【正文】 、酒店部分 二、公寓部分 結(jié)論 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第一章 項(xiàng)目 背景 一、項(xiàng)目基本情況 1. 地理位置 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市 芙蓉區(qū)東城板塊，西臨萬(wàn)家麗路 ， 南 臨 人民 路，北臨 遠(yuǎn)大 線。 購(gòu)置土地面積的超高速增長(zhǎng)說(shuō)明： （ 1）市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)普遍看好； （ 2）土地購(gòu)置具有較大的投機(jī)性； （ 3）政府對(duì)土地市場(chǎng)缺 乏有效控制 ； 商品房銷售總額的高速增長(zhǎng)是基于商品房銷售面積的高速增長(zhǎng)，銷售單價(jià)的提升對(duì)銷售總額的提升作用微乎其微。而房地局的數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)局及建委公布的數(shù)據(jù)均有一定出入。也就是說(shuō)，從 20xx 年到 20xx 年共 7 年時(shí)間內(nèi)，市區(qū)居住人口將增加 58 萬(wàn)人。根據(jù)這一比例推算，我們預(yù)計(jì)現(xiàn)實(shí)的年均需求量應(yīng)該達(dá)到500 萬(wàn)平方米。 ◆ 市場(chǎng)營(yíng)銷劃分為兩大陣營(yíng)，一是強(qiáng)調(diào)品牌、實(shí)力、品質(zhì)，一是強(qiáng)調(diào)價(jià)格。 ◆ 從 20xx 年及 20xx 年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況看， 長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 ◆ 拆遷成本的大幅度提高，也將較大幅度提高土地價(jià)格。桂花城、上海城、美林水郡等，盡管售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)區(qū)域市場(chǎng)的預(yù)期，但仍舊獲得市場(chǎng)的熱烈追捧。 ◆ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要目 的就是要抑制房?jī)r(jià)，為此采取了一系列措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，這也將致使長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)不可能過(guò)快增長(zhǎng)。 另外，從長(zhǎng)沙的情況來(lái)看，在全國(guó)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直處于落后水平，其房?jī)r(jià)排名與人均可支配收入的排名十分不對(duì)稱，且長(zhǎng)沙一直以來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模就不小，因此長(zhǎng)沙決不會(huì)成為此次調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)。 麗景香山 雨花區(qū) 34 萬(wàn) 總建面 3300 星城世家 芙蓉區(qū) 22 萬(wàn) 總建面 3400 仁和 ? 中低檔樓盤供應(yīng)量少，市場(chǎng)需求量大。 因此，從市場(chǎng)的角度分析，我們認(rèn) 為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)普通住宅產(chǎn)品是非常不利的選擇，甚至是不可行的。如果把大量商住樓及住宅樓中間用于辦公的面積累加，則長(zhǎng)沙目前的寫字樓總供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出有效需求量。 基于商住樓的缺陷，目前市 場(chǎng)已陸續(xù)推出介于專業(yè)寫字路與普通商住樓之間的中間型產(chǎn)品 。 因此，在未找到更加優(yōu)化的開(kāi)發(fā)方案之前，打造改進(jìn)型商住樓產(chǎn)品將成為本項(xiàng)目的可行性方案之一。強(qiáng)大的市場(chǎng)需求也造就了小戶型項(xiàng)目的普遍熱銷。 （ 3）戶型 及戶型 面積 小戶型項(xiàng)目由于通常采用百米高層及內(nèi)走廊設(shè)計(jì)，因此戶型格局通常采用小面寬、大進(jìn)深的酒店標(biāo)間設(shè)計(jì)方式。 通過(guò) 上述 對(duì)長(zhǎng)沙小戶型 的總結(jié)分析，我們 再來(lái)反思小戶型的核心吸引力到底是什么？