【正文】 ◆ 外來開發(fā)商（長三角、珠三角以及京津地區(qū)）和少數(shù)本地實力型開發(fā)商將成為市場供應的主角。 ◆ 中高檔住宅市場競爭激烈，外地實力型開發(fā)商無一例外的加入到中高檔住宅市場的競爭之中。 ◆ 受大盤集中上市及宏觀調控等因素 影響，市場供應將在短期內放量。 從供應成本角度分析： ◆ 由于土地的過度投機，使長沙土地價格增速遠遠超出房價增速，導致土地成本大大提升。由于成本的提高導致售價的提高，也由于未來市場的主要供應量集中在邊緣地帶，因此，市區(qū)邊緣地帶房價的大幅度提升將推動總體房價的較大幅度提升。特別是外來豪強對房屋品質的較高要求，使整個房地產(chǎn)市場的房屋品質會有較大的提升。 ◆ 受國家宏觀調控及金融政策緊縮的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本將會較大的提高。 ◆ 由于市場競爭的加劇，在一定程度上將導致營銷成本的提高。 ◆ 由于預售門檻的提高，在一定程度上也會提高項目資金成本。 ◆ 綜合成本的較大幅度提高，必然會反映到房價的較大幅度提高上。 從 20xx 年全國 37 個大中城市的房價與人均可支配收入的比較來看，長沙的人均可支配收入排名第 15 位，房價排名卻為 33 位。正是房價與經(jīng)濟發(fā)展水 平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了長沙房地產(chǎn)市場的洼地效應，吸引了大批外地開發(fā)商及開發(fā)資金的進入。 從目前的市場現(xiàn)狀來看，長沙的房價上漲出現(xiàn)了若干積極因素： ◆ 市場已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)高品質樓盤，包括西街花園、綠城 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 9 ◆ 以長三角和珠三角為代表的外地實力型開發(fā)商紛紛進駐長沙房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場進入產(chǎn)品時代和品牌時代，帶動長沙整個房地產(chǎn)開發(fā)水平。 盡管從市場預期的角度，長沙房價有較大的上漲空間，但受供求矛盾及國家對房地產(chǎn)宏觀調控的雙重影響，長沙的房價在未來幾年不會出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢，而只會保持一種平穩(wěn)上揚的態(tài)勢。目前已知的規(guī)模在 20 萬平方米以上的大盤有數(shù)十個之多。在市場供應量增長大于需求量增長的情況下，供需矛盾的加劇理論上將抑制房價的增長。 基于以上的綜合分析，我們認為未來五年長沙的房價將保持一個平穩(wěn)小幅的增長態(tài)勢。這次宏觀調控的目的是要遏止房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)投資，促使房地產(chǎn)供需結構的合理化，并遏制房地產(chǎn)價格的快速上漲。從經(jīng)濟層面來說，國家對房地產(chǎn)進行宏 觀調控，并不是要打壓房地產(chǎn)，而是為了防止房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫或泡沫過度膨脹導致將來產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟惡果。因此，無論從哪個層面來考慮，為了維護黨和國家以及老百姓切身的長遠利益，對房地產(chǎn)進行宏觀調控都是極為必要的。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 10 我們對房產(chǎn)調控新六條的分析，在很 大程度上認為房價會繼續(xù)上漲，同時市場也會根據(jù)新政的要求進行一定的規(guī)范和調整，這對于行業(yè)的長遠發(fā)展是有利的。從長期來講新政出臺對市場是一個規(guī)范化的過程，市場的規(guī)范化對房地產(chǎn)行業(yè)來說是其長遠發(fā)展的保障，項目的定位最大程度上規(guī)避了政策的風險，為項目的成功運作奠定了堅實的基礎。 五、長沙普通住宅市場簡析 及本項目的開發(fā)可行性 長沙目前的普通住宅項目主要集中在二環(huán)線以外， 未來將主要以大盤競爭為主， 目前已知的規(guī)模在 20 萬平方米以上的項目 包括： 項目名稱 區(qū)域 規(guī) 模 目前 均價 奧林匹克花園 天心區(qū) 1000 畝 總占地 3000 金碧文華 天心區(qū) 20 萬 總建面 2500 順馳項目 天心區(qū) 300 畝 總占地 / 上海城 雨花區(qū) 35 萬 總建面 3000 華銀園 雨花區(qū) 20 萬 總建面 2900 綠城 國際星城 雨花區(qū) 80 萬 總建面 2700 中城 香堤雅境 芙蓉區(qū) 萬 總建面 2900 西街花園 芙蓉區(qū) 24 萬 總建面 2900 上河街區(qū) 芙蓉區(qū) 60 萬 總建面 / 銀港 芙蓉盛世 開福區(qū) 70 萬 總建面 / 城市花都 開福區(qū) 75 萬 總建面 / 創(chuàng)遠景城 開福區(qū) 65 萬 總建面 / 珠江花城 開福區(qū) 20xx 畝 總占地 2500 海鷗 ? 