【正文】 投資者 積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的形象，有助 于提升 投資者 的社會(huì)形象。 一方面 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)價(jià)值和廣闊的發(fā)展空間，通過(guò)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)， 投資者 可充分分享我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展成果，能夠給 投資者 帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的利潤(rùn)，形成 投資者 新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)大量的高收入、高素質(zhì)的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動(dòng)該地區(qū)的商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打開(kāi)與外界交流通道，這無(wú)疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開(kāi)辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。 當(dāng)今城市人口密集、交 通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對(duì)的一大難題。同時(shí)，引導(dǎo)老年人參與社會(huì)公益活動(dòng)，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能提高老年人生活質(zhì)量。從國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，必須引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)，借鑒連鎖商業(yè)服務(wù)規(guī)模化發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存與發(fā)展能力的社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放?養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 我國(guó)是一個(gè)老齡化較為嚴(yán)重的國(guó)家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的 四加二加一 家庭已是大量出現(xiàn)，將來(lái)這一局面更為嚴(yán)重。大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，讓更多的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次的社會(huì)保障體系，滿(mǎn)足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進(jìn)一步完善我國(guó)的社會(huì)保障體系。建立和完善社會(huì)保障體系，提高人民生活水平，是國(guó)家長(zhǎng)治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)，是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要保障。 （二）有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè) 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能完善社會(huì)保障體系，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 根據(jù)國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結(jié)果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為 1： 1，和間接輔助工作人員比例為 1： 4，也就是說(shuō)養(yǎng)老社區(qū)每 1個(gè)老人將會(huì)需要 5個(gè)人參與其中的各項(xiàng)服務(wù)。因此，開(kāi)展養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目有利于擴(kuò)大我國(guó)內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨的保增長(zhǎng)壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國(guó) GDP增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。對(duì)比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家 GDP增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，我國(guó)消費(fèi)需求增長(zhǎng)占 GDP的比重一直處于一個(gè)較低水平。然而投資和出口更易受經(jīng)濟(jì)周期的影響，在經(jīng)濟(jì)處于下行通道時(shí)，投資和出口增長(zhǎng)速度的放緩將嚴(yán)重影響一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴(kuò)大內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條的特點(diǎn)將直接和間接帶動(dòng)建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車(chē)、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。 二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義 （一）有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)投資，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2021年中國(guó)至少有 100萬(wàn)個(gè)失獨(dú)家庭， 且每年以約 。三是農(nóng)村老年人留守現(xiàn)象突出， 2021年約有 5000萬(wàn)人。一是貧困和低收入老年人數(shù)量仍然較多， 2021年約有 2300萬(wàn)人。 2025年之前，高齡老年人口將保持年均增長(zhǎng) 100萬(wàn)人。老年人口的高齡、失能（生活不能自理）和空巢化將進(jìn)一步加劇應(yīng)對(duì)人口老齡化的嚴(yán)峻性和復(fù)雜性。老齡事業(yè)面臨的主要問(wèn)題包括：應(yīng)對(duì)人口老齡化的頂層設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略規(guī)劃滯后；政府、市場(chǎng)、社會(huì)多元主體共同應(yīng)對(duì)人口老齡化的體制尚未形成；養(yǎng)老保障和醫(yī)療保障水平還比較低；農(nóng)村老齡事業(yè)發(fā)展明顯滯后。同時(shí)， 投資人發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生和推動(dòng) 投資者 發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于改善民生，促進(jìn) 和諧社會(huì)建設(shè)；有利于投資者 完善資產(chǎn)布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項(xiàng)利國(guó)、利民、利 己的重要舉措。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廉孝苑國(guó)際老年公寓 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 華正養(yǎng)老管理團(tuán)隊(duì) 二 O 一三 年 五 月 三十 日 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 – 第一章 背景及意義 隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程加快，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展空間和投資價(jià)值，當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì) 社會(huì) 投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為 投資者 開(kāi)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資提供了政策支持。因此， 投資人 投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，符合當(dāng)前的國(guó)家政策。 一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（ 2021）》顯示：中國(guó)老年人口基數(shù)大，人口老齡化進(jìn)程快，老年人慢性病患病率高。 ●“ 未富先老 ” 日益凸顯 隨著 1952年和 1953年出生的人口進(jìn)入老年期，中國(guó)迎來(lái)了第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰， 60歲以上老齡人口達(dá) 。截至 2021年底， 80歲及以上高齡老年人口達(dá) 2273萬(wàn)人，失能老年人口 3600萬(wàn)人，慢性病患病老年人口 ，空巢老年人 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 – 口 。 由于人口老齡化 超前于現(xiàn)代化， “ 未富先老 ” 和 “ 未備先老 ” 日益凸顯，老年人面臨著貧困、疾病、失能、服務(wù)、照料、精神關(guān)愛(ài)等諸多困難和問(wèn)題。二是城鎮(zhèn)老年人口的宜居環(huán)境問(wèn)題突出，七成以上的城鎮(zhèn)老年人口居住的老舊樓房沒(méi)有安裝電梯，高齡、失能和患病老年人出行舉步維艱。 ● 失獨(dú)失能護(hù)理更難 由于計(jì)劃生育一代陸續(xù)開(kāi)始進(jìn)入老年期，無(wú)子女和失獨(dú)（喪失獨(dú)生子女）老年人越來(lái)越多。我國(guó)正在研究通過(guò)社會(huì)保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)建立老年人長(zhǎng)期護(hù)理制度，商業(yè)保險(xiǎn)應(yīng)先行先試，《老年人權(quán)益保障法》已提及這個(gè)問(wèn)題。