【正文】 但與普通的商業(yè)設施建設有很大的差別,而且也不同于小型的房地產開發(fā)活動,其中一個重要的方面就是其成功與否在很大程度上取決于同城市國民經濟發(fā)展、城市建設和城市總體規(guī)劃的適應程度。 今后發(fā)展的目標是大力開拓內蒙、天津、河北和東北市場，業(yè)務發(fā)展勢頭強勁，2008年前開發(fā)面積要達到80萬平米，為取得良好的社會效益和經濟效益。 ，是XX建設集團有限公司為拓展北方房地產市場而成立的股份制房地產公司。XX集團堅持質量興業(yè)，倡導“每建必優(yōu)、精細管理”的方針。 項目承辦單位概況XX建設集團有限公司（簡稱XX集團）是以房屋建造、房產開發(fā)、交通路橋、新材料開發(fā)為主要經營業(yè)務的上市企業(yè)，具有鮮明特色的現(xiàn)代大型企業(yè)集團，是全國質量管理獎單位、全國文明單位、全國500強大型企業(yè)、全國50強民營企業(yè)。建地塊公寓項目可行性研究報告目 錄 項目背景與概況 1 項目名稱 1 項目地址 1 項目承辦單位概況 1 本可行性研究報告編制依據(jù) 22 項目提出的理由 2 符合X國民經濟發(fā)展、城市建設和《X市城市總體規(guī)劃》的需要 2 符合《X市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求 8 符合玉泉區(qū)城市建設和經濟發(fā)展的迫切需要 133 項目建設依據(jù)、場地條件、項目區(qū)域市場分析和項目定位設想 18 項目建設依據(jù) 18 項目場地條件 18 項目區(qū)域市場分析 19 項目定位設想 194 酒店式公寓市場分析 20 酒店服務式公寓 20 酒店式公寓的特點和優(yōu)勢 21 酒店式公寓購買對象分析 215 項目市場定位 23 項目市場定位 23 商業(yè)配套 24 物業(yè)管理 256 項目建設目標，和項目帶來的經濟優(yōu)勢 25 項目建設目標 25 項目建成后將給X帶來的區(qū)域經濟優(yōu)勢 267 項目建設方案 27 主要技術經濟指標 27 項目功能組成與規(guī)模 28 項目總平面布置 28 建筑設計 28 結構設計 29 給水設計 29 排水設計 30 采暖與通風 31 動力 32 電氣 32 弱電系統(tǒng) 338 市政配套工程條件 359 節(jié)能節(jié)水篇 35 節(jié)約能源 35 節(jié)能設計 35 節(jié)約電能 35 節(jié)水 3610 消防篇 36 設計原則 36 消防道路 36 建筑與結構的消防設計 36 消防水系統(tǒng) 37 消防用水量 37 室外消火栓 37 樓內消火栓 37 自動噴淋系統(tǒng) 38 防煙、排煙系統(tǒng) 38 防火卷簾 38 火災自動報警系統(tǒng) 38 緊急廣播 38 建筑物滅火器 38 應急照明與疏散指示 3911 環(huán)保篇 39 概述 39 關于大氣污染與防治 40(1) 本項目建成后對大氣污染 40(2) 大氣污染的防治措施 40 關于水污染的防治 40(1) 本項目建成后對水的污染 40(2) 水污染的防治措施 40 噪聲與固體廢棄物 41(1) 噪聲的防止 41(2) 固體廢棄物 41 環(huán)保其它措施 4112 交通與停車篇 41 對交通的影響 41 交通組織 4213 項目實施進度 42 項目實施安排 42 項目進度計劃 4214 項目資金平衡測算 43 項目投資估算 43 項目收益估算 45 項目資金平衡狀況 4615 資金籌措與運作 46 資金籌措的思路 46 資金籌措方案 47 資金運作 4716 項目風險分析 48 市場和潛在市場競爭風險 48 市場培育的時間風險 48 項目地塊條件先天不足導致的風險 49 投資與融資風險 49 政策法律風險 49 其他風險 5017 結論與建議 50 結論 50 建議 5118 附件： 52 X二建公寓項目總平面圖 52 X二建公寓項目立面圖 52 X二建公寓項目地下一層平面圖 52 X二建公寓項目首層平面圖 52 X二建公寓項目二層平面圖 52 X二建公寓項目三層平面圖 52 X二建公寓項目四層平面圖 52 X二建公寓項目五層平面圖 52 X二建公寓項目六－二十九層平面圖 5252 項目背景與概況 項目名稱X市X二建地塊公寓項目。 項目地址X二建地塊公寓項目地處X市玉泉區(qū)，北臨鄂爾多斯大街、西依六中前街，現(xiàn)況為X二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫房。連續(xù)多年被評為全國優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、重合同守信用單位和AAA級信用企業(yè)。 堅持“誠信、務實、創(chuàng)新、領新”的核心理念，推行“每建必優(yōu)、精細管理”的經營方針，以完善的科學管理和優(yōu)質的配套服務，繼承XX人的精神，將為西部大開發(fā)做出杰出的貢獻。 本可行性研究報告編制依據(jù)l 建設部2000年發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；l 國家計委、建委1993年發(fā)布的《建設項目經濟評價方法和參數(shù)》；l 國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項目可行性研究指南》。