【正文】 公里，人口16萬，到2010年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá)45平方公里，人口33萬，到2020年，城區(qū)達(dá)54平方公里。本地塊作為某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價(jià)被逐步拉高。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)也為后續(xù)價(jià)格的上升提供了良好的空間。某的一級(jí)土地交易市場(chǎng)價(jià)格攀升迅猛、詳見表：類別/年度200520062007（14）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面積（萬㎡）324225成交面積（萬㎡）213419開發(fā)總量（萬㎡）4278成交價(jià)格（萬元/畝）203045605570 區(qū)域優(yōu)勢(shì)及前景分析以項(xiàng)目所在地為中點(diǎn)，整個(gè)某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有：天琴灣，某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，鄂發(fā)花園，水映瀾灣，五環(huán)中央街，潘龍小區(qū)，江景花園等。成熟小區(qū)有：佳陽湖濱花園、佳陽國(guó)際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等。目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。成熟小區(qū)，物業(yè)形態(tài)基本上為小高層，極少數(shù)為多層。從用途來看，新樓盤中除某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。后期項(xiàng)目開發(fā)中，在所有具有小戶型的新樓盤中，小戶型銷售情況較好，價(jià)格按樓層、朝向差異不等，在16002500元/平米范圍浮動(dòng)。2007年12月，某長(zhǎng)江大橋即將通車，屆時(shí)，青山、某僅一橋之隔，但目前，某的房?jī)r(jià)卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到某購(gòu)置新房。目前某有多個(gè)樓盤正在開發(fā)，其房?jī)r(jià)也從2005年的均價(jià)600元/平米，漲到目前的均價(jià)1600元/平米。不過，這個(gè)價(jià)格與**中心城區(qū)相比還是要便宜得多——目前青山的部分樓盤每平米均價(jià)就已上了4000元。 從2006年起，開發(fā)區(qū)先期拿出5000畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，意預(yù)打造一個(gè)生態(tài)、宜居的生活新城。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場(chǎng)、佳陽湖濱花園、佳陽國(guó)際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的“升溫”，某還吸引了地產(chǎn)集團(tuán)、**城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司、**南湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個(gè)市內(nèi)大型房企也投身于此。由以上情況看來，目前項(xiàng)目周邊新樓盤還未形成激烈競(jìng)爭(zhēng)局面，市場(chǎng)發(fā)揮空間較大，若項(xiàng)目規(guī)劃合理將會(huì)成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)樓盤之一。由此可見，某未來一年上市新盤在目前的市場(chǎng)價(jià)格下，將會(huì)全面突破2500元/平米的價(jià)格線，未來半年整體價(jià)格會(huì)趨向2800元/平米的高低平均值。但是繼續(xù)低于**市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、某將成為**新一輪購(gòu)房潮的焦點(diǎn)地段。第四部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及價(jià)格定位 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析某將是**工業(yè)發(fā)展的重要承接地。天河機(jī)場(chǎng)航空港，漢口北鐵路編組站，某深水港、某長(zhǎng)江大橋以及四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使某海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢(shì)明顯，物流樞紐發(fā)達(dá)，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運(yùn)往全國(guó)各地。某新城城區(qū)面積37平方公里，人口16萬，規(guī)劃到2010年，城區(qū)用地規(guī)模達(dá)45平方公里，人口33萬；到2020年，城區(qū)達(dá)54平方公里，人口45萬，遠(yuǎn)景為106平方公里，60萬人。1）地理位置好：項(xiàng)目所在地位于某新城的中心位置。屬于丘陵地勢(shì)、緊靠天然湖泊、并與城市環(huán)線為鄰，使其具備了開發(fā)成大型居住新區(qū)的潛力。2）生態(tài)環(huán)境好：項(xiàng)目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚，符合**人的居住習(xí)慣。3）地塊形狀規(guī)則項(xiàng)目地塊形狀比較規(guī)則，容易規(guī)劃，且地勢(shì)由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。4）未來人口遷入帶來利潤(rùn)某未來遷移而入的近50萬人口相當(dāng)于一個(gè)中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。隨著遷入人口數(shù)量的急劇增加以及相對(duì)市區(qū)低廉的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，未來25年時(shí)間內(nèi)、某將面臨一次居住需求極度旺盛的契機(jī)。5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源企/事業(yè)行業(yè)就業(yè)人口規(guī)模入駐時(shí)間**鋼鐵公司鋼鐵占地面積2100畝年銷售收入120150億20032008亞東水泥水泥就業(yè)人口2000人占地1041畝、投資2億20032005北新建材石膏板就業(yè)人口800人300畝、20042206西門子輸電配電就業(yè)人口3000人占地120畝投資近億歐元20032006某國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心港務(wù)物流，計(jì)劃就業(yè)人口2萬。年新增就業(yè)人口1000人年吞吐15萬標(biāo)箱2010年增加至200萬標(biāo)箱。內(nèi)河航運(yùn)第一大港。20022010某電廠發(fā)電已就業(yè)人口5000人華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機(jī)容量440萬千瓦。