【正文】 目 錄 項目背景與概況 1 項目名稱 1 項目地址 1 項目承辦單位概況 1 本可行性研究報告編制依據(jù) 22 項目提出的理由 2 符合呼市國民經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》的需要 2 符合《呼和浩特市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求 8 符合玉泉區(qū)城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要 133 項目建設依據(jù)、場地條件、項目區(qū)域市場分析和項目定位設想 18 項目建設依據(jù) 18 項目場地條件 18 項目區(qū)域市場分析 19 項目定位設想 194 酒店式公寓市場分析 20 酒店服務式公寓 20 酒店式公寓的特點和優(yōu)勢 21 酒店式公寓購買對象分析 215 項目市場定位 23 項目市場定位 23 商業(yè)配套 24 物業(yè)管理 256 項目建設目標，和項目帶來的經(jīng)濟優(yōu)勢 25 項目建設目標 25 項目建成后將給呼市帶來的區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢 267 項目建設方案 27 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 27 項目功能組成與規(guī)模 28 項目總平面布置 28 建筑設計 28 結(jié)構(gòu)設計 29 給水設計 29 排水設計 30 采暖與通風 31 動力 32 電氣 32 弱電系統(tǒng) 338 市政配套工程條件 359 節(jié)能節(jié)水篇 35 節(jié)約能源 35 節(jié)能設計 35 節(jié)約電能 35 節(jié)水 3610 消防篇 36 設計原則 36 消防道路 36 建筑與結(jié)構(gòu)的消防設計 36 消防水系統(tǒng) 37 消防用水量 37 室外消火栓 37 樓內(nèi)消火栓 37 自動噴淋系統(tǒng) 38 防煙、排煙系統(tǒng) 38 防火卷簾 38 火災自動報警系統(tǒng) 38 緊急廣播 38 建筑物滅火器 38 應急照明與疏散指示 3911 環(huán)保篇 39 概述 39 關于大氣污染與防治 40(1) 本項目建成后對大氣污染 40(2) 大氣污染的防治措施 40 關于水污染的防治 40(1) 本項目建成后對水的污染 40(2) 水污染的防治措施 40 噪聲與固體廢棄物 41(1) 噪聲的防止 41(2) 固體廢棄物 41 環(huán)保其它措施 4112 交通與停車篇 41 對交通的影響 41 交通組織 4213 項目實施進度 42 項目實施安排 42 項目進度計劃 4214 項目資金平衡測算 43 項目投資估算 43 項目收益估算 45 項目資金平衡狀況 4615 資金籌措與運作 46 資金籌措的思路 46 資金籌措方案 47 資金運作 4716 項目風險分析 48 市場和潛在市場競爭風險 48 市場培育的時間風險 48 項目地塊條件先天不足導致的風險 49 投資與融資風險 49 政策法律風險 49 其他風險 5017 結(jié)論與建議 50 結(jié)論 50 建議 5118 附件： 52 呼市二建公寓項目總平面圖 52 呼市二建公寓項目立面圖 52 呼市二建公寓項目地下一層平面圖 52 呼市二建公寓項目首層平面圖 52 呼市二建公寓項目二層平面圖 52 呼市二建公寓項目三層平面圖 52 呼市二建公寓項目四層平面圖 52 呼市二建公寓項目五層平面圖 52 呼市二建公寓項目六－二十九層平面圖 5253 / 57 項目背景與概況 項目名稱呼和浩特市呼市二建地塊公寓項目。 項目地址呼市二建地塊公寓項目地處呼和浩特市玉泉區(qū)，北臨鄂爾多斯大街、西依六中前街，現(xiàn)況為呼市二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫房。 項目承辦單位概況中天建設集團有限公司（簡稱中天集團）是以房屋建造、房產(chǎn)開發(fā)、交通路橋、新材料開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務的上市企業(yè)，具有鮮明特色的現(xiàn)代大型企業(yè)集團，是全國質(zhì)量管理獎單位、全國文明單位、全國500強大型企業(yè)、全國50強民營企業(yè)。中天集團堅持質(zhì)量興業(yè)，倡導“每建必優(yōu)、精細管理”的方針。連續(xù)多年被評為全國優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、重合同守信用單位和AAA級信用企業(yè)。北京中天恒基置業(yè)投資有限責任公司，是中天建設集團有限公司為拓展北方房地產(chǎn)市場而成立的股份制房地產(chǎn)公司。北京中天恒基置業(yè)投資有限責任公司堅持“誠信、務實、創(chuàng)新、領新”的核心理念，推行“每建必優(yōu)、精細管理”的經(jīng)營方針，以完善的科學管理和優(yōu)質(zhì)的配套服務，繼承中天人的精神，將為西部大開發(fā)做出杰出的貢獻。北京中天恒基置業(yè)投資有限責任公司今后發(fā)展的目標是大力開拓內(nèi)蒙、天津、河北和東北市場，業(yè)務發(fā)展勢頭強勁，2008年前開發(fā)面積要達到80萬平米，為取得良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 本可行性研究報告編制依據(jù)l 建設部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；l 國家計委、建委1993年發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》；l 國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項目可行性研究指南》。