X二建地塊公寓項目一個最根本的特點就是適應了X市國民經濟發(fā)展、城市建設和《X市城市總體規(guī)劃》的需要。經過50多年的建設，X已成為一座經濟繁榮、民族團結、社會進步、科教發(fā)達、交通便利，具有鮮明民族特色和時代風貌的新型城市。X處于內蒙古“南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏”豐富資源的中心地帶，境內山川秀美、資源富集、物產豐富，煤炭、電力、天然氣等資源豐富，是內蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū)、重要旅游區(qū)和重點開發(fā)建設地區(qū)。目前，X已同世界上26個國家和地區(qū)建立了廣泛的經濟、技術合作和文化交流關系，形成了外向帶動發(fā)展，全面開放的新格局。2010年城市人口規(guī)模110萬人。《X市城市總體規(guī)劃》規(guī)定X市城市總體布局采取的是“集中組團式”布局形態(tài)。突出城區(qū)的行政、商貿、金融、信息、科技、文化、教育功能。 X抓住國家實施西部大開發(fā)的良好機遇，把發(fā)展作為第一要務，堅持與時俱進。X充分發(fā)揮首府城市經濟基礎雄厚、科學技術發(fā)達、交通通訊便捷、服務功能完善的優(yōu)勢，加快工業(yè)化、城市化、信息化進程，努力促進首府經濟跨越式發(fā)展和社會的全面進步。2001—2005年，X市經濟增長速度連續(xù)五年位居全國27個省會城市第一，平均增速超過31％。2005年，全市地區(qū)生產總值按可比口徑計算將實現(xiàn)800億元，財政總收入比2000年的20．45億元翻了兩番，達到81．8億元。X城市國民經濟和社會發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、對外貿易、對外經濟技術合作、交通、旅游、金融、保險業(yè)、教育、科技、文化、商業(yè)高速增長，乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢的支柱產業(yè)已經或正在形成，批發(fā)零售貿易和餐飲業(yè)快速增長勢頭迅猛，特別是房地產業(yè)呈建銷兩旺態(tài)勢，房地產投資增長非常迅猛。對內對外開放相互促進，國際經濟技術合作快速發(fā)展，外向型經濟已成為國民經濟的重要組成部分和極富生機與活力的增長點。X進行了大規(guī)模的城市改造建設，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴展為目前的149平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴大了城市容量；與此同時，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫”、電網改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎設施建設步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進新市區(qū)建設，加強城市管理，不斷提升城市品位，增強了X作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動力。 X為加快實施以提高城市整體服務功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設工程，把21世紀的開元之年定為首府城市建設年，確定了拉開城市框架、拓展城市空間，打通城市干道、完善配套設施，加快改造舊城、迅速發(fā)展新城，實現(xiàn)城市美化、亮化、綠化、硬化、凈化，建設文明城市的城市建設基本思路。開工建設了引黃入呼、集中供熱、天然氣引入、污水處理、城鄉(xiāng)電網改造、主次千道改造、市區(qū)廣場、二環(huán)路建設等重點工程，加快了城市道路及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、住宅等城市設施建設的步伐，改善了X的投資環(huán)境。X市加大城市基礎設施建設力度。集中供熱二期等工程順利完工，熱力三期正在抓緊建設。兩河改造進展順利，成為城市景觀新亮點。X交通便捷，郵電通信順暢，電力充裕，土地資源豐富，各級開發(fā)區(qū)眾多，勞動力素質較高， 服務配套周到，十分有利于生產要素迅速轉化成生產力優(yōu)勢，是中國中西部投資環(huán)境最好的地區(qū)之一。X市地理位置優(yōu)越，東距首都北京490公里，北距內陸開放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田48 O公里。同時X還是內蒙古中西部地區(qū)輻射冀、晉、陜部分地區(qū)面向全國和世界市場的重要商業(yè)流通中心，并以沿線城市、中心城市、資源富集地區(qū)的三大優(yōu)勢占據(jù)了中西部發(fā)展的有利地位。2 005年3月，X成功地開通了X至德國法蘭克福鐵路專列，由X至俄羅斯、東歐、西歐的物流運輸僅15天，運輸費用與海運相差不多，是各類企業(yè)立足國內、開辟東西歐及俄蒙市場的首選投資地區(qū)。