【正文】 。綜上數(shù)據(jù)反映某市的酒店業(yè)孕育著廣寬的發(fā)展空間,前景看好。酒店開業(yè)當年加上餐飲、購物、其他服務(wù)全年總營業(yè)收入預(yù)計應(yīng)在13024萬元。 其三：我錦綸煤電集團公司在某市數(shù)十幾年的經(jīng)營中，已形成了自己獨特的企業(yè)文化及企業(yè)品牌，又有廣泛的客源群體，豐富的市場運作及經(jīng)營管理經(jīng)驗，再加上上級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，社會各界的支持、自身良好的社會信譽度，應(yīng)該說是“人和”。休閑娛樂：緊臨風(fēng)池湖。 其二：某市目前現(xiàn)有幾家三星級酒店都是一九九六年至二00七年建成并開業(yè)的，其市場定位都在三星級酒店層面上，而“某某花園酒店”從立項時就把自己定位在最高規(guī)格的接待上，在規(guī)劃、設(shè)計、裝飾、經(jīng)營方面，于前期就嚴格按“國家五星級旅游酒店”的考評要求進行實施，從而在設(shè)備上、經(jīng)營理念上、管理軟件上、市場切入點上，可完全達到“五星級旅游酒店”的要求，再加上其良好的區(qū)域優(yōu)勢、空間規(guī)模、外部環(huán)境，這些都不管是老酒店還是今后規(guī)劃中的酒店所不能比擬的，其商業(yè)：緊臨鐘山大道花園路、中山東路交匯口，周邊分布各類大小商店、商場，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。特別是國內(nèi)及國際上的大財團、企業(yè)集團都紛紛入駐某市，這無形對酒店業(yè)的接待檔次提出了更新、更高的要求，而目前某市現(xiàn)有的幾家“三星級”或相當于“四星級”的酒店卻難已滿足某市發(fā)展的需求，建設(shè)高星級酒店“五星級酒店”已是某市經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。在新一屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，在以三個代表理論思想的指導(dǎo)下，解放思想，近年來用超乎尋常的力度、速度對城市綜合環(huán)境進行強有力地改造與調(diào)整，著力打造城市品牌，使城市形象得到了極大與全面的提升，招商引資項目逐年增長。：本項目的環(huán)境風(fēng)險主要來源于水鋼焦化廠的空氣污染。：（參見經(jīng)濟效益評價）及財務(wù)風(fēng)險評估，該項目經(jīng)濟上具有可行性。 根據(jù)錦綸煤電公司無專業(yè)酒店管理隊伍和酒店品牌及營銷不存在優(yōu)勢，選擇模式四和模式六工作對此項目的經(jīng)驗管理決策應(yīng)是良好的方案選擇，方案選擇比較可以通過商業(yè)談判來達到預(yù)期經(jīng)營目標和責(zé)權(quán)利劃分。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權(quán)。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。各個不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。 這種模式的缺點在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費用，不會隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。飯店投資者可以成為某一個飯店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗，對客服務(wù)已經(jīng)達到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進一步擴大。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。這種模式的缺點在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。 3） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。這種情況在國內(nèi)比較少見。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。這種模式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。從投資和管理的運營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有六種模式：1） 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關(guān)系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運營飯店，也就是選擇作為單體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。l 土地儲備的升值效益五星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。l 管理擴張，向飯店管理集團發(fā)展五星級酒店的運營管理，具有明顯的市場領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團方向發(fā)展方面，五星級酒店有著無可比擬的先天優(yōu)勢。l 酒店采購中的高折扣一般來說，高星級酒店的房間數(shù)量都比較多，對于酒店日常運營中的易耗品需求數(shù)量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。比如當五星級酒店試圖以其品牌進入經(jīng)濟型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠遠低于一般酒店。2）五星級品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標準間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實行這一房價下酒店并不會虧，因為常住客戶的房價比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上）。