【正文】 公寓項目建成為： (1) 總建筑面積8萬平米左右、總高度超過100米的高檔酒店式公寓。(12) 專業(yè)物管——引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點滴，全方面為住戶服務。(8) 室內設計——體現(xiàn)以人為本，做到功能分區(qū)、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，從大處著手，從小處入手，體現(xiàn)居住的舒適、便利和檔次。(4) 會所享受——緊緊圍繞客戶需求有的放矢，全功能會所滿足全面舒適的消費、娛樂、休閑服務，以一個輕松、舒緩、和諧的主題出現(xiàn)，使客戶能在工作之余身心得到徹底的放松，而滿足其精神層面的最大需求。酒店式公寓兼具居住和辦公功能，適合SOHO族?，F(xiàn)在國內投資者的投資需求也很大，只要抓住機會，中產階級也很樂意購買。(2) 居家自住者。目前，國內及海外常駐X機構，規(guī)模較大，派駐人員較多的，一般有專門的辦公和居住場所，二者分離。酒店式公寓由專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源，可以保持很高的出租率；酒店式服務公寓單位小、好管理、易出租等特點也是其他物業(yè)項目難以比擬的。酒店式公寓擁有完善的酒店設施和高檔會所，提供酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務，可滿足住戶居住、休閑、娛樂和辦公的需要。 酒店式公寓的特點和優(yōu)勢酒店式公寓有以下特點和優(yōu)勢：(1) 總價低、投資靈活。4 酒店式公寓市場分析 酒店服務式公寓酒店服務式公寓，酒店服務式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”的高檔公寓。對一般收入的人來說壓力不大。 項目區(qū)域市場分析目前，項目地塊所屬區(qū)域的整體發(fā)展水平還不是很高，經濟、商業(yè)環(huán)境等條件還相對落后，具體表現(xiàn)在：(1) 在項目周邊區(qū)域內無高檔次餐飲酒樓和會所，不能滿足高層次餐飲、休閑、娛樂的需要；(2) 不能提供足夠的星級酒店和能夠提供酒店服務的酒店式高檔公寓，不能滿足海內外每年大量旅游者和經商者對住宿、辦公和消費的需求；(3) 缺乏理想的公寓項目，不能滿足目前日益增長的、以實現(xiàn)投資回報和投資增值為目標的投資人的需求；(4) 缺乏商業(yè)配套齊全、設施先進、舒適溫馨的高檔公寓住宅，不能滿足高層次自用居住人群需要；(5) 該區(qū)域無高度超過70米的標志性建筑，區(qū)域特點不突出，區(qū)域形象不明顯，與X和玉泉區(qū)經濟水平和總體發(fā)展目標不相稱。 北京XX恒基置業(yè)投資有限公司投資建設X二建地塊公寓項目，地處玉泉區(qū)X二建地塊，該地塊目前的經濟、商業(yè)等條件還比較落后，不符合X政府和玉泉區(qū)國民經濟和社會發(fā)展的“建設小康社會，加快現(xiàn)代化首府城區(qū)建設，構建社會主義和諧社會，實現(xiàn)經濟社會持續(xù)、快速、和諧發(fā)展”，和“進一步完善城市功能，提高城市品位，改善人居環(huán)境”的目標要求，并且玉泉區(qū)旅游、貿易、開發(fā)等方面發(fā)展需求十分不符，迫切需要進行改造。由于玉泉區(qū)總體經濟發(fā)展還存在工業(yè)基礎薄弱、經濟總體效益不夠理想、城鄉(xiāng)居民收入水平不高、推進城鄉(xiāng)一體化的步伐相對緩慢、現(xiàn)代化城市水平還需進一步提高的情況下，特別是在加快舊城區(qū)的改造方面，任務更加艱巨。不斷創(chuàng)新招商方式，精心策劃組織形式靈活的招商引資活動，真正建立現(xiàn)代招商網絡。玉泉區(qū)按照打造X南部商貿物流集散圈的思路，堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、突出特色、注重實效、提高檔次的方針，認真落實X服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和優(yōu)惠政策，結合區(qū)情大力整合資源，圍繞建設商貿旅游大區(qū)的目標，打旅游龍頭牌，多方位、寬領域地推進以商貿流通、信息咨詢等服務業(yè)的發(fā)展。馳名中外的旅蒙商號——“大盛魁”源于境內。全力打造旅游精品線路和特色景區(qū)，推進旅游資源的優(yōu)化配置和保護、挖掘、開發(fā)，建立并完善市場化運作機制，加強旅游資源的開發(fā)和旅游市場的促銷，加快并規(guī)范民俗旅游業(yè)的發(fā)展，進一步做大做活玉泉區(qū)的旅游產業(yè)。玉泉區(qū)具有獨特的文化優(yōu)勢，是塞外旅游勝地。玉泉區(qū)城市建設和管理成績顯著，城區(qū)面貌發(fā)生巨大變化。 構筑起了以輕紡工業(yè)為主，建材、醫(yī)藥、食品、生物飼料等高科技行業(yè)輔助的工業(yè)經濟體系；以加強生 態(tài)建設，盤活文化資產，合理開發(fā)利用旅游景觀的新型旅游產業(yè)模式；以推進農業(yè)產業(yè)化進程，加速農村經濟結構調整，整合農業(yè)資源的優(yōu)勢農業(yè)發(fā)展道路；以市場為導向，招商引資為手段，連接城鄉(xiāng)，幅射內蒙古中西部的商貿流通網絡。