【正文】 所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見附表 13） 敏感性分析圖（見附圖 5） 二．定性分析 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對 新安 的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。對社會的發(fā)展是有積極的作用。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量 新安 居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面 積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 ？？？？？ 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ？？？？ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ？？？？ ％ 投資回收期＝ ？？？？ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資 金估算表（見附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見附圖 5） 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 ，可以緩和資金矛盾。 d．銀行借款的成本率。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。預(yù)計房屋預(yù)售金可達(dá) 萬元。影響抵押貸款 利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。 2．用銀行貸款 萬 元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞綠化率 % 45 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設(shè)工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預(yù)見費 6 建設(shè)期利息 7 項目投資總額 務(wù)工資和其他費用等。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。 由此可得項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 十一、融資方案 現(xiàn)代花園的建設(shè)項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計 劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、 四 源費 和市政工程配套費，共計400 萬人民幣。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計56 萬人民幣。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排 ， 如下表所示 — 項目實施 進(jìn)度計劃表 時 間 任 務(wù) 20xx 年 4月至 12 月 20xx 年 1 月至 12月 20xx 年 1月至 6 月 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 本建設(shè)項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。 本項目工程計劃自 20xx年 7月開工，至 20xx 年 6 月竣工，總工期 2年。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。不同類別的職員積分要求有所不同。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運作特點 。 5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn) 培訓(xùn)、研修。 培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 三．員工培訓(xùn) 1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為己任。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。 E 做好工程決算及項目移交。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報告 、物資保護(hù)、 停車場管理 工作。 人事部 ： 負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進(jìn)行分類管理 。在制定管理方案時，我們對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 1．火災(zāi)危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 2．安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案 ，主要有： 1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險性作業(yè)危害。 1)有毒有害物品的危害。 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 擬建項 目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在