【正文】 18 附件： X二建公寓項目總平面圖 X二建公寓項目立面圖 X二建公寓項目地下一層平面圖 X二建公寓項目首層平面圖 X二建公寓項目二層平面圖 X二建公寓項目三層平面圖 X二建公寓項目四層平面圖 X二建公寓項目五層平面圖 X二建公寓項目六－二十九層平面圖。因此，嚴格控制投資規(guī)模必須充分強調(diào)，要采取有效措施在整個建設過程中全面落實控制投資和科學運作資金，以保證項目建設順利進行和投資效益。(4) 嚴格控制建設投資規(guī)模、科學運作資金。(3) 加強營銷和市場維護本項目的住宅和商業(yè)用房出售率對項目建設的影響較大，否則就要增加財務成本。 建議(1) 把住商機本項目具有一定的經(jīng)濟效益，但同時又存在潛在市場競爭風險，要爭取時間，加快項目建設的進度，加快建設前期工作進度，力爭趕前投放市場?？傊?，本報告認為該項目方案可行，經(jīng)濟合理，在保證期望的經(jīng)濟效益的同時，能具有較大的社會效益。(2) 本項目具有一定的競爭能力，也存在一定的風險。項目地處交通要道，施工容易受到種種限制，這些偶然因素都可能會延誤項目的正常開展，使項目投資增加。因此，建立政策法律風險防范機制，同時與政府相關部門積極溝通是將政策法律風險的發(fā)生降低到最低限度、防患于未然、避免政策法律風險的有效措施。 政策法律風險 由于房地產(chǎn)立法滯后，法律法規(guī)、規(guī)范性文件和政策改變等諸多原因，項目也可能面臨政策法律風險。經(jīng)分析，本項目有可能要采取融資方式籌措資金，例如貸款等。為此，我們必須在項目建設的全過程采取有效措施，嚴格控制投資。所以，控制投資規(guī)模是決定項目成敗的一個重要因素，受許多不可知因素，例如：鋼材、商品混凝土等漲價或設計鋼材增量太大等因素影響，如果使建設投資增加5~10%，則項目建設就處于一個十分艱難境界了。 項目地塊條件先天不足導致的風險而且，項目存在眾多需要克服的先天不作，如地塊的缺陷導致增大項目的投入，而不少問題還是不能夠徹底解決，如出入口和泄洪渠等問題，這將對項目形象和項目銷售帶來不利的風險。16 項目風險分析 市場和潛在市場競爭風險X商品房目前供應總量較大，市場的容納能力和消費能力與X消費群體的購買力和總體經(jīng)濟水平有關，目前看來這是有一定限度的，將必然導致項目之間的競爭，存在著市場競爭潛在風險。l 妥善處理爭議事項。d. 結算階段控制投資的最后防線，也是整個項目投資控制效果最終檢驗。l 嚴格審查工程變更，保證總投資限額不被突破。施工方法影響工程造價。b. 招投標階段l 合理工程造價掌握；l 合理讓利掌握。控制項目投資的關鍵在于設計。落實在項目建設的整個過程中。 資金籌措方案序號籌資內(nèi)容、方式建設實施階段籌資額備注1住宅銷售款a. 項目開盤b. 結構封頂c. 竣工、交鑰匙時約5200萬約10000萬約 1800萬銷售款的30%銷售款的60%銷售款的10%2商業(yè)用房銷售a. 爭取正式開工前b. 爭取結構封頂前c. 竣工、交鑰匙計劃5000萬計劃8000萬計劃1250萬 3貸款或借款a. 取得項目開工之前b. 設備安裝、裝修過程中2000萬2年貸款5000萬~10000萬貸款1年 資金運作資金籌措是關鍵，資金運作是核心。各種貸款是籌資補充渠道，因為要付出財務成本增加項目投資。這是資金籌措的第二渠道。商業(yè)用房銷售占總收益的45％左右。住宅部分銷售籌資額占總收益的55%左右，是本項目資金籌措的主要渠道。13 項目實施進度 項目實施安排 將組建強有力、高效的建設指揮機構，來完成X二建公寓項目的投資和建設任務。但根據(jù)X總體交通建設規(guī)劃，X將在2007年自治區(qū)60年大慶前，對鄂爾多斯大街的進行總體改造拓寬，而且目前鄂爾多斯大街交通流量較小、交通壓力比較輕，所以項目建成后對所在地區(qū)的交通不會產(chǎn)生過大的負面影響。 環(huán)保其它措施設立小區(qū)專職環(huán)境保護監(jiān)管機構，落實環(huán)保的各項措施。本項目建有密閉垃圾儲運設施，由環(huán)衛(wèi)部門負責清運。不會對外界環(huán)境產(chǎn)生有害影響。 噪聲與固體廢棄物u 噪聲的防止本項目主要噪聲源是機電設備，如：風機、水泵等。u 水污染的防治措施建立中水系統(tǒng)，將污染程序較輕的洗浴排水等，經(jīng)處理用于公共區(qū)域的綠化、灑水、洗車等，以合理利用寶貴的水資源。對餐飲業(yè)的廚房采用專門油煙罩和油煙分離器進行油煙處理，保證排放不超標。u 大氣污染的防治措施 停車場在運行中應保證設計中的通風量，以免污染物累積，造成環(huán)境污染和財產(chǎn)損失。