或者 說(shuō) 消費(fèi)群體或使用群體 對(duì)小戶型的核心 需求點(diǎn)到底是什么？我們認(rèn)為主要 包含以下兩 條： 第一，低廉的價(jià)格。 則相應(yīng)的戶型功能應(yīng)包括廚房、衛(wèi)生間、臥 室、陽(yáng)臺(tái)。 我們根據(jù) 7 成 20 年按揭月供款與總價(jià)、單價(jià)、戶型面積的關(guān)系列出下表： 月供款 單價(jià) 面積 總價(jià) 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 1000 210953 950 20xx05 900 189857 850 179310 800 168762 750 158214 700 147667 650 137119 600 126572 550 116024 500 105476 450 94929 400 84381 注：為方便計(jì)算，上述總價(jià)測(cè)算未考慮按揭款取整問(wèn)題。 當(dāng)然，作為平層的小戶型產(chǎn)品，單套建筑面積控制在 平方米范圍內(nèi)，若要達(dá)到我們對(duì)戶型功能的要求并非不可能，但由于本項(xiàng)目對(duì)高容積率的要求，戶型設(shè)計(jì)的舒適度必然大打折扣。 同時(shí)由于長(zhǎng)距離內(nèi)走廊的 設(shè)計(jì)，走廊內(nèi)應(yīng)設(shè)置聲控照明燈具。若要進(jìn)行群體劃分，無(wú)非包括兩類人群： 第一類，投資者。需要引入知名酒店品牌。 C. 青年旅舍模式定位分析 青年旅舍是專門針對(duì)背包族及旅游散客的特殊產(chǎn)物，其基本特點(diǎn)在于按床位計(jì)價(jià)，自助式服務(wù)，消費(fèi)極其低廉。 酒店經(jīng)營(yíng)模式及特色服務(wù)構(gòu)思 A. 經(jīng)營(yíng)模式 采用固定房費(fèi)與可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)相結(jié)合的收費(fèi)經(jīng)營(yíng)模式。租賃按天收費(fèi)。當(dāng)客戶再次入住時(shí)，酒店數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)應(yīng)可自動(dòng)反映客戶歷史入住情況，并由接待人員安排客人入住不同裝修風(fēng)格的樓層，使客戶對(duì)酒店不斷有新鮮感。 （ 5）緊急醫(yī)療服務(wù) 當(dāng)遭遇客人醉酒、突然暈 厥等意外情況時(shí)，酒店應(yīng)及時(shí)向客人提供醫(yī)療救助。 ? 內(nèi)嵌式電視機(jī)柜 ：根據(jù)房間尺度及降低成本的考慮，電視采用 21 寸臺(tái)式彩色電視機(jī)。百頁(yè)可用鋁合金制成，也可采用廉價(jià)的水泥板條。但從不同的側(cè)面看，外立面則表現(xiàn)出不同的色塊。 ? 淋浴間： 10mm 鋼化玻璃隔斷及門，藍(lán)紫色玻璃馬賽克或瓷磚墻面。 （ 3）陽(yáng)臺(tái) ? 地面：防滑地磚。 ? 房間設(shè)寬帶借口，內(nèi)線電話，有線電視。按公寓 2 萬(wàn)平方米測(cè)算，公寓部分總盈利 萬(wàn)元。 2. 本項(xiàng)目先天條件優(yōu)越，各 參與單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，必將以精品贏得市場(chǎng)。 ? 裙樓分層采用中央空調(diào)。 ? 天花：杉木板吊頂。 （ 2）臥房 ? 地面：水泥自流平作白色地坪漆，或駝色加厚地板膠。 3. 客房裝修構(gòu)想 考 慮設(shè)計(jì) 45 種裝修風(fēng)格，設(shè)置于不同樓層。 色彩方面。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 ? 陽(yáng)臺(tái) ： 1 米見(jiàn)方的陽(yáng)臺(tái)主要用于安置分體空調(diào)主機(jī)，并為住宿客人提供一個(gè)室外透氣空間。 （ 2）通過(guò)合理的戶型布局，滿足完整的客房使用需求及一定的居住舒適性要求。當(dāng)客人在住店期間正好遇到生日，酒店應(yīng) 當(dāng)面送上生日賀卡及小小的果籃表示祝福。 之所以稱為可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)，是因?yàn)榭蛻羰褂盟姅?shù)量不一樣，電話、寬帶不使用則不計(jì)費(fèi)，房間自行清理可免費(fèi)，毛巾、浴巾、洗滌用品自帶可省卻租賃或購(gòu)買費(fèi)用。 可變動(dòng)服務(wù)費(fèi)包括水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、寬帶費(fèi)、房間清理服務(wù)費(fèi)、毛巾浴巾租用費(fèi)、洗滌用品購(gòu)買費(fèi)。