【正文】 5. 本項(xiàng)目可行。 2. 本項(xiàng)目先天條件優(yōu)越，各 參與單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，必將以精品贏得市場(chǎng)。按公寓 2 萬(wàn)平方米測(cè)算，公寓部分總盈利 萬(wàn)元。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算如下表： 投入測(cè)算： 項(xiàng)目 單價(jià) 總價(jià) 地價(jià) 347 12, 建安 1400 52,035 消防 80 2, 智能化 100 3,469 設(shè)計(jì) 25 監(jiān)理 15 報(bào)建費(fèi) 160 5, 套內(nèi)裝修 500 11,275 套內(nèi)電器 180 2, 公共裝修 500 6,070 財(cái)管費(fèi)用 100 3,469 總計(jì) 2727 83, 若酒店部分總面積為 2 萬(wàn)平方米，則總投入為 5454 萬(wàn)元。其中套內(nèi)建筑面積 平方米，公攤面積 平方米。 ? 裙樓分層采用中央空調(diào)。 ? 房間設(shè)寬帶借口，內(nèi)線(xiàn)電話(huà)，有線(xiàn)電視。 5. 設(shè)備 ? 客房采用分體式 1 匹冷暖空調(diào)。 ? 電梯廳：地面水泥自流平作米色地坪漆，墻面白色乳膠漆，白色石膏吊頂及日光燈帶，大理石電梯門(mén)套。 ? 天花：杉木板吊頂。 （ 3）陽(yáng)臺(tái) ? 地面：防滑地磚。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 ? 踢腳線(xiàn)：實(shí)木踢腳線(xiàn)。 ? 家私：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格家私。 （ 2）臥房 ? 地面：水泥自流平作白色地坪漆，或駝色加厚地板膠。 ? 淋浴間： 10mm 鋼化玻璃隔斷及門(mén)，藍(lán)紫色玻璃馬賽克或瓷磚墻面。 ? 洗手臺(tái)：灰色杜邦板臺(tái)面，白色臺(tái)上盆及鵝頸臺(tái)面龍頭，木框鑲邊鏡子。 （ 1）衛(wèi)生間 ? 地面：白色防滑地磚。 3. 客房裝修構(gòu)想 考 慮設(shè)計(jì) 45 種裝修風(fēng)格，設(shè)置于不同樓層。但從不同的側(cè)面看，外立面則表現(xiàn)出不同的色塊。該色彩可通過(guò)常規(guī)的外墻漆進(jìn)行表現(xiàn)。由于其向外側(cè)的面積很小，因此可考慮采用經(jīng)久耐用的白色金屬漆。 色彩方面。百頁(yè)可用鋁合金制成，也可采用廉價(jià)的水泥板條。外立面局部如圖所示。其特點(diǎn)為面積緊湊、功能完整、空間舒適度不低于一般三星級(jí)酒店。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 ? 陽(yáng)臺(tái) ： 1 米見(jiàn)方的陽(yáng)臺(tái)主要用于安置分體空調(diào)主機(jī)，并為住宿客人提供一個(gè)室外透氣空間。 ? 內(nèi)嵌式電視機(jī)柜 ：根據(jù)房間尺度及降低成本的考慮，電視采用 21 寸臺(tái)式彩色電視機(jī)。 ? 內(nèi)嵌式衣櫥 ：凈空 950*600，足夠酒店住宿衣物儲(chǔ)藏要求。 2. 戶(hù)型平面構(gòu)思 戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)配置為： ? 衛(wèi)生間 ：由洗面盆、坐便器、淋浴間構(gòu)成。 （ 2）通過(guò)合理的戶(hù)型布局，滿(mǎn)足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性要求。 （ 5）緊急醫(yī)療服務(wù) 當(dāng)遭遇客人醉酒、突然暈 厥等意外情況時(shí)，酒店應(yīng)及時(shí)向客人提供醫(yī)療救助。比如遇重大節(jié)慶日，遇酒店周年慶，或數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)反映客人已多次入住或消費(fèi)達(dá)到一定數(shù)額等等。 （ 4）主動(dòng)式折扣 由于酒店采用經(jīng)濟(jì)型酒店的廉價(jià)經(jīng)營(yíng)模式，因此通常明碼實(shí)價(jià)，不提供折扣服務(wù)。當(dāng)客人在住店期間正好遇到生日，酒店應(yīng) 當(dāng)面送上生日賀卡及小小的果籃表示祝福。當(dāng)客戶(hù)再次入住時(shí)，酒店數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)應(yīng)可自動(dòng)反映客戶(hù)歷史入住情況，并由接待人員安排客人入住不同裝修風(fēng)格的樓層，使客戶(hù)對(duì)酒店不斷有新鮮感。