【正文】 18 附件： 呼市二建公寓項(xiàng)目總平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目立面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目地下一層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目首層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目二層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目三層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目四層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目五層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目六－二十九層平面圖。因此，嚴(yán)格控制投資規(guī)模必須充分強(qiáng)調(diào)，要采取有效措施在整個(gè)建設(shè)過程中全面落實(shí)控制投資和科學(xué)運(yùn)作資金，以保證項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行和投資效益。(4) 嚴(yán)格控制建設(shè)投資規(guī)模、科學(xué)運(yùn)作資金。(3) 加強(qiáng)營(yíng)銷和市場(chǎng)維護(hù)本項(xiàng)目的住宅和商業(yè)用房出售率對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響較大，否則就要增加財(cái)務(wù)成本。 建議(1) 把住商機(jī)本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)又存在潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，要爭(zhēng)取時(shí)間，加快項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，加快建設(shè)前期工作進(jìn)度，力爭(zhēng)趕前投放市場(chǎng)?？傊?，本報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)目方案可行，經(jīng)濟(jì)合理，在保證期望的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，能具有較大的社會(huì)效益。(2) 本項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)能力，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目地處交通要道，施工容易受到種種限制，這些偶然因素都可能會(huì)延誤項(xiàng)目的正常開展，使項(xiàng)目投資增加。因此，建立政策法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)與政府相關(guān)部門積極溝通是將政策法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生降低到最低限度、防患于未然、避免政策法律風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)立法滯后，法律法規(guī)、規(guī)范性文件和政策改變等諸多原因，項(xiàng)目也可能面臨政策法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)分析，本項(xiàng)目有可能要采取融資方式籌措資金，例如貸款等。為此，我們必須在項(xiàng)目建設(shè)的全過程采取有效措施，嚴(yán)格控制投資。所以，控制投資規(guī)模是決定項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素，受許多不可知因素，例如：鋼材、商品混凝土等漲價(jià)或設(shè)計(jì)鋼材增量太大等因素影響，如果使建設(shè)投資增加5~10%，則項(xiàng)目建設(shè)就處于一個(gè)十分艱難境界了。 項(xiàng)目地塊條件先天不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)而且，項(xiàng)目存在眾多需要克服的先天不作，如地塊的缺陷導(dǎo)致增大項(xiàng)目的投入，而不少問題還是不能夠徹底解決，如出入口和泄洪渠等問題，這將對(duì)項(xiàng)目形象和項(xiàng)目銷售帶來不利的風(fēng)險(xiǎn)。16 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)呼市商品房目前供應(yīng)總量較大，市場(chǎng)的容納能力和消費(fèi)能力與呼市消費(fèi)群體的購(gòu)買力和總體經(jīng)濟(jì)水平有關(guān)，目前看來這是有一定限度的，將必然導(dǎo)致項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，存在著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。