【正文】 1803 17 11701 11702 11703 21701 21702 21703 16 11601 11602 11603 21601 21602 21603 15 11501 11502 11503 21501 21502 21503 14 11401 11402 11403 21401 21402 21403 17 13 11301 11302 11303 21301 21302 21303 12 11201 11202 11203 21201 21202 21203 11 11101 11102 11103 21101 21102 21103 10 11001 11002 11003 21001 21002 21003 9 1901 1902 1903 2901 2902 2903 8 1801 1802 1803 2801 2802 2803 7 1701 1702 1703 2701 2702 2703 6 1601 1602 1603 2601 2602 2603 5 1501 1502 1503 2501 2502 2503 4 1401 1402 1403 2401 2402 2403 3 1301 1302 1303 2301 2302 2303 2 105 附 14 105 附 15 105 附 16 105 附 17 105 附 18 105 附 19 105 附 20 105 附 21 105 附 22 105 附 23 105 附 24 105 附 25 105 附 26 105 附 27 1 105 105 附 1 105 附 2 105 附 3 105 附 4 105 附 5 105 附 6 105 附 7 105 附 8 105 附 9 105 附 10 105 附 11 105 附 12 105 附 13 地下室 1 銷售統(tǒng)計 01室 02室 03室 04室 05室 06室 合計 套內(nèi)面積 公攤 建筑面積 套數(shù) 24 24 24 24 24 24 144 銷售套數(shù) 14 13 10 9 8 14 68 最低 2845 18 最高 3470 鉑銘瀚 37樓 銷售狀況 26 2601 2602 2603 2604 25 2501 2502 2503 2504 24 2401 2402 2403 2404 23 2301 2302 2303 2304 22 2201 2202 2203 2204 21 2101 2102 2103 2104 20 20xx 20xx 20xx 20xx 19 1901 1902 1903 1904 18 1801 1802 1803 1804 17 1701 1702 1703 1704 16 1601 1602 1603 1604 15 1501 1502 1503 1504 14 1401 1402 1403 1404 13 1301 1302 1303 1304 12 1201 1202 1203 1204 11 1101 1102 1103 1104 10 1001 1002 1003 1004 9 0901 0902 0903 0904 8 0801 0802 0803 0804 7 0701 0702 0703 0704 6 0601 0602 0603 0604 5 0501 0502 0503 0504 4 0401 0402 0403 0404 3 0301 0302 0303 0304 2 0201 0202 0203 0204 19 1 0101 0102 0103 0104 銷售統(tǒng)計 01室 02室 03室 04室 合計 套內(nèi)面積 公攤 建筑面積 套數(shù) 24 24 24 24 96 銷售套數(shù) 21 8 17 19 66 房型 3 房 2房 2房 3房 最低價 2430 最高價 層價差 6070 商業(yè) 統(tǒng)計 每層 套內(nèi)面積 每層 公攤 每層 建筑面積 層數(shù) 12 12 12 12 每層價格 5500 5600 5500 4600 套數(shù) 1 1 1 1 已銷售套數(shù) 0 0 0 0 從 鉑銘瀚 以上銷售數(shù)據(jù)可以看出： 銷售不理想， 至今銷 售補足 50%。 二、 項目區(qū)域 市場分析 （一）、區(qū)域樓盤綜述 ： 該區(qū)域是近幾年開發(fā)的熱點區(qū)域，為高檔樓盤的聚居地 ， 而且多為大盤， 以區(qū)域中樓盤看，本案目前處于區(qū)域邊緣，以袁山公園為中心的話，越靠近袁山公園的項目越好，因此在位置上與周邊樓盤比優(yōu)勢不明顯。但因為距離市區(qū)有一定距離，因此超市、菜場等日常生活必須設(shè)施的缺乏時 本案的劣勢。交通非常的便利。于休閑生活之間盡占城市發(fā)展之先機(jī)，有利于提升本案的地段價值。 （一）、周邊區(qū)域 基本情況 基地 周邊環(huán)境現(xiàn)況 14 本案東倚 都市春天 ， 西臨 XX 北路 ， 北靠昌黎路 ，南 望居民小區(qū) 。 60M2以下的小戶型與 90— 120M2的中等戶型降幅較小，且價格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價位區(qū)間，尤其 90— 120M2戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續(xù)走強(qiáng)。 20xx年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計銷售面積 M2，同比下降 %，基本回落到 20xx年銷售旺勢啟動前的水平，略低于近 5年商品住房 M2的年平均銷 售量。另外，隨著住房保障政策的落實，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的供應(yīng)量也會適當(dāng)增加，中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)或許會采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企 業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌” 在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。 （四） 、 20xx 年房地產(chǎn)市場展望 20xx 年，在經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，將是我市房地產(chǎn)市場的調(diào)整期。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。第四，要加強(qiáng)市場 營銷，樹立理性的營銷觀念，堅持誠信服務(wù)，進(jìn)行“陽光”操作，重點是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計、生態(tài)平衡等等，通過加強(qiáng)營銷誠信服務(wù)積極創(chuàng)造市場。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。六是要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場形勢的監(jiān)測分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民 理性購房。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計劃、有步驟地開發(fā)。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評估等市場交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購買的無序增長。一是房地產(chǎn)市場調(diào)控要做到適時適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實行三方聯(lián)動，抓住契機(jī)切實解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題，積極采取有針對性的措 施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面存在價格因素， 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，20xx 年中心城區(qū)商品住房均價為 2075 元 /M2，同比增長 %，從近幾年商品住房價格走勢來看，呈 30 度上漲趨勢，進(jìn)入 20xx 年底商品住房價格仍保持在 20xx 元/M2 高位平穩(wěn)運行，另一方面，受整個國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降，房地產(chǎn)市場低迷以及受從緊的貨幣政策的影響，我市的居民購房意愿也顯著降低，觀望情緒越發(fā)濃厚，使得全市住房成交量出現(xiàn)大幅度下降。 