【正文】 能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級(jí)，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)。預(yù)售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預(yù)售樓款回籠資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的運(yùn)作模式變得比較困難?！笆畟€(gè)一批”工程的實(shí)施，有效地提高了政府辦事效率，制止了亂收費(fèi)亂攤派的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。 3．政府行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善 為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，XX市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，使房地產(chǎn)經(jīng)營的軟環(huán)境得到了較大改善。 ②城鎮(zhèn)化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣闊的發(fā)展空間。在固定資產(chǎn)投資中，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，進(jìn)一步改善了全市的基礎(chǔ)設(shè)施。截止6月底。%，（3）2001年1—6月社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 全市2001年1—6月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)在2000年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機(jī)”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。 （二）XX市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 1997年3月14日，XX成為中國第四個(gè)直轄市。進(jìn)入2000年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)普遍看好，當(dāng)年商品房銷售額突破3570億元，%；，成為市場(chǎng)交易的主流；商品房每平方米平均售價(jià)2105元，%。全國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗14%的鋼材、20%的木材、47%的水泥以及40%的玻璃。因此，隨著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。其中，%。目前，該項(xiàng)目正在前期論證階段?！鞍偻▓@”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 （二）XX市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū)三、地塊條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通動(dòng)線 3．周邊環(huán)境及景觀資源 4．地塊公共配套設(shè)施 5．動(dòng)遷安置狀況 6．土地級(jí)別、出讓金及基準(zhǔn)地價(jià)情況 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通等管制問題） （二）地塊SWOT分析 1．優(yōu)勢(shì) 2．弱勢(shì) 3．機(jī)遇 4．挑戰(zhàn) （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 2．適宜項(xiàng)目的輻射距離及輻射片區(qū)分析四、市場(chǎng)研究及目標(biāo)市場(chǎng)研判 （一）XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 1．總體態(tài)勢(shì) 2．各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較 3．各類物業(yè)市場(chǎng)比較 （二）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)研究 1．項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 2．項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 ①目標(biāo)客戶范圍 ②目標(biāo)客戶調(diào)研及其需求特征分析 ③目標(biāo)客戶承購能力評(píng)估 3．項(xiàng)目同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 ①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手識(shí)別 ②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特點(diǎn)及SW分析 ③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營銷策略及其市場(chǎng)份額分析五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 1．規(guī)劃依據(jù)[ ] 2．指導(dǎo)思想和原則 3．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （二）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 1．用地規(guī)劃 2．景觀規(guī)劃 3．公共配套設(shè)施規(guī)劃 （三）建筑產(chǎn)品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀造型、色彩、公共門廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶型規(guī)劃 5．建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估的基礎(chǔ)條件 （二）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估算 1．項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測(cè) 2．項(xiàng)目預(yù)期銷售進(jìn)度估測(cè) 3．