【正文】 郵電通訊業(yè)務(wù)輔助指揮中心和全國六大郵電通訊交換中心之一，全市長途交換機(jī)容量達(dá)4萬多路端，電話裝機(jī)容量400多萬戶，固定電話用戶300萬左右，移動電話用戶100多萬戶，電話普及率約為72%。已形成包括光纖、微波、載波與衛(wèi)星相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析本次研究的地塊位居原XX針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術(shù)區(qū)的交接地帶。兩區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況均對該地塊的經(jīng)營有著重要的影響。1．高新區(qū) ①XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于石橋鋪陳家坪片區(qū)，地理位置優(yōu)越，是XX市的副中心之一。它于1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，同年月被國家科委、國家體改委批準(zhǔn)為全國5個綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。其行政區(qū)域?yàn)?3平方公里，包括占地10平方公里的二郎科技新城和占地2平方公里的石橋鋪高科技開發(fā)園。交通便利，通過眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、[]九龍坡區(qū)緊密相連。 ②該區(qū)是XX傳統(tǒng)工業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)既包括以XX啤酒廠、XX熱水瓶總廠、XX針織總廠、XX玻璃塑料配件廠、XX無線電九廠、XX水管鑄造廠、XX三峽油漆廠等為代表的傳統(tǒng)輕工業(yè)，又包括以諾基亞、康佳、TCL、聯(lián)想、方正、彩電中心等大型新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)。該區(qū)既建有XX市最早的大型渝洲交易城，也建有XX市最大的電腦市場。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。前者多以長期常駐人口為主，其經(jīng)濟(jì)收入相對低下，且內(nèi)部差異較大，一般產(chǎn)業(yè)工人收入最低，企業(yè)管理層收入較高。后者多以外來流動人口為主，其經(jīng)濟(jì)收入水平較高。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購買力。 ④該區(qū)交通方便，設(shè)有陳家坪長途汽車站，是成渝高速公路的起點(diǎn)站，區(qū)內(nèi)道路通達(dá)，線路縱橫，公交快捷。該區(qū)設(shè)施配套齊全，建有公園（渝高公園）、廣場（躍華廣場）、商場（晨光、躍華、山城平價）、酒店（晨光、西亞、和平、勁力）、市場（南亞家具、躍華機(jī)電、賽博數(shù)碼、渝洲交易、巴山汽配）、醫(yī)院（324醫(yī)院）、學(xué)校及金融網(wǎng)點(diǎn)等。其社區(qū)成熟，商服繁華。 ⑤該區(qū)正在啟動“二郎科技城”的開發(fā)，它的實(shí)施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，必將帶動該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。 ⑥該區(qū)政策寬松，為吸引更多外來企業(yè)投資，在稅費(fèi)、貸款、土地出讓、拆遷安置、以及酬金獎勵等方面出臺了較多優(yōu)惠政策，使該區(qū)房地產(chǎn)投資具有相對寬松的政策環(huán)境。 2．九龍坡區(qū) ①九龍坡區(qū)地處西南城區(qū)，下轄楊家坪、石坪橋等6個街道辦事處和九龍、石橋等12個鎮(zhèn)，幅員面積437平方公里。其交通通達(dá)，通過長江二橋、鵝公巖大橋與南岸區(qū)、渝中區(qū)緊密相連。 ②該區(qū)是XX傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設(shè)廠、西南車輛廠、壟興工業(yè)集團(tuán)、XX標(biāo)件廠、XX起重機(jī)廠、XX電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營效益普遍不高。，比上年同比增長，人均國民生產(chǎn)總值12189元，居民人均收入8042元。 ③，受產(chǎn)業(yè)形態(tài)影響，其人口構(gòu)成主要為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，且多以長期常駐人口為主。同其他區(qū)比較，該區(qū)人均經(jīng)濟(jì)收入相對較低，但內(nèi)部差異較大，企業(yè)管理層收入較之一般產(chǎn)業(yè)工人高，具有一定的購買力。 ④該區(qū)交通便捷，是XX重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。區(qū)內(nèi)道路縱橫通達(dá)，已形成水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。