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 20xx 年 全 市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計銷售面積 萬 M2，同比下降%，基本回落到 20xx 年銷售旺勢啟動前的水平，略低于近 5 年商品住房 萬M2 的年平均銷售量。而房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別增長 %、 23%和 %。從定金及預(yù)收款的收繳減少來看，反映出 20xx 年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂觀。 20xx 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金 億元，同比增長 %，增長較快。 20xx 年 全 市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金到位 億元（含上年結(jié)余資金），同比增長 %，增幅回落 個百分點，其中本年到位資金 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點。同時，值得注意的是商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資有過大的跡象，而滿足低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房投資大大萎縮。相比 60M2 以下的小戶型與 90— 120M2 的中等戶型降幅較小，且價格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價位區(qū)間， 尤其 90— 120M2 戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續(xù)走強(qiáng)。 從以上數(shù)據(jù)看，住宅投資結(jié)構(gòu)隨著市場的變化在不斷地調(diào)整，適應(yīng)市場能力在增強(qiáng)。 從投資結(jié)構(gòu)看， 20xx 年全市商品住宅投資 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點。其中：建筑工程投資 億元，同比僅增長 %，增幅回落 個百分點；土地購置費 億元，同比增長 129%，增幅上升了 個百分點；土地開發(fā)投資額為 億元，同比下降 %，增幅回落 個百分點。盡管我市房地產(chǎn)業(yè)沒有過熱，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)步伐放緩。 （二）、 20xx 年房地產(chǎn)市場 運行分析 （資料來源： 9 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房開發(fā)適應(yīng)市場能力增強(qiáng)。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來新一輪的“洗牌”。 （ 2） 、 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 （資料來源：江西政府網(wǎng) 20xx 年在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， XX 市房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出景氣回落的趨勢，房地產(chǎn)投資先升后落，商品房銷售不斷下降，房價上漲幅度逐步放緩。 考慮到房地產(chǎn)業(yè)對建安、裝修、金融等業(yè)拉動作用， 市政府已經(jīng)將 房地產(chǎn)業(yè) 視為 新興支柱產(chǎn)業(yè) 之一 。固定資產(chǎn) 投資增長略高于經(jīng)濟(jì)總值的增長，也說明了 XX市建設(shè)項目在整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要地位。 按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計表明，當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于 5%的時候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。進(jìn) 一步推進(jìn)銀企合作，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，加大對重點工程、“三農(nóng)”、中小企業(yè)和技術(shù)改造、兼并重組的信貸支持。大力推進(jìn)節(jié)能減排工作，加強(qiáng)二氧化硫、化學(xué)需氧量等主要污染物排放量控制，繼續(xù)淘汰高污染、高排放、高能耗的落后生產(chǎn)工藝。加快斯米克、東鵬、唯美陶瓷及配套項目建設(shè)，促進(jìn)藍(lán)恒達(dá)鹽化、冀魯化工、國宏化工、通能硅材料等項目順利達(dá)產(chǎn)，大力支持寶成鞋業(yè)、匹克鞋業(yè)、高安龍工、濟(jì)民藥業(yè)、百神集團(tuán)、江特電機(jī)等一批大項目建設(shè)。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長，實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；住宿餐飲業(yè)快速增長，實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。消費市場繁榮活躍。 （資料來源： 江西政府網(wǎng) （ 4） 、 消費指數(shù) 消費需求日趨旺盛。從投資行業(yè)看，全市工業(yè)投資完 成 億元，增長 %，占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 %，制造業(yè)投資完成 218億元，增長 ％，占工業(yè)投資的比重達(dá)到 ％。 三 、 編制報告目的 （一）、項目優(yōu)劣勢分析； （二）、項目定位； （三）、產(chǎn)品規(guī)劃分析； （四）、 市場競爭分析； （五）、價格建議； （六）、銷售策略建議 6 貳 、 項目 宏觀 投資環(huán)境與市場研究 一、 市場背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài) （ 一）、 XX 市 總 體 社會及 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況 （ 資料 來 源 ： XX 政府 網(wǎng) 7 XX市 20xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 （ 1） 、 GDP指標(biāo) 20xx 年，全市生產(chǎn)總值完成 615 億元，同比增長 %，增幅創(chuàng) 14 年來新高，人均GDP 突破 10000 元。 （二）、 可行性研究報告編制理由 建設(shè)部和 江西省 、 XX 市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策； XX 市 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “十一五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要； XX 市 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報； XX 市 及 袁州區(qū) 市總體規(guī)劃大綱（ 20xx 年 2020 年）； XX 市 及