規(guī)模大，密度小，開發(fā)強度低， 品質高。 ? 以中高檔定位為主，在售價格及價格預期普遍偏高。如金碧文華一期采取低于區(qū)域市場均價的價格策略，在短時間內迅速銷售完畢。 ? 項目分期開發(fā)，市場持續(xù)影響時間較長。 而這類產(chǎn)品目前僅在市區(qū)繁華地段作為商住樓產(chǎn)品出現(xiàn)，且銷售價格無法沖高。 雖然我們從目前的住宅市場供應結構可以得知低價位產(chǎn)品存在巨大的市場需求量，但本項目若開發(fā)均價在 2800 元 /平方米以下的低價位產(chǎn)品，則開發(fā)商將基本無利可圖。 那么，本項目的點式高層是否適宜做寫字樓或商住樓 等辦公型物業(yè) 產(chǎn)品呢？我們仍從市場供需的角度進行分析。 據(jù)統(tǒng)計，自 20xx 年起，長沙的專業(yè)寫字樓總供應量已超過 60 萬平方米 。按照長沙市 20xx 年總人口 625 萬計算，則長沙市正常的辦公需求面積應為 5278 萬平方米，其中間值為 65 萬平方米。芙蓉盛世兩個項目，其寫字樓部分的有效供給將超過 10 萬平方米。目前長沙眾多寫字樓的較大面積空置，也從另一個側面證明寫字樓市場的供大于求。 2. 關于商住樓的市場分析 商住樓實質上是地處市中心繁華地段的，規(guī)模介于 13 萬平方米左右的點式高層住宅。 但對幾乎所有在商住樓辦公的公司而言，商住樓也存在無法克服的兩個重大缺陷。 二是住宅產(chǎn)品自身的軟硬件設施及配套無法有效滿足辦公需求。一類為酒店式公寓，如錦繡中環(huán)、五一新干線等等；一類為偏向于專業(yè)寫字樓的商住樓，如新時空 1 號、上東印象等等。 但是，通過對中小企業(yè)辦公需求的細化分析，我們認為目前推出的這類中間 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 13 產(chǎn)品仍舊未能最大限度地滿足市場需求， 比如有效降低購買經(jīng)濟壓力的需求、進一步提升形象檔次的需求、充分滿足商務配套的需求、有效降低辦公費用的需求等等。 而這些未被充分滿足的需求在未得到市場有效供給的情況下，為我們的產(chǎn)品定位提供了一定的市場空間。 當然，本項目所處的地理位置的局限性，以及商住樓改進型產(chǎn)品是否能獲得市場認可這兩大因素，導致本項目開發(fā)商住樓具有一定的市場風險。 七、長沙小戶型公寓市場分析及本項目的開發(fā)可行性 小戶型公寓是沿海發(fā)達城市聚集的大量流動人口特定需求所產(chǎn)生的 過渡型住宅產(chǎn)品。 長沙最早的小戶型公寓產(chǎn)品應當是“和府”及“錦繡中環(huán)”兩個酒店式公寓項目。 現(xiàn)代城 芙蓉 區(qū) 75000 3600 科達名居 芙蓉區(qū) 13000 3600 螞蟻工房 芙蓉區(qū) 29689 4500 青年公寓 芙蓉區(qū) 13500 3980 英尚國際酒店公館 芙蓉區(qū) 100000 3918 時速風標 芙蓉區(qū) 23780 2600 朝陽銀座 芙蓉區(qū) 一棟高層 3000 景江東方 芙蓉區(qū) 38000 3600 五一新干線 芙蓉區(qū) 61780 3600 芯都信息大廈 芙蓉區(qū) 58496 4000 都市先鋒 芙蓉區(qū) 3990 2580（小面積 3000起） 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 14 鴻飛大廈 芙蓉區(qū) 251 戶 3300 三角花園星城 芙蓉區(qū) 一棟高層 4100 時代先鋒 開福區(qū) 33185 2500 玲瓏閣 開福區(qū) 10000 1800 YO’ 領御 開福區(qū) 50000 待定 汀蘭雅苑 天心區(qū) 36233 預計 3700 香墅美地（一棟） 天心區(qū) 一棟小高層公寓 預計 3000 多 BOBO 國際 天心區(qū) 72400 3550 城市之心 天心區(qū) 公寓 15708 2400 起 幾米空間 雨花區(qū) 41884 27002800 長遠 .華樟名府 雨花區(qū) 公寓 10000 4500 書香偶遇 雨花區(qū) 一棟小高層公寓 3500 芙蓉同發(fā) 雨花區(qū) 39345 3500 宏景名廈（商住樓） 雨花區(qū) 65278 3500 東一國際 雨花區(qū) 公寓 36000 待定 好望角（商住樓） 雨花區(qū) 待定 待定 新天地 岳麓區(qū) 14000 2800 時代天驕 岳麓區(qū) 12873 2080 時代帝景 岳麓區(qū) 一棟酒店公寓 3600 濱江 根據(jù)我們 20xx 年4 月份對長沙小戶型租賃市場的調查統(tǒng)計，其租賃供需比約為 1:5。 根據(jù)以上已售、在售或即將面世的小戶型項目，我們從以下幾方面對小戶型進行總結分析： （ 1）地理位置 小戶型項目主要集中在市區(qū)繁華地段及各個商圈周邊， 但也有少量分布于二環(huán)線周邊甚至二環(huán)線以外。而地段因素的影響通常也直接反映到銷售速度上。在二環(huán)線以外的小戶型項 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 15 目，毛坯房均價通常定位在 25003000 元 /平方米。在市區(qū)繁華地段及商業(yè)中心區(qū)的小戶型，毛坯房均價通常定位在 30003