設(shè)施配套齊全，建有公園（西郊公園）、廣場（楊家坪中心廣場、九龍廣場、市政廣場）、商場（重百楊家坪分店、立丹百貨、山城平價超市）、酒店（國際金融酒店、建設(shè)賓館）、市場（九龍商城批發(fā)市場）、醫(yī)院（西郊醫(yī)院）、學(xué)校（XX工學(xué)院、經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院、育才中學(xué)、楊家坪中學(xué)等）。其社區(qū)成熟，商服繁華。 總之，項(xiàng)目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢，也有劣勢。就優(yōu)勢而言，其人口眾多、社區(qū)成熟、設(shè)施完善、市政配套、道路通達(dá)、交通便捷；就劣勢而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對低下，人均收入普遍偏低，下崗失業(yè)者較多，市場購買力受限。三、地塊經(jīng)營條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 本項(xiàng)目地塊位于陳家坪至石坪橋的公路旁，距石坪橋轉(zhuǎn)盤約1公里，緊鄰XX熱水瓶廠和南方花園E區(qū)。位置相對優(yōu)越。 地塊總用地面積93546平方米，形狀狹長如蝌蚪，三面溝壑環(huán)繞成高地，地勢西高東低，排水排洪方面。 2．交通動線 地塊西北角現(xiàn)有一街區(qū)公路與陳家坪至石坪橋的主公路直接相連，規(guī)劃中的陳庹路從該地塊東南角直通而過，其距陳家坪長途汽車站和成渝高速公路入口處不足1公里，道路相對暢通，交通比較方便，公交便捷，線路眾多，40234232239224等公交線路從旁穿過。 此外，規(guī)劃中的陳庹公路、大件公路、石橋鋪立交橋以及二郎立交橋已在動工興建，其建成后將進(jìn)一步改善地塊附近的交通網(wǎng)線，使得該地交通更為便利。 3．周邊環(huán)境及景觀資源 地塊處于城郊結(jié)合地帶，除西北邊為城市建成區(qū)外，其余各面均為待開發(fā)的農(nóng)村地域。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢開闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的城市大型公共水景公園近在咫尺。 地塊現(xiàn)狀景觀主要為單一的綠化景觀，地上綠樹成蔭，蒼翠欲滴；地塊東南較規(guī)劃有300多畝的水景公園，未來景觀豐富，環(huán)境優(yōu)越。 4．地塊公共配套設(shè)施 本項(xiàng)目地塊原屬工業(yè)用地，經(jīng)過幾十年的市政投入，其內(nèi)部市政設(shè)施配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。現(xiàn)有變電設(shè)施1000千伏安2臺，日供水能力7萬噸，供氣800立方米，基本滿足項(xiàng)目開發(fā)所需。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場等相關(guān)設(shè)施。 5．動遷安置狀況 本地塊地上建筑均屬于工業(yè)生產(chǎn)用房，產(chǎn)權(quán)主體單一，均為土地方中國海外集團(tuán)XX公司所有，根據(jù)合作協(xié)議，土地方以土地參與聯(lián)建，投資方除應(yīng)按約定支付有關(guān)安置費(fèi)用外，對地上建筑物的拆除可不予補(bǔ)償。因而，其動遷安置難度不大。 6．土地級別、出讓金 查XX市2000年新編土地級別冊和土地出讓金新標(biāo)準(zhǔn)，本地塊土地級別為6級，該級居住用地的出讓金標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算為110元/平方米。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地。 該地塊現(xiàn)為國有劃撥土地使用權(quán)，其用于房地產(chǎn)開發(fā)時將按現(xiàn)行土地使用政策規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金，且出讓年限一般為50年。在交清全部土地出讓金后方能聯(lián)建開發(fā)。若出讓一年后未開發(fā)者將被收取土地閑置費(fèi)，出讓兩年后仍未開發(fā)者將被國家收回土地使用權(quán)。 該地塊東南角有城市快車道陳庹公路橫穿而過，并通過立交與陳家坪至石坪橋的主干道在本地塊東北角相接。根據(jù)快車道的規(guī)定，將限制本項(xiàng)目在地塊東北角及東南角開設(shè)小區(qū)交通出入口。 （二）地塊SWOT分析 1．地塊優(yōu)勢 ①距區(qū)域中心相對較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網(wǎng)相對密切； ③面積適中，利于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營； ④地質(zhì)穩(wěn)定，排洪方便，無地質(zhì)災(zāi)害和洪澇災(zāi)害； ⑤地上原有基礎(chǔ)設(shè)施齊備充足，可減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開闊的城郊地帶，視野開闊，空氣清新； ⑦拆遷對象單一，動遷難度較小； ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。 2．