【正文】 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)拉動安陽經(jīng)濟(jì)增長，將會產(chǎn)生良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。具有較強(qiáng)的市場競爭力。不過目前安陽市存在大量的集資房，影響了正常的房地產(chǎn)市場交易，對本地塊住宅項(xiàng)目造成一定的影響。從項(xiàng)目本身來看，首先，商業(yè)住宅區(qū)土地出讓金也較少，整個項(xiàng)目土地成本較低，極大地降低了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險；其次，項(xiàng)目開發(fā)面積較大，具有整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷及成本控制的優(yōu)勢；第三，項(xiàng)目處于安陽市區(qū)黃金地段區(qū)域，增值潛力較大。9可行性研究結(jié)論 總體來看，安陽市歷史文化悠久，有豐富的旅游資源，并有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。安陽的房地產(chǎn)市場容量有限，銷售周期相對較長，增加了項(xiàng)目的銷售風(fēng)險。2007年推出的集資房價格為1800元—1900元/平方米，二手轉(zhuǎn)讓價格為2100元—2200元/平方米，對前期開發(fā)的住宅項(xiàng)目定價會有一定影響。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加，建材價格及工人成本也隨之上漲，而且隨著國家對節(jié)能環(huán)保的控制，工程建設(shè)成本不斷增加，成本控制的風(fēng)險加大。此外“90平米以下戶型占項(xiàng)目總體開發(fā)面積的70%”的政策目前在很多城市都沒有嚴(yán)格執(zhí)行，也不排除以后嚴(yán)格執(zhí)行的可能性。此外，央行還可能會出臺提高購房首付比例的政策，首付比例的提高肯定會減緩項(xiàng)目的銷售速度。從目前來看，流動性充裕的格局短期內(nèi)很難得以改變，因此國家繼續(xù)執(zhí)行緊縮貨幣政策的可能性很大，不斷加息及嚴(yán)格控制開發(fā)貸款對公司的財(cái)務(wù)安排將帶來困難。目前國家已經(jīng)出臺了土地增值稅清算政策，并且提高了土地使用稅，只是目前地方政府還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但不排除以后會嚴(yán)格執(zhí)行。8風(fēng)險因素分析，開發(fā)周期較長，在目前政策多變的情況下，無疑增加了項(xiàng)目的政策風(fēng)險。6項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價龍躍新世紀(jì)廣場銷售預(yù)測表（匡算）項(xiàng)目2012年2013年2014年合計(jì)住宅及公寓面積(㎡)2720030016售價(元/㎡)35007000收入（萬元）14818175152067153004寫字樓面積(㎡)1230040646售價(元/㎡)50006000收入（萬元）678222400314032322商業(yè)面積(㎡)2350085152售價(元/㎡)600020000收入（萬元）390009289531399163294車位車位（個）　　單價（元/㎡）租、售車位收入(萬元)　　14201420面積合計(jì)（㎡）63000152700收入合計(jì)（萬元）6060013281056630250040 融資項(xiàng)目成本、費(fèi)用、稅金、利潤預(yù)測項(xiàng)目金額 （單位：萬元）總投資總銷金額250040所得稅前利潤凈利潤凈利率%自有資金（總投資*20%）投資回報率（凈利潤/自有資金，投資期38個月）%年化收益率（投資回報率/38*12）% 龍躍新世紀(jì)廣場現(xiàn)金流量表（萬元）序號項(xiàng)目名稱：2011年2012年2013年2014年合計(jì)1資金來源100009560015381056630316040自有資金10000100001600036000銷售收入6060013281056630250040出租收入00融資250005000300002資金運(yùn)用1604836395土地出讓金12000開發(fā)建設(shè)投資 30003700020000不可預(yù)見費(fèi)用38002000銷售費(fèi)用500249438795577430管理費(fèi)用5487635147112536財(cái)務(wù)費(fèi)用8000稅金附加88999954842427277土地增值稅等1883234717035933所得稅30003000融資本金30000300003凈現(xiàn)金流6048202354累計(jì)凈現(xiàn)金流60487財(cái)務(wù)評價 單位：億元內(nèi) 容敏感因素變化幅度%敏感性分析結(jié)果銷售收入項(xiàng)目總投資利潤凈現(xiàn)值 基本方案銷售收入下降10%銷售收入下降5%項(xiàng)目總投資上升5%項(xiàng)目總投資上升10%從敏感性分析可以看出，銷售價格對項(xiàng)目利潤的影響最大，其次是成本。(9)不可預(yù)見費(fèi)按房屋開發(fā)費(fèi)和其他開發(fā)費(fèi)用的5%估算。(7)建設(shè)期稅費(fèi)包括市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等，按房屋開發(fā)費(fèi)得2%估算?？筛鶕?jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售方式、代理成本、推廣形式等因素，按建設(shè)期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入的3%估算。(4)其它開發(fā)費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)的編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)的評估費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖紙編制費(fèi)、保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按房屋開發(fā)費(fèi)的5%估算。 (2)前期費(fèi)用包括規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)和可行性研究費(fèi)按規(guī)劃建筑面積每平方米50元計(jì)算，三通一平費(fèi)用按占地面積每平方米10元計(jì)算。 (3)價格趨勢逐年攀升，年增長在10％左右，就目前情況而言，商品住宅定價在36004300元，商業(yè)房售價在900015000元，己被市場所接受。 (2)根據(jù)近2年的東區(qū)供需情況調(diào)查，由于其特殊的綜合環(huán)境條件，居民的需求欲很高。(1)由于安陽市政府在努力創(chuàng)建豫北區(qū)域性中心城市，經(jīng)濟(jì)總量的攀升及居民收入的不斷提高，市場需求仍有很大的空間。辦公：5500元/㎡左右商業(yè)：15000元/㎡左右。 ◆先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣，以產(chǎn)品和人文來提升項(xiàng)目的質(zhì)量?！敉ㄟ^創(chuàng)新突破，打造安陽乃至豫北質(zhì)量標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個性的質(zhì)量名盤。 ◆彰顯人文內(nèi)涵。 ◆專心致志打造豪華高檔社區(qū)?！敉瑓^(qū)域項(xiàng)目，項(xiàng)目品質(zhì)定位較低。 ◆在安陽城市框架拉大，住房由內(nèi)向外發(fā)展的態(tài)勢明朗。主要涉及地產(chǎn)營銷代理、地產(chǎn)廣告策劃等地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，稽核粵臺京先進(jìn)的地產(chǎn)營銷理念及人才，7年已躋身全國十強(qiáng)專業(yè)地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)，先后與全國著名地產(chǎn)開發(fā)商合作，成功操作了遍及北京、山東等全國多個城市地區(qū)的50多個精品樓盤。如：梅林一村、龍崗文體中心、深圳市海上田園風(fēng)光旅游區(qū)、北京人民大會堂臺灣廳、福建廳改造裝修、東莞人民大會堂、東莞行政文化廣場、廣州花卉博園、深圳中心區(qū)超高層建筑——時代財(cái)富大廈、東莞報業(yè)大廈、東莞東江縱隊(duì)紀(jì)念館、東莞人民醫(yī)院新院、泉州國賓館等工程設(shè)計(jì)。該院歷經(jīng)四十余年奮斗，項(xiàng)目遍及19個省市73個城市。該院有一流的工作場所，現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)裝備和手段。該院擁有一支理論水平高、又有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)科研能力的專業(yè)設(shè)計(jì)隊(duì)伍。u “龍躍置業(yè)”成功開發(fā)的該項(xiàng)目作為安陽市東區(qū)高端品質(zhì)樓盤，有著強(qiáng)大的良好口碑效應(yīng)。u 項(xiàng)目周邊醫(yī)院，醫(yī)療配套設(shè)施完善。 u 地理位置優(yōu)越,交通便利。通過高位拉動市場，高品質(zhì)、新商業(yè)模式、金牌物業(yè)服務(wù)、超性價比等促進(jìn)銷售?！粼诖蛟鞓潜P品牌內(nèi)涵上，加強(qiáng)文化表現(xiàn)力度，提升樓盤形象，強(qiáng)調(diào)高端品質(zhì)。◆以地塊擁有的自然景觀優(yōu)勢為基礎(chǔ)，結(jié)合城市級項(xiàng)目規(guī)劃，形成“外有公園，內(nèi)有花園”生態(tài)宜居型高檔居住社區(qū)，通過自然和人工的雙重力量，將水的元素貫穿于項(xiàng)目各個角落，打造安陽居住生活典范。先已與永輝超市超市、居然之家以及其它大中型商家簽訂租賃及購買意向協(xié)議。如果實(shí)施成功，將成為我市首家利用地下熱源提供取暖和生活熱水的社區(qū)，也是更加提高社區(qū)品位的首創(chuàng)。 ，同時提供24小時熱水，暖氣價格不高于我市集中供熱價格。住房面積以120平方米為主，同時預(yù)備了部分90、160、180、256平方米的住房，房型包括二室二廳、三室二廳、四室二廳、五室二廳等。戶型設(shè)計(jì)中采取了錯層、既層、復(fù)式等創(chuàng)新，擺脫了室內(nèi)空間單調(diào)呆扳“千戶一面”的現(xiàn)狀。 ，采用每個房間都有通風(fēng)采光窗口，戶內(nèi)空間采光通風(fēng)尺度控制合理，保證了室內(nèi)空氣請潔；房間玻璃采用雙層玻璃。戶型設(shè)計(jì)上，每個房間(包括衛(wèi)生間)都有通風(fēng)和采光窗口；窗戶全部使用飄窗、雙層玻璃：陽臺為大進(jìn)深封閉陽臺，更加方便了室內(nèi)活動；每套住房配備方便適用的衛(wèi)生間，住宅交付時毛墻毛地，包括廚房、衛(wèi)生間。小區(qū)外部為規(guī)劃綠地，在文峰東路與東工路交叉口建造大型休閑廣場和綠地花壇，進(jìn)一步擴(kuò)大了戶外活動娛樂空間，使整個社區(qū)矗立在綠樹成蔭，鮮花環(huán)抱之間。社區(qū)景觀將建造近萬平方米的中央水系。南北社區(qū)布局高低錯落有致，視野開闊，相互融合，南北社區(qū)中間規(guī)劃車道，貫穿于樓寓之間，更加便利居民出行。擬建設(shè)大型商業(yè)中心及功能齊全的高檔住宅小區(qū)。總占地約47061平方米()，總建筑面積415326平方米，其中住宅155740平方米，辦公50000平方米，商業(yè)123955平方米，停車位85631平方米，住宅戶型以中小戶型為主，面積在60—240平方米。緊臨市行政新區(qū)和文教、衛(wèi)生、公園等行政事業(yè)單位，無工業(yè)污染，交通便利，四通八達(dá)，位置得天獨(dú)厚。從安陽市2009年商品房價格走勢圖來看，全市區(qū)的商品房價格比較平穩(wěn)，呈穩(wěn)中略升趨勢。文竹苑、宏泰小區(qū)等)成交量大，這些小區(qū)均價在21002500元/平方米之間。安陽市2009年商品房價格走勢圖如下：單位：元/平方米 3100 ..........................................................................................................................3095....................