項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測(cè)算 （三）項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算 （四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估 1．投資總利潤 2．投資收益率 3．投資回收期 4．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （五）項(xiàng)目不確定性分析及抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 1．影響該項(xiàng)目運(yùn)營的不確定性因子 2．盈虧平衡分析及敏感性分析 3．歸避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策七、項(xiàng)目組織實(shí)施 （一）項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu) （二）項(xiàng)目運(yùn)作方案 （三）項(xiàng)目融資方案 1．資金需求及回收計(jì)劃 2．融資方案選擇 （四）項(xiàng)目建設(shè)管理方案 1．工程承包方式選擇 2．工程建設(shè)監(jiān)控 （五）項(xiàng)目營銷方執(zhí)行案 1．樓盤命名 2．價(jià)格分析與定價(jià)策略 3．上市時(shí)機(jī)選擇 4．銷售渠道選擇 5．廣告媒體選擇與投放計(jì)劃 6．銷售執(zhí)行與推廣 深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院XX分院 2002年6月6日“大宅門二、項(xiàng)目投資背景 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 1．我國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入迅速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均GDP進(jìn)入3001000美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)期。從消費(fèi)主體上看，2000年，%。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)而受到優(yōu)勢(shì)發(fā)展當(dāng)前，隨著國民收入水平的提高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費(fèi)熱點(diǎn)。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進(jìn)行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢(shì)迅猛。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進(jìn)一步加速增長態(tài)勢(shì)。經(jīng)過五年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。所有制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，%提高到2000年的33%。 ①經(jīng)濟(jì)增長逐步加快，GDP增幅高于全國水平 2001年1—，%，%。1—，%，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)型，以吃用為主的物質(zhì)型消費(fèi)持續(xù)下降，而文教、娛樂、旅游、居住等享受和發(fā)展型消費(fèi)迅速增長。 2．城鎮(zhèn)化迅猛增長，形成了巨大的住房潛在需求 ①經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來的是城鎮(zhèn)化的高速增長。按國家建設(shè)部提出的2010年人均居住面積達(dá)到14平方米的住房發(fā)展目標(biāo)估算，此外，10年中因新增486萬城鎮(zhèn)人口也將形成6804萬平方米的住房需求。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化 為強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及政策愈來愈細(xì)化與全面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強(qiáng)烈。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，加強(qiáng)了對(duì)住房開發(fā)貸款及個(gè)人住房抵押貸款的限制，要求“開發(fā)項(xiàng)目在申請(qǐng)住房開發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，且必須具備四證”，要求“借款人在申請(qǐng)住房貸款購買商品房時(shí)，必須以所購房屋或其他資產(chǎn)作抵押，且貸款金額最高不超過抵押物實(shí)際價(jià)值的80%，如果所購房屋為預(yù)售期房，則必須是多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”。它的施行將促進(jìn)商品住宅整體質(zhì)量的提高。目前正計(jì)劃投資數(shù)十億建設(shè)分質(zhì)供水系統(tǒng)。兩區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況均對(duì)該地塊的經(jīng)營有著重要的影響。交通便利，通過眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、[]九龍坡區(qū)緊密相連。前者多以長期常駐人口為主，其經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)低下，且內(nèi)部差異較大，一般產(chǎn)業(yè)工人收入最低，企業(yè)管理層收入較高。該區(qū)設(shè)施配套齊全，建有公園（渝高公園）、廣場(chǎng)（躍華廣場(chǎng)）、商場(chǎng)（晨光、躍華、山城平價(jià)）、酒店（晨光、西亞、和平、勁力）、市場(chǎng)（南亞家具、躍華機(jī)電、賽博數(shù)碼、渝洲交易、巴山汽配）、醫(yī)院（324醫(yī)院）、學(xué)校及金融網(wǎng)點(diǎn)等。 2．九龍坡區(qū) ①九龍坡區(qū)地處西南城區(qū)，下轄楊家坪、石坪橋等6個(gè)街道辦事處和九龍、石橋等12個(gè)鎮(zhèn)，幅員面積437平方公里。 ③，受產(chǎn)業(yè)形態(tài)影響，其人口構(gòu)成主要為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，且多以長期常駐人口為主。