【正文】 益普遍不高。 ⑤該區(qū)正在啟動“二郎科技城”的開發(fā)，它的實施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機遇，必將帶動該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。就傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)管理層和高新產(chǎn)業(yè)人群而言，均具有不同程度的購買力。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人 口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。其行政區(qū)域為 23 平方公里，包括占地 10 平方公里 的二郎科技新城和占地 2 平方公里的石橋鋪高科技開發(fā)園。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 本次研究的地塊位居原重慶針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術(shù)區(qū)的交接地帶。 ②全市供水管網(wǎng)發(fā)達(dá)，總長 4500 多公里，建有 50 多個自來水廠，日供水能力達(dá)到300 多萬噸，自來水供水普及率達(dá)到 %，并建成了一座年處理能力達(dá) 50 萬噸的污水處理廠。 百威花園項目總體策劃報告 9 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用 性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險，今年 6 月 26 日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，加強了對住房開發(fā)貸款及個人住房抵押貸款的限制，要求“開發(fā)項目在申請住房開發(fā)貸款時，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于項目總投資的 30%，且必須具備四證”，要求“借款人在申請住房貸款購買商品房時，必須以所購房屋或其他資產(chǎn)作抵押，且貸款金 額最高不超過抵押物實際價值的 80%，如果所購房屋為預(yù)售期房，則必須是多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化 為強化政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及政策愈來愈細(xì)化與全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強烈。 百威花園項目總體策劃報告 8 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡行政機構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強化服務(wù)意識。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500 萬平方米左右。近 10 年來，尤其是設(shè)立直轄市以來，重慶市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國人口普查公布，截至 2021 年 11 月1 日，全市總?cè)丝?3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率 33%。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體，上半年全市基本建設(shè)完成投資 億元，比上年同期增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %；其他投資 億元，增長 %。收入增長導(dǎo)致儲蓄及消費出現(xiàn)同步增長。全年社會商品零售總額達(dá) 億元，比上年同期增長 %， （ 3） 2021 年上半年社會經(jīng)濟持續(xù)增長 全市 2021 年上半年經(jīng)濟運行態(tài)勢在去年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機”的基礎(chǔ)上進一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟總量持續(xù)增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步改善。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 ，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟基礎(chǔ) 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個直轄市。進入 2021 年，全國房地產(chǎn)市場形勢普遍看好，當(dāng)年商品房銷售額突破 3570 億元，與上年同比增長 %；個人購買商品住宅 億平方米，成為市場交易的主流；商品房每平方米平均售價 2105元，較上年上 漲 %。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟增長點，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受 到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的經(jīng)濟增長點而受到優(yōu)勢發(fā)展 當(dāng)前，隨著國民收入水平的提 高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費熱點。從消費主體上看， 2021 年，個人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的%比 99 年提高 個百分點。其中，商品住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %。目前，該項目正在前期論證階段。 百威花園項目總體策劃報告 4 七、項目組織實施 （一）項目組織管理機構(gòu) （二）項目運作方 案 （三）項目融資方案 1．資金需求及回收計劃 2．融資方案選擇 （四）項目建設(shè)管理方案 1．工程承包方式選擇 2．工程建設(shè)監(jiān)控 （五）項目營銷方執(zhí)行案 1．樓盤命名 2．價格分析與定價策略 3．．上市時機選擇 3．銷售渠道選擇 4．廣告媒體選擇與投放計劃 5．銷售執(zhí)行與推廣 重慶康盛監(jiān)理咨詢有限公司 項目負(fù)責(zé)人： 2021 年 9月 9日 大宅門 百威花園項目總體策劃報告 1 “大宅門 百威花園”項目 策劃報告 項目負(fù)責(zé)人： 重慶康盛監(jiān)理咨詢有限公司 二 OO一年九月九日 大宅門 百威花園項目總體策劃報告 5 “大宅門 二、項目投資背景 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 1．