但是實際上這個數(shù)字可能不準確。其效益的來源是非常多樣化的。對策：在做好市場供求預(yù)測，競爭力分析，市場細分，定位及營銷策略的基礎(chǔ)上，提高五星級的衍生效益，選擇合理的經(jīng)營模式（附：五星級酒店投資效益及模式選擇）來提高抵御市場風(fēng)險能力。(26553+400)100%=%由以上數(shù)據(jù)可知，在客房價下浮10%的情況下，項目仍可行，可見項目投資安全邊際是較高的。項目投資總額=[（4174+4335+4506+4568+4760+4963）247。2740 =%﹥收益率8%。即：FIRR= i1+（i2 i1）﹝FNPV1247。11035≈＜8年：9241萬元0。間時,各種經(jīng)濟數(shù)據(jù)表為：總成本費用表（萬）（當房價下調(diào)10%時）名稱12345678年營業(yè)成本（萬）00295029502950295029502950年營業(yè)費用（萬）00146514651465158315831583年折舊費（萬）00132813281328132813281328長期借款利息（萬）001123962791611419216總成本費用（萬）00686667056534647262806077項目損益表（當房價下調(diào)10%時）序號費用名稱123456781年營業(yè)收入（萬）001174511745117451174511745117452稅項（萬）00705 705 705 705 705 705 3總成本（萬）006866670565346472628060774利潤總額（萬）004174 4335 4506 4568 4760 4963 5所得稅（萬）001044 1084 1127 1142 1190 1241 6稅后利潤（萬）003131 3251 3380 3426 3570 3722 7盈余公積（萬）00313 325 338 343 357 372 8應(yīng)付利潤（萬）001434 1381 1326 1188 1125 1059 9未分配利潤（萬）00138415451716189620882291現(xiàn)金流量表（當房價下調(diào)10%時）序號名稱123456781現(xiàn)金流入00117451174511745117451174530737年營業(yè)收入00117451174511745117451174511745回收流動資金0000000400回收固定資產(chǎn)余額0000000185922現(xiàn)金流出7644 0 10399 10039 10082 10215 10263 10314 自有資金7644　　　　　　　年營業(yè)成本00295029502950295029502950年營業(yè)費用00146514651465158315831583償還借款00383538353835383538353835流動資金投資0040000000稅項00705 705 705 705 705 705 所得稅001044108411271142119012413凈現(xiàn)金流量764401346 1706 1663 1530 1482 20423 4累計凈現(xiàn)金流量7644 7644 6298 4591 2928 1398 84 20508 5折現(xiàn)系數(shù)ic=8% 6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量7078 0 1069 1254 1132 964 865 11035 7累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量7295 7078 6009 4755 3623 2658 1793 9241 現(xiàn)金流量延長表（當房價下調(diào)10%時）序號名稱123456781現(xiàn)金流入001174511745117451174511745307372現(xiàn)金流出764401039910039100821021510263103143凈現(xiàn)金流量7644013461706166315301482204234折現(xiàn)系數(shù)ic=20%5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6370 0 779 823 668 512 414 4748 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6370 6370 5591 4768 4100 3587 3174 1575 7折現(xiàn)系數(shù)ic=30%8折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5880 0 613 597 448 317 236 2504 9累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5880 5880 5267 4670 4222 3905 3669 1165 ：因為：NPV6=1398萬元，NPV7=1482萬元所以：靜態(tài)投資回收期=（71）+∣1398∣247。以此可以判定房費收入是影響酒店營業(yè)收入的主因，而房費收入又主要由客房價決定，故選擇客房價作為變量來進行項目的不確定性分析。根據(jù)資金來源與運用表可知，該項目在整個運營期間的盈余資金均為正值，有較大的凈現(xiàn)金流量，說明該項目自身資金平衡的能力大，項目生存能力強。6] 247。：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額247。(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞ =20%+(35%20%)2974247。（全部資金）：由項目全部投資現(xiàn)金流量延長表可知：i1=20%時，F(xiàn)NPV1=2974 i2=35%時，F(xiàn)NPV2=1151可以采用插值法計算項目的內(nèi)部收益率FIRR。2125≈＜8年：因為：FNPV5=744萬元，F(xiàn)NPV6=1339萬元所以：動態(tài)投資回收期=（61）+∣744∣247。項目本付息表序號名稱1234