因此，本項目對于建成后的環(huán)境保護工作特別重視。 應急照明與疏散指示應急照明按消防規(guī)范要求設置于下列地方：位 置照明率疏散樓梯100%配電室、消防控制室、水泵房100%疏散走道15%出口和疏散指示燈箱100%其它機電房50%停車庫25%疏散指示標志按消防規(guī)范要求安置在疏散樓梯出口、疏散走道及轉角處的頂部。 緊急廣播采用有線廣播形式，經(jīng)揚聲器做緊急廣播。破玻璃、警鈴將安裝在每組消火栓旁。 卷簾皆采用電動機配合鍵及齒輪操作，但也可采用人工回卷。 防煙、排煙系統(tǒng) 住宅和商業(yè)用房按照防火分區(qū)劃分，設置排煙風機進行排煙。每個消火栓均配置水帶、水槍、消防轉盤等。參數(shù)系統(tǒng)流量（升/秒）火災連續(xù)時間（小時）自動噴淋系統(tǒng)301室外消防系統(tǒng)4030室內(nèi)消防系統(tǒng)3030 室外消火栓兩路市政供水管直接供給；給水管道采用環(huán)狀布置，各消火栓間距符合規(guī)范要求和實際需要。吊頂全部采用輕鋼龍骨非燃體的石膏板、纖維水泥板或金屬板組成；墻面裝修材料采用噴涂、不燃墻紙、石材等非燃燒材料。所有疏散樓梯間門口寬度和疏散通道的寬度相同。 建筑與結構的消防設計建筑分類：除十九層及十九層以上住宅為一類防火建筑，耐火等級為一級外，其余建筑均為二類建筑，耐火等級二級。堅持以防為主，防消結合的思想。設立中水系統(tǒng)，收集洗浴、盥洗等優(yōu)質排水做處理后用于綠化、洗灑路面及洗汽車等，提高水利用率。b. 照明優(yōu)選節(jié)能燈具。 節(jié)約能源 節(jié)能設計在建筑設計中嚴格按照有關設計規(guī)范、標準進行設計，保證圍護結構的熱工性能符合要求。9 節(jié)能節(jié)水篇節(jié)約能源、節(jié)約用水是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略措施。f. 每棟樓都有弱電接地系統(tǒng)并與建筑結構連接。小區(qū)內(nèi)、商業(yè)等公共活動場所、通道、電梯間等設置攝像頭并對圖像進行有效監(jiān)視和記錄。本項目特別重視商業(yè)部分的火災報警及防火要求與設計。d. 商業(yè)和住宅設火災報警和聯(lián)動系統(tǒng)，由小區(qū)消防中央控制主機進行監(jiān)控。c. 建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)對通風設備、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等運行工況的監(jiān)視、控制、測量和記錄。在住宅樓頂架設衛(wèi)星接收天線。在住戶臥室、客廳、書房等各設置兩個雙孔信息端口，衛(wèi)生間設置一個語音信號端口。接地系統(tǒng)和基礎鋼筋連接。f. 防雷系統(tǒng)依據(jù)相關建筑規(guī)范，分別對建筑物頂部設置防雷系統(tǒng)。d. 本項目小區(qū)內(nèi)設變電站一座，采用10KV 3相進線、380V/220V 3相5線出線，若干臺變壓器均分擔負荷，一旦某臺變壓器發(fā)生故障，大部分一般用途負荷由剩余變壓器進行供電，并各有一臺備用變壓器。a. 負荷估算b.功能建筑面積負荷標準負荷量備注 商業(yè)用房 照明 設備、電器 廚房設備10050m210050 m2780 m260W/ m230 W/ m2100 W/ m2630KW301 KW78 KW 住戶照明設備、電氣54200 m254200 m220 W/ m240 W/ m21084 KW2168 KW 機電設備4000 m210 W/ m2400 KW 室外照明2000 m220 W/ m2400 KW 不可預見10%506 KW合 計5567 KW本項目用電負荷數(shù)5567KW。設天然氣調(diào)壓箱，管道的敷設按規(guī)定要求進行設計。b. 天然氣天然氣引自鄂爾多斯大街D400的天然氣中壓管線。c. 餐飲廚房排煙采用廚房排風機和專門風道排出；住宅樓區(qū)廚房排煙采用風管排風系統(tǒng)；d. 住宅樓樓梯間、前室部分設排風兼排煙系統(tǒng)。采用分戶卡式計量方式進行管理。室外設計條件為：夏季：℃干球溫度；℃濕球溫度；冬季：20℃干球溫度。末端設集水井及潛水排污泵排放雨水。雨水經(jīng)雨水斗、明渠、集水井、檢查井等收集后，排入市政雨水下水管。此外，餐飲廚房廢水、停車庫廢水都先經(jīng)隔油池處理后，再排入市政排水管網(wǎng)。