作為自治區(qū)首府的X市科技發(fā)達、人才薈萃，集中了眾多大中專院校和科研院所，各類人才聚集，現(xiàn)有各類科研院所1 37所，高等院校17所，中等專業(yè)學校34所。全市約有各類專業(yè)科技人員9萬余名，占自治區(qū)全部科技人員總數(shù)的30％以上。這為X市的經濟和社會事業(yè)的發(fā)展，促進與國內外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。X市十分重視改善投資“軟環(huán)境”，在貫徹執(zhí)行國家有關政策法規(guī)的同時，X市人民政府陸續(xù)出臺了多項地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權益的法律、政策環(huán)境已經基本形成。房地產業(yè)將按照城市各功能區(qū)的定位，借助外力在商貿流通、城市道路、基礎設施建設、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。另一方面，適應居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應體系，加大經濟實用住房的建設力度。為強化X市作為內蒙古自治區(qū)首府和政治、經濟、文化中心的地位，促進X市經濟繁榮發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設，北京XX恒基置業(yè)投資有限公司投資建設X二建地塊公寓項目，在X建設功能齊全、設施完善的高檔公寓社區(qū)、成為城市標志性建筑，是在追求自身經濟利益的同時，也是適應了X市國民經濟、社會發(fā)展和《X市城市總體規(guī)劃》建設的需要。根據(jù)《X市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求，“十一五”時期X市經濟社會發(fā)展的總體要求是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經濟社會發(fā)展全局，以改革、開放、創(chuàng)新為動力，繼續(xù)大力推進農牧業(yè)產業(yè)化、新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，加快社會主義新農村建設步伐；以加速發(fā)展優(yōu)勢特色產業(yè)為支撐、以建設現(xiàn)代化首府城市為總目標，把X建設成為具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、濃郁民族文化和草原特色、良好環(huán)境質量和適宜人居、較強綜合服務功能和輻射帶動力的草原大都市；不斷提高人民群眾物質文化水平，改善政府公共服務，努力構建社會主義和諧首府，力爭綜合經濟實力進入西部省會城市前3名、達到全國省會城市中等偏上水平，人均地區(qū)生產總值力爭達到10000美元。中心城市功能明顯增強，與首府相適應的現(xiàn)代化基礎設施框架初步形成，城市建設實現(xiàn)“大變化”目標。爭創(chuàng)國家環(huán)境保護模范城市，城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境明顯改善。 X市將全面加強城市建設與改造。重點實施以“四區(qū)、四個中心、三帶、三園、一批”為主要內容的“44331”工程，進一步完善城市功能，提升城市品位，增強首府輻射帶動力，確保到2007年實現(xiàn)“大變化”。要改造建設鄂爾多斯東街等7條主次干道及2座橋梁，打通海拉爾東街等10條道路與二環(huán)路的連接線；改造5個出城口、30條小街巷；打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、東影路4條檔次高、民族特色濃郁的景觀街道，以及觀音廟、大召、五塔寺、大東街等8個文化景點；加強道路交通管理設施建設，實現(xiàn)城市“暢通工程”目標；實施東區(qū)集中供熱、西北熱源廠、金橋熱網配套及供熱管網項目建設，改造10座熱力站；著力構建城市水系，加快東、西河等環(huán)城河綜合治理，以及紅吉水庫、紅山口水庫、北郊地表水廠、金橋開發(fā)區(qū)雨污水管網建設，擴建辛辛板污水處理廠；推進天然氣配氣管網建設，新建20座天然氣加氣站；加強環(huán)衛(wèi)及垃圾處理設施建設；抓緊進行焦化廠、煉鐵廠易地搬遷；加快場站和智能公交建設，新增200臺公交營運車輛；下大力氣推進舊城區(qū)和“城中村”改造；配套完善自治區(qū)黨政辦公樓周邊基礎設施建設；強化園林綠化建設，重點抓好濕地公園、游樂園、蒙古風情園、大青山野生動物園等11座公園，以及二環(huán)路、環(huán)城水系、繞城高速公路景觀帶和城市道路、新舊住宅小區(qū)的綠化美化；配合自治區(qū)搞好體育館、博物館、大劇院、國際會展中心以及機場改擴建等大慶重點項目建設，完成X至準格爾鐵路建設工程。加快鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路進程。以“實現(xiàn)功能，保護設施，優(yōu)化衛(wèi)生環(huán)境，降低噪音污染”為主要內容，下大力氣搞好城市管理。認真貫徹落實國家、自治區(qū)