距首都北京 498公里，距二連浩特內陸開放口岸490公里，距準格爾大型能源基地不足100公里；209國道、103省道直通山西、陜西省。 ” 北京XX恒基置業(yè)投資有限公司投資建設X二建地塊公寓項目，從改善居民居住條件、創(chuàng)建和諧人居環(huán)境、提高X首府形象、維護首府穩(wěn)定等方面，完全符合《X市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求。要以推進資源節(jié)約、綜合利用和清潔生產為重點，大力發(fā)展循環(huán)經濟。按照落實科學發(fā)展觀的總體要求，堅持走節(jié)約資源、保護環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展之路，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會。X市將全面提升服務業(yè)水平。加強公路建設，建成機場高速公路，做好繞城高速公路、X至城壕段高速公路，以及國道209線清水河至偏關、109線十七溝至清水河至大飯鋪，省道104線X至武川等重點公路建設。以迎接自治區(qū)成立60周年大慶為契機，統(tǒng)籌規(guī)劃，全面啟動，高水平推進城市建設與改造。全面建設小康社會的各項目標基本實現(xiàn)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會保障體系基本建立。 符合《X市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求 “十一五”時期(2006～2010年)是X市貫徹落實科學發(fā)展觀，加速推進新型工業(yè)化和城市化進程，構建和諧X的關鍵時期，對于全面建設小康社會，加快社會主義現(xiàn)代化首府城市的建設進程具有重大的戰(zhàn)略意義。同時加速產業(yè)重組，引導組建房企集團，建立以大開發(fā)商為主導的房地產行業(yè)結構，鑄造X房地產企業(yè)的“品牌效應”。X作為少數(shù)民族地區(qū)和沿邊開放城市，享有中央賦予的特殊優(yōu)惠政策。專業(yè)涉及農牧林水、化工、電力、冶金、電子信息以及社會科學等各個領域。X機場是國家二級航空口岸機場，有通往國內主要城市的航線40余條，有達蒙古國首都烏蘭巴托和俄羅斯赤塔的國際航線兩條，通往俄羅斯和東歐諸國的貨用包機航線，有通往香港的直達航線。2005年X市已成為“經濟發(fā)展最具活力”的10個城市之 。機場路、新華東街等36條主次干道新建和改擴建工程全部完工。到目前，城市道路總長度已達500多公里，日平均供水能力30多萬噸，日排污水量28萬噸，％。同時，堅持“大中小”協(xié)調發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進人口和產業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。X始終堅持實施外向帶動戰(zhàn)略，形成了全方位、多層次、寬領域的對外開放格局。2005年經濟總量在全國5個少數(shù)民族自治區(qū)首府城市中位居第一，固定資產投資呈快速增長態(tài)勢。在加強生態(tài)建設和基礎設施建設的同時，積極推進工業(yè)化、城市化和農牧業(yè)產業(yè)化進程，不斷提高人民生活水平，促進了經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。依托鐵路、主干公路、航空港等重大設施，總體上向南發(fā)展，適度向城區(qū)東西兩翼擴展，控制向北發(fā)展，遠景在大、小黑河之間預留發(fā)展空間?！禭市城市總體規(guī)劃》（19962010年）確定了X市的城市性質是內蒙古自治區(qū)首府和政治、經濟、文化中心，國家歷史文化名城，我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市。 X是內蒙古自治區(qū)的首府，是內蒙古自治區(qū)政治、經濟、文化的中心，是中國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略中重要的中心城市之一，是溝通西北各省區(qū)與內地的陸路通道和與東歐各國進行經濟貿易往來的重要橋梁。 今后發(fā)展的目標是大力開拓內蒙、天津、河北和東北市場，業(yè)務發(fā)展勢頭強勁，2008年前開發(fā)面積要達到80萬平米，為取得良好的社會效益和經濟效益。XX集團堅持質量興業(yè)，倡導“每建必優(yōu)、精細管理”的方針。