19982010湖北大學(xué)某分區(qū)教育在校學(xué)生5000人、教職員工1000人700畝20042010愛帝紡織工業(yè)園紡織/服裝已就業(yè)人口1000余人總投資3億、占地278畝20042008隨著武船重工、一冶鋼構(gòu)、重冶機(jī)械、江南紡織等企業(yè)在某新城建成投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項(xiàng)目的開工建設(shè),加速了某新城經(jīng)濟(jì)實(shí)力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機(jī)會(huì)、某區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從2004年的13萬人增加到2006年底的近28萬人（含流動(dòng)人口）。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)未來市場(chǎng)需求、參考未來十年內(nèi)某新城整體規(guī)劃及政策布局、保利博高華認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)為：規(guī)劃布局合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善，商業(yè)及市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當(dāng)投資潛力的居住新城。根據(jù)以上定位、并參考項(xiàng)目體量及輻射能力、柴泊湖項(xiàng)目所針對(duì)的客戶群體應(yīng)包括：客戶屬性特性某新城遷移入企業(yè)職工為解決上班路程過遠(yuǎn)的問題、也有就近置業(yè)的考慮。關(guān)心娛樂、配套及教育等問題。單位集體購(gòu)買以及團(tuán)購(gòu)的可能性較大。來自青山區(qū)域的購(gòu)買者相對(duì)于青山主城區(qū)目前4200元/㎡左右的價(jià)格。距離青山較近的某價(jià)格誘人。如能開通公交、至八大家、廠前的時(shí)間將大大縮短。來自漢口區(qū)域的購(gòu)買者相對(duì)于漢口主城區(qū)目前5100元/㎡左右的價(jià)格。某目前的銷售價(jià)格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關(guān)注及消費(fèi)。來自某本地的購(gòu)買者屬于本地高收入者、有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)?？剐栽谟趦r(jià)格。其他包括看好某區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位物業(yè)名稱物業(yè)類型銷售率06年銷售價(jià)格07年銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度鄂發(fā)花園多層40%1600元/㎡1900元/㎡14%水映瀾灣多層小高層30%2200元/㎡2500元/㎡11%五環(huán)中央街高層50%1800元/㎡2200元/㎡20%天琴灣多層、小高層70%1200元/㎡1500元/㎡12%某城市廣場(chǎng)高層60%1900元/㎡2400%%江景花園高層100%1200元/㎡1600元/㎡10%根據(jù)以上的市場(chǎng)反映、保利博高華預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)某片區(qū)域樓市的銷售價(jià)格漲幅在12%左右、則項(xiàng)目入市時(shí)的銷售均價(jià)可設(shè)定為：（水映瀾灣*+五環(huán)中央街*+鄂發(fā)花園*+江景花園*+天琴灣*+某城市廣場(chǎng) *）*=2550元/㎡（177。）**保利?博高華選擇0406年某片區(qū)4月份和年度銷售均價(jià)作為漲幅預(yù)估依據(jù)：年度銷售均價(jià)（元/㎡）漲幅60090025%120023%160016%如按照保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目目前的價(jià)格增長(zhǎng)系數(shù)及價(jià)格作為本項(xiàng)目08年底入市價(jià)格進(jìn)行推算、則按照項(xiàng)目開發(fā)期間總推量及總回收均價(jià)推算如下：開發(fā)階段時(shí)間（年）開發(fā)體量銷售均價(jià)（元/㎡）回收總額（億元）第一期20082010約70萬㎡31003300第二期20102011約70萬㎡38004000第三期20122013約30萬㎡42004500總計(jì)180萬㎡370039005458按照以上推算、保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目在5年開發(fā)期內(nèi)的總回收均價(jià)為37003900元/㎡總回款金額最高可達(dá)到58億元第五部分：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為了加快保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目開發(fā)速度，縮短項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期，減少資金占用時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用，本項(xiàng)目計(jì)劃2008年中旬全面開工，計(jì)劃2008年底一期全部交付使用，其中一期的開發(fā)周期為1年半。項(xiàng)目2008年年底開始銷售。第六部分：投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算單價(jià)＝總價(jià)/可售面積　總價(jià)單價(jià)備注一、土地成本　　　取得價(jià)格32900160　契稅13166按4％計(jì)算小計(jì)34216167　二、前期費(fèi)用　　　勘探設(shè)計(jì)1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算臨水臨電500 2按500萬元估算小計(jì)1150056　三、建安工程　　　土建安裝3398001658　其中：住宅3060001500含公共裝修，按1500元/平方米 商業(yè)18001800按單價(jià)1800元/平方米計(jì)算 教育及配套12001200按單價(jià)1200元/平方米計(jì)算 地下室308002200按單價(jià)2200元/平方米計(jì)工程監(jiān)理費(fèi)19809按總建筑面積9元/平方米質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)16998%計(jì)算智能化及煤氣76445150按每戶5150元計(jì)算小計(jì)3434791676　四、紅線內(nèi)配套費(fèi)　　　供水供電1632611000按每戶11000元計(jì)算道路排污1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算園林綠化19800250按250元/平方米乘以綠地面積計(jì)算小計(jì)47126230　五、政府收費(fèi)　　　市政配套費(fèi)00包含在地價(jià)中其他政府收費(fèi)10005按1000萬元估算小計(jì)10005　六、不可預(yù)見費(fèi)1209359按二至五項(xiàng)的3%計(jì)算直接投資合計(jì)4494142192　七、開發(fā)費(fèi)用　　　管理費(fèi)用898844按直接投資的2%計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用32762160按直接投資的50％計(jì)算，2年還清，%銷售費(fèi)用1386768