l 妥善處理爭(zhēng)議事項(xiàng)。d. 結(jié)算階段控制投資的最后防線，也是整個(gè)項(xiàng)目投資控制效果最終檢驗(yàn)。l 嚴(yán)格審查工程變更，保證總投資限額不被突破。施工方法影響工程造價(jià)。b. 招投標(biāo)階段l 合理工程造價(jià)掌握；l 合理讓利掌握。控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)。落實(shí)在項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程中。 資金籌措方案序號(hào)籌資內(nèi)容、方式建設(shè)實(shí)施階段籌資額備注1住宅銷售款a. 項(xiàng)目開盤b. 結(jié)構(gòu)封頂c. 竣工、交鑰匙時(shí)約5200萬約10000萬約 1800萬銷售款的30%銷售款的60%銷售款的10%2商業(yè)用房銷售a. 爭(zhēng)取正式開工前b. 爭(zhēng)取結(jié)構(gòu)封頂前c. 竣工、交鑰匙計(jì)劃5000萬計(jì)劃8000萬計(jì)劃1250萬 3貸款或借款a. 取得項(xiàng)目開工之前b. 設(shè)備安裝、裝修過程中2000萬2年貸款5000萬~10000萬貸款1年 資金運(yùn)作資金籌措是關(guān)鍵，資金運(yùn)作是核心。各種貸款是籌資補(bǔ)充渠道，因?yàn)橐冻鲐?cái)務(wù)成本增加項(xiàng)目投資。這是資金籌措的第二渠道。商業(yè)用房銷售占總收益的45％左右。住宅部分銷售籌資額占總收益的55%左右，是本項(xiàng)目資金籌措的主要渠道。13 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施安排北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司將組建強(qiáng)有力、高效的建設(shè)指揮機(jī)構(gòu)，來完成呼市二建公寓項(xiàng)目的投資和建設(shè)任務(wù)。但根據(jù)呼市總體交通建設(shè)規(guī)劃，呼市將在2007年自治區(qū)60年大慶前，對(duì)鄂爾多斯大街的進(jìn)行總體改造拓寬，而且目前鄂爾多斯大街交通流量較小、交通壓力比較輕，所以項(xiàng)目建成后對(duì)所在地區(qū)的交通不會(huì)產(chǎn)生過大的負(fù)面影響。 環(huán)保其它措施設(shè)立小區(qū)專職環(huán)境保護(hù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，落實(shí)環(huán)保的各項(xiàng)措施。本項(xiàng)目建有密閉垃圾儲(chǔ)運(yùn)設(shè)施，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)清運(yùn)。不會(huì)對(duì)外界環(huán)境產(chǎn)生有害影響。 噪聲與固體廢棄物u 噪聲的防止本項(xiàng)目主要噪聲源是機(jī)電設(shè)備，如：風(fēng)機(jī)、水泵等。u 水污染的防治措施建立中水系統(tǒng)，將污染程序較輕的洗浴排水等，經(jīng)處理用于公共區(qū)域的綠化、灑水、洗車等，以合理利用寶貴的水資源。對(duì)餐飲業(yè)的廚房采用專門油煙罩和油煙分離器進(jìn)行油煙處理，保證排放不超標(biāo)。u 大氣污染的防治措施 停車場(chǎng)在運(yùn)行中應(yīng)保證設(shè)計(jì)中的通風(fēng)量，以免污染物累積，造成環(huán)境污染和財(cái)產(chǎn)損失。因此，本項(xiàng)目對(duì)于建成后的環(huán)境保護(hù)工作特別重視。 應(yīng)急照明與疏散指示應(yīng)急照明按消防規(guī)范要求設(shè)置于下列地方：位 置照明率疏散樓梯100%配電室、消防控制室、水泵房100%疏散走道15%出口和疏散指示燈箱100%其它機(jī)電房50%停車庫(kù)25%疏散指示標(biāo)志按消防規(guī)范要求安置在疏散樓梯出口、疏散走道及轉(zhuǎn)角處的頂部。 緊急廣播采用有線廣播形式，經(jīng)揚(yáng)聲器做緊急廣播。破玻璃、警鈴將安裝在每組消火栓旁。 卷簾皆采用電動(dòng)機(jī)配合鍵及齒輪操作，但也可采用人工回卷。 防煙、排煙系統(tǒng) 住宅和商業(yè)用房按照防火分區(qū)劃分，設(shè)置排煙風(fēng)機(jī)進(jìn)行排煙。每個(gè)消火栓均配置水帶、水槍、消防轉(zhuǎn)盤等。參數(shù)系統(tǒng)流量（升/秒）火災(zāi)連續(xù)時(shí)間（小時(shí)）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)301室外消防系統(tǒng)4030室內(nèi)消防系統(tǒng)3030 室外消火栓兩路市政供水管直接供給；給水管道采用環(huán)狀布置，各消火栓間距符合規(guī)范要求和實(shí)際需要。吊頂全部采用輕鋼龍骨非燃體的石膏板、纖維水泥板或金屬板組成；墻面裝修材料采用噴涂、不燃?jí)?、石材等非燃燒材料。所有疏散樓梯間門口寬度和疏散通道的寬度相同。 