劣勢 ①地塊形狀極不規(guī)則，不利于平面布局規(guī)劃； ②地塊對外交通組織較差，西北角外接街區(qū)公路過分狹長，交通路徑太長；東北角地形落差較差，不利于對外交通的平面組織；東南角雖有城市快車道橫穿而過，但不能開設(shè)小區(qū)對外交通出入口； ③受對外交通組織困難的影響，小區(qū)大門設(shè)置缺乏合適地段； ④周邊社區(qū)不太成熟，商服網(wǎng)點(diǎn)缺乏，人氣、商氣稍差； ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性； ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大； ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。如江河、湖泊、森林、公園、市政廣場等。 3．機(jī)遇 ①附近“二郎科技城”的啟動，已帶動該地地產(chǎn)大幅度增值，使該地房地產(chǎn)投資具有一定潛力； ②陳庹公路的建成，正在改善該地交通環(huán)境，使附近居住生活條件得到進(jìn)一步完善，將有效吸引更多的人群前來置業(yè)。 4．挑戰(zhàn) ①附近現(xiàn)已建有南方花園E區(qū)（現(xiàn)房），同時另有開發(fā)商已介入熱水瓶廠的房地產(chǎn)開發(fā)，其競爭壓力較大； ②由于地塊形狀不規(guī)則、距主干道有一定距離、與周邊地勢落差大，因此，其平面規(guī)劃、小區(qū)大門及對外交通組織的安排比較困難。 （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 結(jié)合本案地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身?xiàng)l件，其經(jīng)營適宜性可作如下判斷： ①最適宜項(xiàng)目：住宅小區(qū) 本地塊面積適中，區(qū)位合理，公交方便，空氣清新，視野開闊，是居家修養(yǎng)之理想場所，最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。 ②可適宜項(xiàng)目：工業(yè)廠房 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。因而，該地塊除了最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。 ③不適宜項(xiàng)目：商鋪、酒店、寫字樓 本地塊附近商服薄弱，社區(qū)尚未完全成熟，目前不適宜于商鋪、酒店、寫字樓等商用物業(yè)開發(fā)。 綜上所述，我們認(rèn)為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。這是因?yàn)椋罕容^而言，住宅項(xiàng)目一次性投資壓力小、可以滾動開發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項(xiàng)目則一次性投資壓力大、無法滾動運(yùn)作、投資回收期較長；商用性項(xiàng)目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營環(huán)境和市場基礎(chǔ)。 2．本地塊開發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場競爭的影響，本地塊開發(fā)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，其主要引力距離按時間估算不超過半個多小時的公交運(yùn)行路程，即是不超過10公里左右，且項(xiàng)目引力隨距離增加而逐漸衰減。 因此，本項(xiàng)目影響范圍應(yīng)是：以本地塊為中心，以10公里為半徑，沿石揚(yáng)路和在建的陳庹路向四周擴(kuò)散所形成的弧形區(qū)域。具體講，西至石橋鋪地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。項(xiàng)目所能吸引的潛在客戶70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。本項(xiàng)目的引力片區(qū)，實(shí)際上橫跨了高新技術(shù)區(qū)和九龍坡區(qū)。兩區(qū)的社會、經(jīng)濟(jì)、人口、政策等區(qū)域因子均會對該項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。就總體而言，項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平不太發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術(shù)從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總?cè)丝诘?0%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總?cè)丝诘?0%以上。 石大坪 小 路 路 長 石 江石橋鋪 大 路袁家崗 石 石 高 新 區(qū) 新 揚(yáng) 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚(yáng)謝家灣陳家坪 成 家 渝 石 路 坪石坪橋 揚(yáng) 正 路 石正街 街 楊家坪 陳 石 九 龍 坡 揚(yáng) 庹 渡 揚(yáng) 九 路 路 渡 路 路大渡口 圖 本項(xiàng)目的引力片區(qū) 地塊所在地 項(xiàng)目主要引力片區(qū) 項(xiàng)目核心引力片區(qū) 四、市場基礎(chǔ)分析及目標(biāo)市場研判 （一）XX市主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析