分配利潤為 萬元。 技 術 經 濟 指 標 三．問題與建議 考慮到現代花園建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注 意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。 項目 單位 數量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數 棟 45 平均層數 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 精品文檔 精心打造 二、市場預測 一．市場調查 據 2021年武房指數報告顯示 :房地產綜合物業(yè)價格為 /m2,住宅平均價格為 /m2寫字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面 積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。從以上統(tǒng)計結果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產市場上最為關心的問題 ,根據我們這次調查結果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140萬的占 %承受總價格在 4150 萬的占 8%,承受總價格在 50 萬以上的占 4%。 以上調查結果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 洪山區(qū)住宅價格指數 季度 洪山區(qū)指數 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 精品文檔 精心打造 2021 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取 得了3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 在 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價在1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境， 購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的 “ 中國光谷 ” 所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在 2021 元 /平方米左右。湯遜湖版 塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經過 6月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈精品文檔 精心打造 良好態(tài)勢。 二．產品供需預測 根據調查，目前武漢市房地產投資大幅增加， 2021 年上半年武漢完成住宅建設投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達到 萬平方米。2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經濟房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 98 年銷售額只占到投資額的 %， 99 年上升到 60%，在 2021 年 ， 全市銷預售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三．價格預測 據調查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。 今年武漢 市基礎建設 將要 快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現上漲趨勢 。今年武漢市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達 20%，從 原因上看，主要有四： ，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。 。 從目前我市房地產的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。 ，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入， 銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，精品文檔 精心打造 致 使房價上漲。 ，也成為了房市升溫。 因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致 價格上揚 。 ，由于房地產市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利 、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米 1800— 2200 元。 四 ． 競 爭 力 分 析 外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高 整體的開發(fā)水平和住宅的質量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以 該地區(qū)市場上住房供應小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 五．市場風險分析 精品文檔 精心打造 ，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職 工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順 利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大 . ：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 三、建設規(guī)模與產品方案 建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。 一．建設規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方精品文檔 精心打造 米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米?？偩幼魯?996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市 場、居委會、派出所等設施。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。 現代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 2. 技 術設備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：現澆平屋面、屋頂花園。 2) 室內： ：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 ：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。 ：戶外窗用彩鋁窗。 精品文檔 精心打造 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 ：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷 熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