服務(wù)人員也可在座位上進(jìn)行服務(wù)，降低勞動(dòng)強(qiáng)度。這樣做既符合節(jié)能環(huán)保要求，降低酒店物料損耗，還可最大限度減少客服人員數(shù)量，降低運(yùn)營(yíng)成本。 之所以稱(chēng)為可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)，是因?yàn)榭蛻?hù)使用水電數(shù)量不一樣，電話(huà)、寬帶不使用則不計(jì)費(fèi)，房間自行清理可免費(fèi)，毛巾、浴巾、洗滌用品自帶可省卻租賃或購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用。租賃按天收費(fèi)。 房間清理服務(wù)費(fèi)指客戶(hù)住宿一天以上，若需對(duì)房間進(jìn)行清理，則按每次服務(wù)收取一定費(fèi)用。房卡啟動(dòng)戶(hù)內(nèi)水電開(kāi)關(guān)并自動(dòng)計(jì)量水電消耗量。 可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)包括水費(fèi)、電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、寬帶費(fèi)、房間清理服務(wù)費(fèi)、毛巾浴巾租用費(fèi)、洗滌用品購(gòu)買(mǎi)費(fèi)。 酒店經(jīng)營(yíng)模式及特色服務(wù)構(gòu)思 A. 經(jīng)營(yíng)模式 采用固定房費(fèi)與可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)相結(jié)合的收費(fèi)經(jīng)營(yíng)模式。 （ 2）通過(guò)合理的戶(hù)型布局，滿(mǎn)足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 要求?；诖硕ㄎ唬覀兲岢霰揪频甑脑O(shè)計(jì)思路。因此我們認(rèn)為青年旅舍模式可能并不太適應(yīng)于長(zhǎng)沙市場(chǎng)，存在較大的定位風(fēng)險(xiǎn)。 C. 青年旅舍模式定位分析 青年旅舍是專(zhuān)門(mén)針對(duì)背包族及旅游散客的特殊產(chǎn)物，其基本特點(diǎn)在于按床位計(jì)價(jià)，自助式服務(wù)，消費(fèi)極其低廉。如果本項(xiàng)目能通過(guò)精心的策劃設(shè)計(jì)，最大限度降低成本投入，同時(shí)提升服務(wù)水平，將可憑借 極高的性?xún)r(jià)比贏得將來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。但究其原因，主要是由于大多數(shù)酒店設(shè)施陳舊、經(jīng)營(yíng)理念落后、機(jī)制不靈活。 （ 4）初始成本投入高，不符合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資思路。需要引入知名酒店品牌。我們認(rèn)為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高端酒店具有以下不可行性： （ 1）無(wú)明顯地段或環(huán)境優(yōu)勢(shì)，先天條件處于劣勢(shì)。主要是白領(lǐng)階層、小業(yè)主及外地務(wù)工者。一種是小投資者，一般一次性購(gòu)買(mǎi) 12 套，一般用于出租或自用（休閑用或打麻將用）。若要進(jìn)行群體劃分，無(wú)非包括兩類(lèi)人群： 第一類(lèi)，投資者。 酒店頂層平臺(tái)可根據(jù)實(shí)際需要 建成戶(hù)外羽毛球場(chǎng)或休閑娛樂(lè)健 身的平臺(tái)； 五 、價(jià)格定位 根據(jù)本項(xiàng)目地段、規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、預(yù)期品質(zhì)、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格等綜合因素考慮，本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)普通住宅產(chǎn)品，其預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)為 2800 元 /平方米 ，若是小戶(hù)型項(xiàng)目， 銷(xiāo)售均價(jià)定位為 3250 元 /平方米，則： 總價(jià) 3 成首付 20 年按揭月供 平方米戶(hù)型 萬(wàn)元 萬(wàn)元 550 元 平方米戶(hù)型 萬(wàn)元 萬(wàn)元 700 元 六 、目標(biāo)客戶(hù)定位 實(shí)際上作為小戶(hù)型產(chǎn)品。