我國房地產(chǎn)業(yè)已進入迅速發(fā)展時期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國的統(tǒng)計資料表明，當(dāng)人均 GDP 進入 300~1000 美元的經(jīng)濟發(fā)展階 段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進而帶動整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的時期。在此基礎(chǔ)上，今年 12 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 23%。今年 12 月份個人買房比例達(dá) %。隨著住宅消費熱潮的到來，住宅業(yè)對拉動國民經(jīng)濟增長、促進內(nèi)需擴張起著及其十分重要的作用。 4．從波動周期看，我國房地產(chǎn)業(yè)正開始走出低谷 我國的房地產(chǎn)業(yè)從 1987 年開始興起，于 1993 年上半年達(dá)到頂峰， 1993 年 7 月以來，大宅門 今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進一步加速增長態(tài)勢。經(jīng)過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟新格局基本形成。所有制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步改善，城鎮(zhèn)化水 平由 1995 年的 %提高到 2021年的 33%。 ①經(jīng)濟增長 逐步加快， GDP 增幅高于全國水平 上半年全市完成 GDP 為 億元，比上年同期增長 %，比全國 %平均水平高 個百分點。截止 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，比年初增加 億元，比上年同期多增 億元。在固定資產(chǎn)投資中，重點項目進展順利，完成投資 億元，進一步改善了全市的基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)預(yù)測，未來 10 年，按 6‰的人口平均自然增長率和 %的城鎮(zhèn)化增長率估計，到 2021 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281 萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。可以認(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設(shè)和住房消費的時間跨度和市場容量都有著極其廣闊的發(fā)展前 景。相繼出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問題。 ①今年 6 月 1 日起實施的《商品房銷售管理 辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計價標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化。這種規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴(yán)格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力要求較高。它的施行將促進商品住宅整體質(zhì)量的提高。目前正計劃投資數(shù)十億建設(shè)分質(zhì)供水系統(tǒng)。兩區(qū)社會經(jīng)濟狀況均對該地塊的經(jīng)營有著重要的影響。交通便利，通過眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)緊密相連。前者多以長期常駐人口為主，其經(jīng)濟收入相對低下，且內(nèi)部差異較大，一般產(chǎn)業(yè)工人收入最低，企業(yè)管理層收入較高。 ④該區(qū)交通方便，設(shè)有陳家坪長途汽車站，是成渝高速公路的起點站，區(qū)內(nèi)道路通達(dá)，線路縱橫，公交快捷。 ⑥該區(qū)政策寬松，為吸引更多外來企業(yè)投資，在稅費、貸款、土地出讓、拆遷安置、以及酬金獎勵等方面出臺了較多優(yōu)惠政策，使該區(qū)房地產(chǎn)投資具有相對寬松的政策環(huán)境。全區(qū) 2021 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年同比增長，人均國民生產(chǎn)總值 12189 元，居民人均收入 8042 元。區(qū)內(nèi)道路縱橫通達(dá)，已形成水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。就優(yōu)勢而言，其人口眾多、社區(qū)成熟、設(shè)施完善、市政配套、道 路通達(dá)、交通便捷；就劣勢而言，區(qū)域經(jīng)濟相對低下，人均收入普遍偏低，下崗失業(yè)者較多，市場購買力不足。 地塊總用地面積 93546 平方米，形狀狹長如蝌蚪，三面溝壑環(huán)繞成高地，地勢西高東低，排水排洪方面。建成區(qū)內(nèi)多以低矮破舊的廠礦企業(yè)用房和城鎮(zhèn)居民住房景觀為主；農(nóng)村地帶則地勢開闊，空氣清新，滿眼翠綠，規(guī)劃中的水體公園近在咫尺。 地塊附近公共服務(wù)設(shè)施基本齊備，具有幼兒園、中小學(xué)、中技校、藥房、農(nóng)貿(mào)市場等相關(guān)設(shè)施。 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通管制） 該地塊現(xiàn)為工業(yè)用地，根據(jù)高新技術(shù)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃，可以調(diào)整為居住用地，其規(guī)劃控制容積率允許在 以下變動。若出讓一年后未開發(fā)者將被收取土地閑置費，出讓兩年后仍未開發(fā)者將被國家收回土地使用權(quán)。 ③受對外交通組織困難的影響，小區(qū)大門設(shè)置缺乏合適地段 ④周邊社區(qū)不太成熟， 商服網(wǎng)點缺乏，人氣、商氣稍差 ⑤地塊西邊建成區(qū)建筑物低矮破舊，影響本樓盤觀瞻性 ⑥地塊周界地勢落差較大，堡坎環(huán)境工程量大 ⑦目前地塊缺乏天然優(yōu)勢資源。因而，該地塊除了最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項目開發(fā)。 2．本案地塊開發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場競 爭的影響，本地塊開發(fā)的住宅小區(qū)項目，其主要引力距離按時間估算不超過半個多小時的公交運行路程，即是不超過 10 公里左右，且項目引力隨距離增加而逐漸衰減。 本項目的引力片區(qū)，實際上橫跨了高新技術(shù)區(qū)和九龍坡區(qū)。 百威花園項目總體策劃報告 14 石 小 路 路 長 石 江 大 路 石 石 高 新 區(qū) 新 揚 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚 成 家 渝 石 路 坪 揚 正 路 石正街 街 陳 石 九 龍 坡 揚 庹 渡 揚 九 路 路 渡 路 路 圖 本項目的引力片區(qū) 地塊所在地 項目主要引力片區(qū)