設(shè)施配套齊全，建有公園（西郊公園）、廣場(chǎng)（楊家坪中心廣場(chǎng)、九龍廣場(chǎng)、市政廣場(chǎng)）、商場(chǎng)（重百楊家坪分店、立丹百貨、山城平價(jià)超市）、酒店（國際金融酒店、建設(shè)賓館）、市場(chǎng)（九龍商城批發(fā)市場(chǎng)）、醫(yī)院（西郊醫(yī)院）、學(xué)校（XX工學(xué)院、經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院、育才中學(xué)、楊家坪中學(xué)等）。三、地塊經(jīng)營條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 本項(xiàng)目地塊位于陳家坪至石坪橋的公路旁，距石坪橋轉(zhuǎn)盤約1公里，緊鄰XX熱水瓶廠和南方花園E區(qū)。 此外，規(guī)劃中的陳庹公路、大件公路、石橋鋪立交橋以及二郎立交橋已在動(dòng)工興建，其建成后將進(jìn)一步改善地塊附近的交通網(wǎng)線，使得該地交通更為便利。 4．地塊公共配套設(shè)施 本項(xiàng)目地塊原屬工業(yè)用地，經(jīng)過幾十年的市政投入，其內(nèi)部市政設(shè)施配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。因而，其動(dòng)遷安置難度不大。在交清全部土地出讓金后方能聯(lián)建開發(fā)。 （二）地塊SWOT分析 1．地塊優(yōu)勢(shì) ①距區(qū)域中心相對(duì)較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網(wǎng)相對(duì)密切； ③面積適中，利于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營； ④地質(zhì)穩(wěn)定，排洪方便，無地質(zhì)災(zāi)害和洪澇災(zāi)害； ⑤地上原有基礎(chǔ)設(shè)施齊備充足，可減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開闊的城郊地帶，視野開闊，空氣清新； ⑦拆遷對(duì)象單一，動(dòng)遷難度較小； ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。 4．挑戰(zhàn) ①附近現(xiàn)已建有南方花園E區(qū)（現(xiàn)房），同時(shí)另有開發(fā)商已介入熱水瓶廠的房地產(chǎn)開發(fā)，其競(jìng)爭(zhēng)壓力較大； ②由于地塊形狀不規(guī)則、距主干道有一定距離、與周邊地勢(shì)落差大，因此，其平面規(guī)劃、小區(qū)大門及對(duì)外交通組織的安排比較困難。 ③不適宜項(xiàng)目：商鋪、酒店、寫字樓 本地塊附近商服薄弱，社區(qū)尚未完全成熟，目前不適宜于商鋪、酒店、寫字樓等商用物業(yè)開發(fā)。 因此，本項(xiàng)目影響范圍應(yīng)是：以本地塊為中心，以10公里為半徑，沿石揚(yáng)路和在建的陳庹路向四周擴(kuò)散所形成的弧形區(qū)域。兩區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人口、政策等區(qū)域因子均會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。因此，從市場(chǎng)發(fā)展周期角度看，目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)迅速上漲時(shí)期或者說是第二輪熱潮期。%。 ④商品房銷售量增價(jià)升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開始下降 ，同比增長10%，同比增長15%。 2．主城各區(qū)及目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營的成敗有著極其重要的影響。其中預(yù)售成交352套，現(xiàn)房成交234 套?？梢哉J(rèn)為，隨著區(qū)域環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該區(qū)房價(jià)具有一定的增長潛力。 （2）九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2001上半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質(zhì)總面積（平方米）XX隆鑫集團(tuán)有限公司九龍園區(qū)50工業(yè)213280XX三利百貨有限公司桃花溪街50商業(yè)2305XX五星房地產(chǎn)開發(fā)公司黃角坪正街29號(hào)50綜合4290XX金辰機(jī)械廠九龍十一社50工業(yè)5815XX巨江工程機(jī)械公司石坪橋青龍村7號(hào)50工業(yè)7069合計(jì)232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有1宗，面積7069平米，不對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)性影響。與推盤總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場(chǎng)存在較大的消化壓力。但近幾年受大環(huán)境影響，這些企業(yè)普遍不景氣，對(duì)員工的住房問題普遍解決得較差。這類群體平均年齡較低，積蓄不多，家庭人口較少，對(duì)大戶型缺乏消費(fèi)能力，但對(duì)環(huán)境好、戶型合理、面積較小、交通方便、總價(jià)不高的小戶型有著濃厚興趣。 ④石坪橋、謝家灣一帶部分居民 石坪橋、謝家灣一帶，目前尚較高品質(zhì)的大型居住小區(qū)。 以上客源根據(jù)距項(xiàng)目所在地的交通遠(yuǎn)近，圍繞目標(biāo)地塊形成了不同程度的引力圈層片區(qū)（見前面“項(xiàng)目引力片區(qū)圖”）。 B．近三年購房打算近期購房計(jì)劃一年內(nèi)兩年內(nèi)三年內(nèi)暫無打算所占比例%%%% 在對(duì)現(xiàn)住房不滿意的被調(diào)查者中，打算近三年內(nèi)購房的潛在客群合計(jì)僅占全部被調(diào)查者的35%左右，這與目前二手房交易效率較低有關(guān)。 月入2000—3000元的客群比例占1/3左右，主要包括IT業(yè)中部分未婚白領(lǐng)階層、國有企事業(yè)中層管理人員家庭、部分已婚小兩口、部分市場(chǎng)經(jīng)營戶 月入3000—5000元的客群，主要是一些國有企事業(yè)中高層管理人員、IT行業(yè)中高層管理人員及高級(jí)技術(shù)人員、部分年薪制職業(yè)經(jīng)理、部分市場(chǎng)經(jīng)營戶以及部分私營業(yè)主的家庭。 E．購房目的購房目的解決基本居住問題改善居住或升級(jí)換代投資比例%%% 在打算購房的潛在客戶中： 欲解決基本居住問題的客群占28..6%。 %，這一部分客群目前大多具有住房，但條件不夠理想，欲通過“賣舊房，買新房”的模式購置環(huán)境