首層住戶(hù)窗外應(yīng)設(shè)置紅外探頭。為提高垂直交通效率，建議采用低載重量、多臺(tái)數(shù)的電梯設(shè)置。 同時(shí)由于長(zhǎng)距離內(nèi)走廊的 設(shè)計(jì)，走廊內(nèi)應(yīng)設(shè)置聲控照明燈具。 3. 公共走廊 地面沿用電梯廳的防滑地磚，墻面為彩色乳膠漆。 2. 電梯廳 地面采用高級(jí)防滑地磚，墻面為彩色乳膠漆。 二 、建筑風(fēng)格 根據(jù)上述概念產(chǎn)品特征，特別是 本案是小戶(hù)型公寓和青年酒 店的結(jié)合體 ， 產(chǎn)品外觀趨于公建化風(fēng)格， 我們將整個(gè)建筑的風(fēng)格 可借鑒 “ Bauhaus 風(fēng)格” ，時(shí)尚而不落俗套，適當(dāng)超前并充滿(mǎn)青春的動(dòng)感 。 當(dāng)然，作為平層的小戶(hù)型產(chǎn)品，單套建筑面積控制在 平方米范圍內(nèi)，若要達(dá)到我們對(duì)戶(hù)型功能的要求并非不可能，但由于本項(xiàng)目對(duì)高容積率的要求，戶(hù)型設(shè)計(jì)的舒適度必然大打折扣。我們從前文關(guān)于小戶(hù)型租賃價(jià)格的闡述可知，目前長(zhǎng)沙小戶(hù)型公寓月 租金水平與月供款的比例關(guān)系為 :1，照此推算， 850元的月租金水平應(yīng)對(duì)應(yīng) 550600 元的月供款。同比計(jì)算，則本項(xiàng)目毛坯房的月租金水平應(yīng)為 600－ 850 元 /平方米左右。 本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)與其它小戶(hù)型項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品，且戶(hù)型面積同樣為 4050平方米，結(jié)合地段因素，本項(xiàng)目小戶(hù)型公寓單套的月租金水平應(yīng)為 800－ 1000 元 /平方米左右（含裝修、家私、電器）。 我們根據(jù) 7 成 20 年按揭月供款與總價(jià)、單價(jià)、戶(hù)型面積的關(guān)系列出下表： 月供款 單價(jià) 面積 總價(jià) 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 1000 210953 950 20xx05 900 189857 850 179310 800 168762 750 158214 700 147667 650 137119 600 126572 550 116024 500 105476 450 94929 400 84381 注：為方便計(jì)算，上述總價(jià)測(cè)算未考慮按揭款取整問(wèn)題。 而戶(hù)型功能應(yīng)當(dāng)至少包含廚 房、衛(wèi)生間、客廳、臥室及陽(yáng)臺(tái)。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 第三章 產(chǎn)品 方案 —— 小戶(hù)型部分 從前文對(duì)小戶(hù)型的分析，我們對(duì)產(chǎn)品的兩項(xiàng)基本要求一是控制單套總價(jià)，二是滿(mǎn)足基本居住使用功能。 而從上述的總結(jié)分析我們可以認(rèn)為，目前推出的小戶(hù)型產(chǎn)品大多數(shù)并未滿(mǎn)足小戶(hù)型產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具備的核心需求點(diǎn)，即有效供給并未滿(mǎn)足有效需求。 則相應(yīng)的戶(hù)型功能應(yīng)包括廚房、衛(wèi)生間、臥 室、陽(yáng)臺(tái)。 第二，滿(mǎn)足使用需求。通過(guò)我們對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的考察，我們發(fā)現(xiàn)一條始終不變的規(guī)律，即住宅產(chǎn)品戶(hù)型面積越小，其單位面積的投資回報(bào)率越高。這一價(jià)格由首期款、稅費(fèi)、裝修費(fèi)用構(gòu)成。 通過(guò) 上述 對(duì)長(zhǎng)沙小戶(hù)型 的總結(jié)分析，我們 再來(lái)反思小戶(hù)型的核心吸引力到底是什么？或者 說(shuō) 消費(fèi)群體或使用群體 對(duì)小戶(hù)型的核心 需求點(diǎn)到底是什么？我們認(rèn)為主要