建筑與結(jié)構(gòu)的消防設(shè)計(jì)建筑分類：除十九層及十九層以上住宅為一類防火建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)外，其余建筑均為二類建筑，耐火等級(jí)二級(jí)。堅(jiān)持以防為主，防消結(jié)合的思想。設(shè)立中水系統(tǒng)，收集洗浴、盥洗等優(yōu)質(zhì)排水做處理后用于綠化、洗灑路面及洗汽車等，提高水利用率。b. 照明優(yōu)選節(jié)能燈具。 節(jié)約能源 節(jié)能設(shè)計(jì)在建筑設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能符合要求。9 節(jié)能節(jié)水篇節(jié)約能源、節(jié)約用水是我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略措施。f. 每棟樓都有弱電接地系統(tǒng)并與建筑結(jié)構(gòu)連接。小區(qū)內(nèi)、商業(yè)等公共活動(dòng)場(chǎng)所、通道、電梯間等設(shè)置攝像頭并對(duì)圖像進(jìn)行有效監(jiān)視和記錄。本項(xiàng)目特別重視商業(yè)部分的火災(zāi)報(bào)警及防火要求與設(shè)計(jì)。d. 商業(yè)和住宅設(shè)火災(zāi)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，由小區(qū)消防中央控制主機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。c. 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)通風(fēng)設(shè)備、環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等運(yùn)行工況的監(jiān)視、控制、測(cè)量和記錄。在住宅樓頂架設(shè)衛(wèi)星接收天線。在住戶臥室、客廳、書房等各設(shè)置兩個(gè)雙孔信息端口，衛(wèi)生間設(shè)置一個(gè)語音信號(hào)端口。接地系統(tǒng)和基礎(chǔ)鋼筋連接。f. 防雷系統(tǒng)依據(jù)相關(guān)建筑規(guī)范，分別對(duì)建筑物頂部設(shè)置防雷系統(tǒng)。d. 本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站一座，采用10KV 3相進(jìn)線、380V/220V 3相5線出線，若干臺(tái)變壓器均分擔(dān)負(fù)荷，一旦某臺(tái)變壓器發(fā)生故障，大部分一般用途負(fù)荷由剩余變壓器進(jìn)行供電，并各有一臺(tái)備用變壓器。a. 負(fù)荷估算b.功能建筑面積負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)負(fù)荷量備注 商業(yè)用房 照明 設(shè)備、電器 廚房設(shè)備10050m210050 m2780 m260W/ m230 W/ m2100 W/ m2630KW301 KW78 KW 住戶照明設(shè)備、電氣54200 m254200 m220 W/ m240 W/ m21084 KW2168 KW 機(jī)電設(shè)備4000 m210 W/ m2400 KW 室外照明2000 m220 W/ m2400 KW 不可預(yù)見10%506 KW合 計(jì)5567 KW本項(xiàng)目用電負(fù)荷數(shù)5567KW。設(shè)天然氣調(diào)壓箱，管道的敷設(shè)按規(guī)定要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。b. 天然氣天然氣引自鄂爾多斯大街D400的天然氣中壓管線。c. 餐飲廚房排煙采用廚房排風(fēng)機(jī)和專門風(fēng)道排出；住宅樓區(qū)廚房排煙采用風(fēng)管排風(fēng)系統(tǒng)；d. 住宅樓樓梯間、前室部分設(shè)排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)。采用分戶卡式計(jì)量方式進(jìn)行管理。室外設(shè)計(jì)條件為：夏季：℃干球溫度；℃濕球溫度；冬季：20℃干球溫度。末端設(shè)集水井及潛水排污泵排放雨水。雨水經(jīng)雨水斗、明渠、集水井、檢查井等收集后，排入市政雨水下水管。此外，餐飲廚房廢水、停車庫(kù)廢水都先經(jīng)隔油池處理后，再排入市政排水管網(wǎng)。生活廢水及比較潔凈的廢水，進(jìn)入中水處理室，成為中水水源，經(jīng)處理后使用。a. 本項(xiàng)目排污系統(tǒng)采用雙管污廢分流設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目中水不返回廢水來源處利用。c. 中水為節(jié)省用水，本項(xiàng)目在地下建筑中設(shè)有中水處理系統(tǒng)。日10m2/人3T洗車約100輛250升/輛日60升/人日30升/人日50升/人b. 用水量本項(xiàng)目總用水量估算如下：功能戶數(shù)或建筑面積用水標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法日用水量住宅652戶100升/人由于本住宅小區(qū)為高層建筑，給水系統(tǒng)要確保能安全運(yùn)行。