【正文】 700畝20042010愛帝紡織工業(yè)園紡織/服裝已就業(yè)人口1000余人總投資3億、占地278畝20042008隨著武船重工、一冶鋼構(gòu)、重冶機械、江南紡織等企業(yè)在某新城建成投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項目的開工建設(shè),加速了某新城經(jīng)濟實力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機會、某區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從2004年的13萬人增加到2006年底的近28萬人（含流動人口）。內(nèi)河航運第一大港。5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源企/事業(yè)行業(yè)就業(yè)人口規(guī)模入駐時間**鋼鐵公司鋼鐵占地面積2100畝年銷售收入120150億20032008亞東水泥水泥就業(yè)人口2000人占地1041畝、投資2億20032005北新建材石膏板就業(yè)人口800人300畝、20042206西門子輸電配電就業(yè)人口3000人占地120畝投資近億歐元20032006某國際集裝箱轉(zhuǎn)運中心港務(wù)物流，計劃就業(yè)人口2萬。4）未來人口遷入帶來利潤某未來遷移而入的近50萬人口相當(dāng)于一個中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。2）生態(tài)環(huán)境好：項目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚，符合**人的居住習(xí)慣。1）地理位置好：項目所在地位于某新城的中心位置。天河機場航空港，漢口北鐵路編組站，某深水港、某長江大橋以及四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使某海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢明顯，物流樞紐發(fā)達(dá)，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運往全國各地。但是繼續(xù)低于**市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、某將成為**新一輪購房潮的焦點地段。由以上情況看來，目前項目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項目規(guī)劃合理將會成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點樓盤之一。國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個高品質(zhì)項目。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場、佳陽不過，這個價格與**中心城區(qū)相比還是要便宜得多——目前青山的部分樓盤每平米均價就已上了4000元。2007年12月，某長江大橋即將通車，屆時，青山、某僅一橋之隔，但目前，某的房價卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到某購置新房。從用途來看，新樓盤中除某城市廣場項目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。湖濱花園、佳陽某的一級土地交易市場價格攀升迅猛、詳見表：類別/年度200520062007（14）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面積（萬㎡）324225成交面積（萬㎡）213419開發(fā)總量（萬㎡）4278成交價格（萬元/畝）203045605570 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析以項目所在地為中點，整個某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有：天琴灣，某城市廣場項目，鄂發(fā)花園，水映瀾灣，五環(huán)中央街，潘龍小區(qū)，江景花園等。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價被逐步拉高。按照規(guī)劃，某新城將打造成為**最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積37平方公里，人口16萬，到2010年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá)45平方公里，人口33萬，到2020年，城區(qū)達(dá)54平方公里。第三部分：某區(qū)域房地產(chǎn)前景分析 項目區(qū)域市場概況某新城作為**東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載**新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢。同時這一價格水平僅相當(dāng)于深圳2001年，上海的2002年，廣州的2003年。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上，成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。D、**吸納能力增強，城際置業(yè)逐漸增多。C、萬科、華潤、福星惠譽區(qū)域霸主誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展：2007年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的 “雙金色”計劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園“雙塔”領(lǐng)跑金銀湖。上半年**樓市大熱：一方面是購房者的“搶購”，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為2007年度銷售旺季中的“流行語”。 **房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析A、開發(fā)企業(yè)二十強占領(lǐng)全市近三成市場份額全市現(xiàn)有600多家持有建設(shè)項目的開發(fā)公司，而二十強企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的30%以上，與國內(nèi)一線城市相比，**房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時代即將來臨。2007年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示90㎡以下12993套、90120㎡戶型12864套，%、%。其中，商品住房均價為4187元／㎡，主力價格區(qū)間整體上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到總成交量約六成，已成為“主力房價。G、住宅均價突破4000元/㎡。F、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長24%。E、主城區(qū)土地購置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。1－6月，**開發(fā)辦核準(zhǔn)173個新樓盤入市，累計核準(zhǔn)建筑面積約為960萬㎡，約為去年同期的88%。