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能有效帶動(dòng)房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。在當(dāng)前嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下 ，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是當(dāng)務(wù)之急，符合國(guó)家“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進(jìn)解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的緊迫問(wèn)題。 過(guò)去幾年，投資和出口的高速增長(zhǎng)推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。實(shí)證表明，消費(fèi)需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟(jì)處于下行通道時(shí)，消費(fèi)需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟(jì)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，因此消費(fèi)需求在 GDP增長(zhǎng)中比重大 小在一定程度上決定了一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。而開(kāi)展養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目將能很好的引導(dǎo)和促進(jìn)人們消費(fèi)，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會(huì)使得一部分人解除了對(duì)養(yǎng)老的顧慮，刺激當(dāng)前的消費(fèi)；另一方 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 – 面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個(gè)很大的消費(fèi)點(diǎn)，其自身的運(yùn)作就是一個(gè)很大的消費(fèi)需求。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解 當(dāng)前就業(yè)壓力。按照養(yǎng)老社區(qū)容納 10萬(wàn)名老年人計(jì)算，需要各類(lèi)管理、服務(wù)、輔助等各方面人員約計(jì)為 50萬(wàn)人左右，且其中大部分勞動(dòng)力并非社會(huì)的高端勞動(dòng)力，可有效解決目前社會(huì)中低端勞動(dòng)力的就業(yè)難問(wèn)題，極大緩解當(dāng)前就業(yè)壓力。 社會(huì)保障體系是社會(huì)穩(wěn)定的“安全網(wǎng) ”、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“調(diào)節(jié)器”，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。當(dāng)前我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問(wèn)題已成為政府、社會(huì)急需解決、迫在眉睫的社會(huì)問(wèn)題。 發(fā)展 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化問(wèn)題提供了新出路。養(yǎng)老服務(wù)是社會(huì)服務(wù)的重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應(yīng)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是應(yīng)對(duì)人口老齡化的重要舉措。提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會(huì)化水平，讓更多的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng) 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 – 老服務(wù)業(yè)，使之成為一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律、能夠健康成長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，是未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)，也是我國(guó)解決人口老齡化問(wèn)題的新出路。 由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務(wù)，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂(yōu)，能大幅度提高老年人的生命質(zhì)量，提高老年人的壽命。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解城市壓力，改善城市生活質(zhì)量。養(yǎng)老社區(qū)的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩解城市壓力，節(jié)約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質(zhì)量。 （三）有利于 投資者 完善資產(chǎn)布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。另一方面作為一家大型國(guó)有企業(yè)， 投資者 具有優(yōu)良的社會(huì)責(zé)任感傳統(tǒng)，參與發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，正是 廉孝苑 以關(guān)注社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題、化解社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題為己任的社會(huì)責(zé)任感的具體體現(xiàn)。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 – 第二章 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)概況 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展因素、需求、供給、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等情況進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的日趨完善有效推動(dòng)了國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。在有效的政府監(jiān)管和政策補(bǔ)貼支持下，商業(yè)養(yǎng)老市場(chǎng)形成集中度相對(duì)較高的良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。比較可以看出，我國(guó)要培育健康發(fā)展的養(yǎng) 老產(chǎn)業(yè)，必須在加強(qiáng)政府監(jiān)管和政策扶持的同時(shí)，積極引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場(chǎng)，走產(chǎn)品高端化、管理專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營(yíng)道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。從 2021 年到 2021年，全國(guó) 60 歲以上老年人將由 億增加到 億，平均每年增加老年人 860 萬(wàn)；老年人口比重將 由 %增加到 16%，平均每年遞增 個(gè)百分點(diǎn)。 規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國(guó)計(jì)劃生育國(guó)策形成獨(dú)特的“ 4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)（即一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩），使中國(guó)社會(huì)面臨越來(lái)越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，同時(shí)也形成了巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求。 圖 8： 20212020年 中國(guó) 65歲以上老年人口 01232021 2021 2021 2021 2021 2021E 2020E 資料來(lái)源： 艾瑞咨詢(xún) 高端養(yǎng)老需求強(qiáng)勁 中國(guó)社會(huì)經(jīng)過(guò) 30多年的改革開(kāi)放，人民的經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級(jí)和富裕群體。 中國(guó)即將成為僅次于美國(guó)、日本和英國(guó)的全球富裕 家庭數(shù)量第四多的國(guó)家。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時(shí)，觀念開(kāi)放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 （二）我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的供給概況 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類(lèi)分析 我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和老年社區(qū)等。 社會(huì)福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無(wú)”老人，即無(wú) 勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無(wú)贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場(chǎng)所和各類(lèi)生活、醫(yī)療服務(wù)。 廉孝苑國(guó)際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 – 敬老院。敬老院分為公立與私立兩種。私立敬老院無(wú)補(bǔ)助，基本自負(fù)盈虧。 養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類(lèi)配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。