生活廢水及比較潔凈的廢水，進入中水處理室，成為中水水源，經(jīng)處理后使用。a. 本項目排污系統(tǒng)采用雙管污廢分流設計。本項目中水不返回廢水來源處利用。c. 中水為節(jié)省用水，本項目在地下建筑中設有中水處理系統(tǒng)。日10m2/人3T洗車約100輛250升/輛日60升/人日30升/人日50升/人b. 用水量本項目總用水量估算如下：功能戶數(shù)或建筑面積用水標準計算方法日用水量住宅652戶100升/人由于本住宅小區(qū)為高層建筑，給水系統(tǒng)要確保能安全運行。按8度抗震設防。將通過專業(yè)設計的樓體照明的設置，使建筑物在晚間形成X一道亮麗風景線。場地選用帶有裝飾性燈柱、庭院燈照明等方式，營造舒適的燈光效果。b. 內(nèi)部裝修設計采用高檔精裝修設計，裝修到位。f. 總平面布局將車站的車輛交通和人流組織，與商業(yè)和居住人群基本分開，做到動靜分離、人車分流。d. 住宅部分的建筑布置，將使住戶能共享美好的環(huán)境資源、日照資源，從而使住戶有一致的環(huán)境質量而達到均好性。b. 建筑布局采用底部商業(yè)用房加上部高層整體住宅，顯得穩(wěn)重大方。7 項目建設方案 主要技術經(jīng)濟指標規(guī)劃建設用地 5178m2總建筑面積 74710 m2容積率 總建筑高度 100 m地上層數(shù) 29層地下層數(shù) 3層地上建筑面積 67450m2地下建筑面積7260 m2商業(yè)總面積 10050 m2其中：酒店面積： 會所面積： 地下超市面積： 其他商業(yè)設施：3600 m24500 m21400 m2550 m2住宅建筑總面積 54200 m2住宅總戶數(shù) 652戶其中：一居公寓：4560 m2，452戶二居公寓：80100m2，100戶復式公寓：200400 m2 ，100戶地下車庫及設備用房面積4000 m2 項目功能組成與規(guī)模本項目主要由以下功能部分組成：高檔公寓（含復式公寓）、配套底商（商業(yè)用房）、地下車庫、輔助服務及設施用房。(3) X二建地塊公寓項目處于鄂爾多斯大街區(qū)域，屬于X和玉泉區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，項目的建成將通過提升自身檔次帶動周邊商業(yè)群體，形成整體商業(yè)氣氛帶來非常利好的前景，對本區(qū)域的發(fā)展具有非常重要的意義。(2) 加強城市環(huán)境綜合整治，是市政府也是區(qū)政府的工作重點。(4) 項目的建設成功將對提升X城市建設標準、提升玉泉區(qū)該區(qū)域價值，產(chǎn)生積極影響，為完成X和玉泉區(qū)城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的總體目標而貢獻力量。(2) 項目將包含652套中小戶型高檔酒店式公寓、100套高檔復式公寓，以及規(guī)格高、標準高、檔次高的15000平米包括高檔酒店、特色餐飲、精品店、機構用房、俱樂部等商業(yè)配套設施。6 項目建設目標，和項目帶來的經(jīng)濟優(yōu)勢 項目建設目標 通過對項目的精心規(guī)劃、全面設計和“精細管理”的項目建設，目標把X二建地塊公寓項目建成為： (1) 總建筑面積8萬平米左右、總高度超過100米的高檔酒店式公寓。 物業(yè)管理項目引進國外酒店物業(yè)管理的模式，擁有專業(yè)的管理隊伍，為客戶提供最出色的服務，目的是致力于提高專業(yè)和技能水平，為客戶提供綜合的管理服務。(12) 專業(yè)物管——引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點滴，全方面為住戶服務。(10) 專業(yè)開發(fā)——實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗，打造X完美社區(qū)。(8) 室內(nèi)設計——體現(xiàn)以人為本，做到功能分區(qū)、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，從大處著手，從小處入手，體現(xiàn)居住的舒適、便利和檔次。(6) 雄偉外形——獨特的外觀設計，以挺拔偉岸的建筑外形，成為X標志性建筑，成為玉泉區(qū)一道亮麗的風景線。(4) 會所享受——緊緊圍繞客戶需求有的放矢，全功能會所滿足全面舒適的消費、娛樂、休閑服務，以一個輕松、舒緩、和諧的主題出現(xiàn)，