按8度抗震設(shè)防。將通過專業(yè)設(shè)計(jì)的樓體照明的設(shè)置，使建筑物在晚間形成呼市一道亮麗風(fēng)景線。場(chǎng)地選用帶有裝飾性燈柱、庭院燈照明等方式，營(yíng)造舒適的燈光效果。b. 內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)采用高檔精裝修設(shè)計(jì)，裝修到位。f. 總平面布局將車站的車輛交通和人流組織，與商業(yè)和居住人群基本分開，做到動(dòng)靜分離、人車分流。d. 住宅部分的建筑布置，將使住戶能共享美好的環(huán)境資源、日照資源，從而使住戶有一致的環(huán)境質(zhì)量而達(dá)到均好性。b. 建筑布局采用底部商業(yè)用房加上部高層整體住宅，顯得穩(wěn)重大方。7 項(xiàng)目建設(shè)方案 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)用地 5178m2總建筑面積 74710 m2容積率 總建筑高度 100 m地上層數(shù) 29層地下層數(shù) 3層地上建筑面積 67450m2地下建筑面積7260 m2商業(yè)總面積 10050 m2其中：酒店面積： 會(huì)所面積： 地下超市面積： 其他商業(yè)設(shè)施：3600 m24500 m21400 m2550 m2住宅建筑總面積 54200 m2住宅總戶數(shù) 652戶其中：一居公寓：4560 m2，452戶二居公寓：80100m2，100戶復(fù)式公寓：200400 m2 ，100戶地下車庫(kù)及設(shè)備用房面積4000 m2 項(xiàng)目功能組成與規(guī)模本項(xiàng)目主要由以下功能部分組成：高檔公寓（含復(fù)式公寓）、配套底商（商業(yè)用房）、地下車庫(kù)、輔助服務(wù)及設(shè)施用房。(3) 呼市二建地塊公寓項(xiàng)目處于鄂爾多斯大街區(qū)域，屬于呼市和玉泉區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目的建成將通過提升自身檔次帶動(dòng)周邊商業(yè)群體，形成整體商業(yè)氣氛帶來非常利好的前景，對(duì)本區(qū)域的發(fā)展具有非常重要的意義。(2) 加強(qiáng)城市環(huán)境綜合整治，是市政府也是區(qū)政府的工作重點(diǎn)。(4) 項(xiàng)目的建設(shè)成功將對(duì)提升呼市城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、提升玉泉區(qū)該區(qū)域價(jià)值，產(chǎn)生積極影響，為完成呼市和玉泉區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)而貢獻(xiàn)力量。(2) 項(xiàng)目將包含652套中小戶型高檔酒店式公寓、100套高檔復(fù)式公寓，以及規(guī)格高、標(biāo)準(zhǔn)高、檔次高的15000平米包括高檔酒店、特色餐飲、精品店、機(jī)構(gòu)用房、俱樂部等商業(yè)配套設(shè)施。6 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，和項(xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司通過對(duì)項(xiàng)目的精心規(guī)劃、全面設(shè)計(jì)和“精細(xì)管理”的項(xiàng)目建設(shè)，目標(biāo)把呼市二建地塊公寓項(xiàng)目建成為： (1) 總建筑面積8萬平米左右、總高度超過100米的高檔酒店式公寓。 物業(yè)管理項(xiàng)目引進(jìn)國(guó)外酒店物業(yè)管理的模式，擁有專業(yè)的管理隊(duì)伍，為客戶提供最出色的服務(wù)，目的是致力于提高專業(yè)和技能水平，為客戶提供綜合的管理服務(wù)。(12) 專業(yè)物管——引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點(diǎn)滴，全方面為住戶服務(wù)。(10) 專業(yè)開發(fā)——實(shí)力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造呼市完美社區(qū)。(8) 室內(nèi)設(shè)計(jì)——體現(xiàn)以人為本，做到功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，從大處著手，從小處入手，體現(xiàn)居住的舒適、便利和檔次。(6) 雄偉外形——獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，以挺拔偉岸的建筑外形，成為呼市標(biāo)志性建筑，成為玉泉區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。(4) 會(huì)所享受——緊緊圍繞客戶需求有的放矢，全功能會(huì)所滿足全面舒適的消費(fèi)、娛樂、休閑服務(wù)，以一個(gè)輕松、舒緩、和諧的主題出現(xiàn)，使客戶能在工作之余身心得到徹底的放松，而滿