【正文】 與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。所以投資風(fēng)險不會太大 . ：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由 房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。 新安 高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的 知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近 新安 和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 新安 市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 新安 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入 新安 。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使 新安 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 新安以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷 改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 新安 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致 新安 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 三．價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今 年 新安 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與20xx 年 項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 新安 市房價繼續(xù)走高。 虹景花園、 華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住 新安 光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。20xx 年總投資額為 億元，同比增長 %。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、 大戶型化發(fā)展的趨勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 20xx 第四季度 20xx 第一季度 20xx 第二季度 20xx 第三季度 20xx 第四季度 20xx 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140萬的占 %承受總價格在 4150 萬的占 8%,承受總價格在 50 萬以上的占 4%。 目前 新安 市住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。而且要重視該項目的社會效益。 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 三．問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 金吉 集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。 我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在 新安 高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家 庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 二．項目概況 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連 新安 鼓風(fēng)機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原 新安 城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 近兩年來， 新安 開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的 新安 科技新城的奮斗目標(biāo)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。 （ 1）項目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及 新安 市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3） 新安 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標(biāo)綱要 （ 4） 新安 市 20xx、 20xx 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5） 新安 市城市總體規(guī)劃大綱（ 20xx— 2020 年） （ 6） 新安 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準、規(guī)范、定額 （ 8）《 新安 市市區(qū)基準地價》 （ 9） 新安 市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進取。 55 一、總 論 一．項目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是 金吉 房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。 40 十七、組員評價 36 十五、研究結(jié)論與建議 35 十四、風(fēng)險分析 34 十三、社會評價 31 十二、財務(wù)評價 29 十一、融資方案 24 九、項目實施進度 20 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 13 五、節(jié)能節(jié)水措施 6 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 目 錄 一、總 論 2 二、市場預(yù)測 10 四、選址方案 17 六、環(huán)境影響評價 23 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 28 十、投資估算 38 十六、附圖、附表 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 金吉 房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn) 金吉 房地產(chǎn)集團 的社會價值； 為員工創(chuàng)造機會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 金吉 集團 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報 以長遠利益回報 金吉 集團 股東。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。 新安 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。關(guān)東科技工業(yè)園是 新安 開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī) 劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動 新安 高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善 新安 開發(fā)區(qū)的面貌。 自有資金為 3000 萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。讓 金吉 集團人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 新安 宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為 萬元。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240