因此我們認(rèn)為青年旅舍模式可能并不太適應(yīng)于長(zhǎng)沙市場(chǎng)，存在較大的定位風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）初始成本投入高，不符合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資思路。一種是小投資者，一般一次性購(gòu)買 12 套，一般用于出租或自用（休閑用或打麻將用）。為提高垂直交通效率，建議采用低載重量、多臺(tái)數(shù)的電梯設(shè)置。 二 、建筑風(fēng)格 根據(jù)上述概念產(chǎn)品特征，特別是 本案是小戶型公寓和青年酒 店的結(jié)合體 ， 產(chǎn)品外觀趨于公建化風(fēng)格， 我們將整個(gè)建筑的風(fēng)格 可借鑒 “ Bauhaus 風(fēng)格” ，時(shí)尚而不落俗套，適當(dāng)超前并充滿青春的動(dòng)感 。 本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)與其它小戶型項(xiàng)目同類產(chǎn)品，且戶型面積同樣為 4050平方米，結(jié)合地段因素，本項(xiàng)目小戶型公寓單套的月租金水平應(yīng)為 800－ 1000 元 /平方米左右（含裝修、家私、電器）。 而從上述的總結(jié)分析我們可以認(rèn)為，目前推出的小戶型產(chǎn)品大多數(shù)并未滿足小戶型產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具備的核心需求點(diǎn)，即有效供給并未滿足有效需求。這一價(jià)格由首期款、稅費(fèi)、裝修費(fèi)用構(gòu)成。 （ 4）單套總價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的小戶型主力銷售均價(jià)及主力戶型面積，長(zhǎng)沙目前小戶型產(chǎn)品單套價(jià)格通常定位在 1520 萬(wàn)元之間。 由于小戶型的終端使用者通常對(duì)交通便利條件、周邊配套有較高 的要求，因此地處繁華地段或較好地段成為小戶型項(xiàng)目的必要條件之一。自 1997 年深圳“紫薇公寓”及“旭飛公寓”發(fā)端，陸續(xù)傳播到北京、上海、廣州及較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市，并持續(xù)熱銷。這兩類產(chǎn)品由于兼具了專業(yè)寫字樓及普通商住樓各自的優(yōu)勢(shì)，較好地滿足了市場(chǎng)需求，因此一般也成為熱銷產(chǎn)品。 因此，且不論本項(xiàng)目所處地段并非 CBD 區(qū)域，僅就寫字 樓市場(chǎng)的供需現(xiàn)狀而言，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)寫字樓產(chǎn)品是不具備可行性的。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 六、長(zhǎng)沙 寫字樓及商住樓 市場(chǎng)簡(jiǎn)析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性 1. 關(guān)于專業(yè)寫字樓的市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙的專業(yè)寫字樓目前主要分布在韶山路沿線（袁家?guī)X至東塘）、五一路沿線（火車站至五一廣場(chǎng)）、芙蓉路沿線 （侯家塘至松桂園），基本集中在長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃的 CBD 范圍之內(nèi)。 ? 產(chǎn)品形態(tài)主要以板式小高層及多層為主。 水晶城 芙蓉區(qū) 28 萬(wàn) 總建面 2500 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 天健 針對(duì)本案而言，從短期來(lái)說(shuō)項(xiàng)目 小戶型產(chǎn)品 的定位符合新政的要求， 并不存在戶型調(diào)控的問(wèn)題，從對(duì)非首次購(gòu)房的稅費(fèi)方面的限制來(lái)看，由于小戶型產(chǎn)品總價(jià)較低，購(gòu)買需求受契稅方面的影響不大 。 四 、宏觀調(diào)控 對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 20xx－ 20xx 年 ，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列政策