2 項目提出的理由 符合呼市國民經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》的需要大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目,不但與普通的商業(yè)設施建設有很大的差別,而且也不同于小型的房地產(chǎn)開發(fā)活動,其中一個重要的方面就是其成功與否在很大程度上取決于同城市國民經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和城市總體規(guī)劃的適應程度。呼市二建地塊公寓項目一個最根本的特點就是適應了呼和浩特市國民經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》的需要。呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政治、經(jīng)濟、文化的中心，是中國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略中重要的中心城市之一，是溝通西北各省區(qū)與內(nèi)地的陸路通道和與東歐各國進行經(jīng)濟貿(mào)易往來的重要橋梁。經(jīng)過50多年的建設，呼和浩特已成為一座經(jīng)濟繁榮、民族團結(jié)、社會進步、科教發(fā)達、交通便利，具有鮮明民族特色和時代風貌的新型城市。呼和浩特是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和塞外名城的神韻。呼和浩特處于內(nèi)蒙古“南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏”豐富資源的中心地帶，境內(nèi)山川秀美、資源富集、物產(chǎn)豐富，煤炭、電力、天然氣等資源豐富，是內(nèi)蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū)、重要旅游區(qū)和重點開發(fā)建設地區(qū)。 呼和浩特是一座沿邊開放城市，是草原絲綢之路的樞紐。目前，呼和浩特已同世界上26個國家和地區(qū)建立了廣泛的經(jīng)濟、技術(shù)合作和文化交流關系，形成了外向帶動發(fā)展，全面開放的新格局?！逗艉秃铺厥谐鞘锌傮w規(guī)劃》（19962010年）確定了呼和浩特市的城市性質(zhì)是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟、文化中心，國家歷史文化名城，我國北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市。2010年城市人口規(guī)模110萬人。（，）。《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》規(guī)定呼和浩特市城市總體布局采取的是“集中組團式”布局形態(tài)。依托鐵路、主干公路、航空港等重大設施，總體上向南發(fā)展，適度向城區(qū)東西兩翼擴展，控制向北發(fā)展，遠景在大、小黑河之間預留發(fā)展空間。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不適宜的職能向外圍組團和城鎮(zhèn)擴展。 呼和浩特抓住國家實施西部大開發(fā)的良好機遇，把發(fā)展作為第一要務，堅持與時俱進。在加強生態(tài)建設和基礎設施建設的同時，積極推進工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，不斷提高人民生活水平，促進了經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟基礎雄厚、科學技術(shù)發(fā)達、交通通訊便捷、服務功能完善的優(yōu)勢，加快工業(yè)化、城市化、信息化進程，努力促進首府經(jīng)濟跨越式發(fā)展和社會的全面進步。呼和浩特堅持改革，促進發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢變成現(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢，經(jīng)濟建設和社會事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢頭。2001—2005年，呼和浩特市經(jīng)濟增長速度連續(xù)五年位居全國27個省會城市第一，平均增速超過31％。2005年經(jīng)濟總量在全國5個少數(shù)民族自治區(qū)首府城市中位居第一，固定資產(chǎn)投資呈快速增長態(tài)勢。2005年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比口徑計算將實現(xiàn)800億元，財政總收入比2000年的20．45億元翻了兩番，達到81．8億元。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12150元，比2000年增加6957元，%；農(nóng)民人均純收入達到4631元，比2000年增加2092元，%。呼和浩特城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、對外貿(mào)易、對外經(jīng)濟技術(shù)合作、交通、旅游、金融、保險業(yè)、教育、科技、文化、商業(yè)高速增長，乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成，批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長勢頭迅猛，特別是房地產(chǎn)業(yè)呈建銷兩旺態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增長非常迅猛。