建地塊公寓項目可行性研究報告目 錄 項目背景與概況 1 項目名稱 1 項目地址 1 項目承辦單位概況 1 本可行性研究報告編制依據(jù) 22 項目提出的理由 2 符合X國民經濟發(fā)展、城市建設和《X市城市總體規(guī)劃》的需要 2 符合《X市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求 8 符合玉泉區(qū)城市建設和經濟發(fā)展的迫切需要 133 項目建設依據(jù)、場地條件、項目區(qū)域市場分析和項目定位設想 18 項目建設依據(jù) 18 項目場地條件 18 項目區(qū)域市場分析 19 項目定位設想 194 酒店式公寓市場分析 20 酒店服務式公寓 20 酒店式公寓的特點和優(yōu)勢 21 酒店式公寓購買對象分析 215 項目市場定位 23 項目市場定位 23 商業(yè)配套 24 物業(yè)管理 256 項目建設目標，和項目帶來的經濟優(yōu)勢 25 項目建設目標 25 項目建成后將給X帶來的區(qū)域經濟優(yōu)勢 267 項目建設方案 27 主要技術經濟指標 27 項目功能組成與規(guī)模 28 項目總平面布置 28 建筑設計 28 結構設計 29 給水設計 29 排水設計 30 采暖與通風 31 動力 32 電氣 32 弱電系統(tǒng) 338 市政配套工程條件 359 節(jié)能節(jié)水篇 35 節(jié)約能源 35 節(jié)能設計 35 節(jié)約電能 35 節(jié)水 3610 消防篇 36 設計原則 36 消防道路 36 建筑與結構的消防設計 36 消防水系統(tǒng) 37 消防用水量 37 室外消火栓 37 樓內消火栓 37 自動噴淋系統(tǒng) 38 防煙、排煙系統(tǒng) 38 防火卷簾 38 火災自動報警系統(tǒng) 38 緊急廣播 38 建筑物滅火器 38 應急照明與疏散指示 3911 環(huán)保篇 39 概述 39 關于大氣污染與防治 40(1) 本項目建成后對大氣污染 40(2) 大氣污染的防治措施 40 關于水污染的防治 40(1) 本項目建成后對水的污染 40(2) 水污染的防治措施 40 噪聲與固體廢棄物 41(1) 噪聲的防止 41(2) 固體廢棄物 41 環(huán)保其它措施 4112 交通與停車篇 41 對交通的影響 41 交通組織 4213 項目實施進度 42 項目實施安排 42 項目進度計劃 4214 項目資金平衡測算 43 項目投資估算 43 項目收益估算 45 項目資金平衡狀況 4615 資金籌措與運作 46 資金籌措的思路 46 資金籌措方案 47 資金運作 4716 項目風險分析 48 市場和潛在市場競爭風險 48 市場培育的時間風險 48 項目地塊條件先天不足導致的風險 49 投資與融資風險 49 政策法律風險 49 其他風險 5017 結論與建議 50 結論 50 建議 5118 附件： 52 X二建公寓項目總平面圖 52 X二建公寓項目立面圖 52 X二建公寓項目地下一層平面圖 52 X二建公寓項目首層平面圖 52 X二建公寓項目二層平面圖 52 X二建公寓項目三層平面圖 52 X二建公寓項目四層平面圖 52 X二建公寓項目五層平面圖 52 X二建公寓項目六－二十九層平面圖 5252 項目背景與概況 項目名稱X市X二建地塊公寓項目。 堅持“誠信、務實、創(chuàng)新、領新”的核心理念，推行“每建必優(yōu)、精細管理”的經營方針，以完善的科學管理和優(yōu)質的配套服務，繼承XX人的精神，將為西部大開發(fā)做出杰出的貢獻。X二建地塊公寓項目一個最根本的特點就是適應了X市國民經濟發(fā)展、城市建設和《X市城市總體規(guī)劃》的需要。X處于內蒙古“南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏”豐富資源的中心地帶，境內山川秀美、資源富集、物產豐富，煤炭、電力、天然氣等資源豐富，是內蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū)、重要旅游區(qū)和重點開發(fā)建設地區(qū)。目前，X已同世界上26個國家和地區(qū)建立了廣泛的經濟、技術合作和文化交流關系，形成了外向帶動發(fā)展，全面開放的新格局?！禭市城市總體規(guī)劃》規(guī)定X市城市總體布局采取的是“集中組團式”布局形態(tài)。 X抓住國家實施西部大開發(fā)的良好機遇，把發(fā)展作為第一要務，堅持與時俱進。2001—2005年，X市經濟增長速度連續(xù)五年位居全國27個省會城市第一，平均增速超過31％。X城市國民經濟和社會發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、對外貿易、對外經濟技術合作、交通、旅游、金融、保險業(yè)、教育、科技、文化、商業(yè)高速增長，乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢的支柱產業(yè)已經或正在形成，批發(fā)零售貿易和餐飲業(yè)快速增長勢頭迅猛，特別是房地產業(yè)呈建銷兩旺態(tài)勢，房地產投資增長非常迅猛。X進行了大規(guī)模的城市改造建設，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴展為目前的149平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴大了城市容量；與此同時，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫”、電網改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎設施建設步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，