D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場。同時，%%。C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。同時，%；增幅較高類別依次為：%，%。B、享受型高檔商品消費增長明顯。2007年1季度**，全年可能實現(xiàn)3000億的歷史突破。看好**，投資**已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)之市場共識。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表。㎡，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分低密度住宅，計劃總建筑面積為2200000㎡，地上建筑面積為2060000㎡，地下建筑面積為140000㎡。 項目開發(fā)設(shè)想根據(jù)項目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗，確定保利圓夢花園項目已與**市土地交易中心完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》；B、保利根據(jù)某新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。圓夢花園項目的市政配套均由某開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進行施工，在交地時即已經(jīng)達(dá)到三通一平。其強度及變形指標(biāo)為fa=600KPa。其強度及變形指標(biāo)為fak=300KPa，E0=40Mpa。其強度及變形指標(biāo)為fak=240KPa，Es=11Mpa。其強度及變形指標(biāo)為fak=280KPa，E0=18Mpa。其強度及變形指標(biāo)為fak=330KPa，Es=14Mpa。場地地貌單元相當(dāng)于長江三級階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下：A．填土（耕土）（Q4ml），黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散?！?。保利所在區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，春秋短、冬夏長。 地形地貌及氣候特征保利　　次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米?！　　?項目及所在區(qū)域交通環(huán)境：高速公路：**外環(huán)路，紅線寬度60 米，綠帶寬度 28米，向南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再作調(diào)整。與此同時，某長江公路大橋2007年上半年建成通車，從青山到某僅需15分鐘。圓夢花園項目附近有通往市區(qū)的2106路公汽，從上車到二七路，僅需30分鐘，到達(dá)終點站**客運港也僅45分鐘。項目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網(wǎng)健全，四通八達(dá)；生活配套齊全，居住條件成熟。項目東接某大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。.圓夢花園項目可行性研究報告目錄第一部分、項目概況地塊概況 交通狀況地形地貌特征市政設(shè)施保障項目開發(fā)手續(xù)項目開發(fā)設(shè)想第二部分：某房地產(chǎn)總體前景分析某房地產(chǎn)市場概況某房地產(chǎn)市場前景分析第三部分：項目區(qū)域前景分析項目區(qū)域市場概況區(qū)域優(yōu)勢及前景分析第四部分：項目市場定位及價格定位項目優(yōu)勢分析項目市場定位項目價格定位第五部分：項目開發(fā)建設(shè)進度計劃第六部分：投資估算與資金籌措項目總投資估算資金籌措投資使用計劃第七部分：收入預(yù)測及資金分析銷售收入預(yù)測項目銷售預(yù)測及銷售回款計劃第八部分：財務(wù)與敏感性分析財務(wù)分析依據(jù)銷售利潤分析現(xiàn)金流量分析項目敏感性分析第九部分：項目風(fēng)險分析項目風(fēng)險項目風(fēng)險對策第十部分：項目配套 生活配套 水配套 電配套第十一部分：項目可行性結(jié)論經(jīng)濟效益分析社會效益分析可行性結(jié)論第十二部分、環(huán)評簡析運營期環(huán)境影響評價施工期環(huán)境影響分析環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價結(jié)論 建設(shè)項目環(huán)境可行性綜合結(jié)論 第一部分：項目概況 地塊概況 保利圓夢花園項目位于某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)往大**城區(qū)的過渡區(qū)域。北連漢施公路快速干線，屬于大**市區(qū)的生態(tài)后花園和某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間地帶。 交通狀況□ 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來看，保利根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通某。而全長188公里的**繞城公路將全線貫通，聯(lián)接某的31106國道改擴建工程及某至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建某的漢口機場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的某“水鐵公空”立體交通格局將快速形成。　　主干道：柴泊大道，紅線寬度35米，綠帶寬度4 米。％；— km/km。圓夢花園項目地處**東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。圓夢花園項目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191㎡。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。B．Q2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。C．Q2含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約1m左右。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。E．強風(fēng)化泥巖，為KE地層，棕紅色，大部分已風(fēng)化成土狀、碎塊狀，為極軟巖。F．中風(fēng)化泥巖，為KE地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。 市政設(shè)施保障保利**土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。 項目開發(fā)手續(xù)A、保利圓夢花園項目其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。圓夢花園項目初步開發(fā)方案。住宅總建筑面積為2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商業(yè)中心10000㎡。技術(shù)指標(biāo)　　　　　總規(guī)劃總用地 ㎡合