呼和浩特始終堅持實施外向帶動戰(zhàn)略，形成了全方位、多層次、寬領域的對外開放格局。對內(nèi)對外開放相互促進，國際經(jīng)濟技術(shù)合作快速發(fā)展，外向型經(jīng)濟已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分和極富生機與活力的增長點。2005年呼和浩特市實施的國內(nèi)項目479項，引資總額達276億元；實施的國外項目50項，引進境外資金達4．04億美元。呼和浩特進行了大規(guī)模的城市改造建設，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴展為目前的149平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴大了城市容量；與此同時，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫”、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎設施建設步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進新市區(qū)建設，加強城市管理，不斷提升城市品位，增強了呼和浩特作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動力。同時，堅持“大中小”協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 呼和浩特為加快實施以提高城市整體服務功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設工程，把21世紀的開元之年定為首府城市建設年，確定了拉開城市框架、拓展城市空間，打通城市干道、完善配套設施，加快改造舊城、迅速發(fā)展新城，實現(xiàn)城市美化、亮化、綠化、硬化、凈化，建設文明城市的城市建設基本思路。大力改造舊城區(qū)、建設玉泉區(qū)，兩年來已先后投資近60億元人民幣。開工建設了引黃入呼、集中供熱、天然氣引入、污水處理、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、主次千道改造、市區(qū)廣場、二環(huán)路建設等重點工程，加快了城市道路及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、住宅等城市設施建設的步伐，改善了呼和浩特的投資環(huán)境。到目前，城市道路總長度已達500多公里，日平均供水能力30多萬噸，日排污水量28萬噸，％。呼和浩特市加大城市基礎設施建設力度。天然氣輸配工程已累計完成500公里的管網(wǎng)改造建設，管道燃氣用戶近14萬戶。集中供熱二期等工程順利完工，熱力三期正在抓緊建設。機場路、新華東街等36條主次干道新建和改擴建工程全部完工。兩河改造進展順利，成為城市景觀新亮點。中山路商業(yè)街改造建設初具規(guī)模。呼和浩特交通便捷，郵電通信順暢，電力充裕，土地資源豐富，各級開發(fā)區(qū)眾多，勞動力素質(zhì)較高， 服務配套周到，十分有利于生產(chǎn)要素迅速轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力優(yōu)勢，是中國中西部投資環(huán)境最好的地區(qū)之一。2005年呼和浩特市已成為“經(jīng)濟發(fā)展最具活力”的10個城市之 。呼和浩特市地理位置優(yōu)越，東距首都北京490公里，北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田48 O公里。呼和浩特是國家45個公路主樞紐城市之一，京蘭鐵路、京蘭高速公路、110國道、2 09國道橫貫全市，呼準鐵路、呼準高速公路的建設，成為溝通北京，通往大西北的重要通道。同時呼和浩特還是內(nèi)蒙古中西部地區(qū)輻射冀、晉、陜部分地區(qū)面向全國和世界市場的重要商業(yè)流通中心，并以沿線城市、中心城市、資源富集地區(qū)的三大優(yōu)勢占據(jù)了中西部發(fā)展的有利地位。呼和浩特機場是國家二級航空口岸機場，有通往國內(nèi)主要城市的航線40余條，有達蒙古國首都烏蘭巴托和俄羅斯赤塔的國際航線兩條，通往俄羅斯和東歐諸國的貨用包機航線，有通往香港的直達航線。2 005年3月，呼和浩特成功地開通了呼和浩特至德國法蘭克福鐵路專列，由呼和浩特至俄羅斯、東歐、西歐的物流運輸僅15天，運輸費用與海運相差不多，是各類企業(yè)立足國內(nèi)、開辟東西歐及俄蒙市場的首選投資地區(qū)。作為自治區(qū)首府的呼和浩特市科技發(fā)達、人才薈萃，集中了眾多大中專院校和科研院所，各類人才聚集，現(xiàn)有各類科研院所1 37所，高等院校17所，中等專業(yè)學校34所。專業(yè)涉及農(nóng)牧林水、化工、電力、冶金、電子信息以及社會科學等各個領域。全市約有各類專業(yè)科技人員9萬余名，占自治區(qū)全部科技人員總數(shù)的30％以上。呼和浩特每千名職工中擁有自然科技人員11 7．6人，在全國37個大中城市中居第二位。這為呼和浩特市的經(jīng)濟和社會事業(yè)的發(fā)展，促進與國內(nèi)外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。呼和浩特作為少數(shù)民族地區(qū)和沿邊開放城市，享有中央賦予的特殊優(yōu)惠政策。呼和浩特市十分重視改善投資“軟環(huán)境”，在貫徹執(zhí)行國家有關政策法規(guī)的同時，呼和浩特市人民政府陸續(xù)出臺了多項地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。根據(jù)《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》，呼和