【正文】 理論數(shù)據(jù)，它沒有包含外地置業(yè)的需求量。根據(jù)我們的市場調查，目前長沙商品房銷售面積中約有 20%為外 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 7 地置業(yè)群體所消化。根據(jù)這一比例推算，我們預計現(xiàn)實的年均需求量應該達到500 萬平方米。 20xx 年，長沙市商品房銷售面積為 450 萬平方米。而到 20xx 年，商品房銷售面積預計將突破 500 萬平方米。 （ 2）置業(yè)需求取向分析 置業(yè)群體 置 業(yè)類型 關注重點 高收入者 遠郊豪華別墅，近郊排屋，市區(qū)高檔公寓，商業(yè)物業(yè) 品質，環(huán)境 中高收入者 近郊排屋，市區(qū)中高檔公寓，商業(yè)物業(yè) 品質，環(huán)境，配套 中等收入者 近郊中高檔公寓，市區(qū)普通住宅，市區(qū)二手中檔住宅 價格，品質，地段 中低收入者 近郊普通住宅，市區(qū)普通二手房 價格，配套 低收入者 二手房 價格 2. 住宅市場供給分析 （ 1）市場供應特征 ◆ 市場供應以 20 萬平方米以上的大盤為主，將占到市場總供應量的一半以上。主要大盤主要分布在二環(huán)線以外。 ◆ 地段不成為價格的決定性因素，而綜合品質 將成為價格的決定性因素。 ◆ 同質化競爭轉變?yōu)椴町惢偁帲放圃诟偁幹械母郊又抵饾u體現(xiàn)。 ◆ 外來開發(fā)商（長三角、珠三角以及京津地區(qū)）和少數(shù)本地實力型開發(fā)商將成為市場供應的主角。 ◆ 市場營銷劃分為兩大陣營，一是強調品牌、實力、品質，一是強調價格。 ◆ 中高檔住宅市場競爭激烈，外地實力型開發(fā)商無一例外的加入到中高檔住宅市場的競爭之中。 ◆ 別墅市場全面開花，各種檔次一應俱全，銷售價格從 20xx 元 /平方米左右到 10000 元 /平方米左右，主力價位集中在 3000 元 /平方米左右。 ◆ 受大盤集中上市及宏觀調控等因素 影響，市場供應將在短期內放量。 （ 2）價格走勢預期 預計從 20xx— 20xx 年，長沙商品房價格將保持一個平穩(wěn)的增長。 從供應成本角度分析： ◆ 由于土地的過度投機，使長沙土地價格增速遠遠超出房價增速，導致土地成本大大提升。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 8 ◆ 由于市區(qū)中心地帶與邊遠地帶在規(guī)劃容積率上的高低差別，使市區(qū)邊緣地帶的樓面地價與市區(qū)中心地帶相差不大。由于成本的提高導致售價的提高，也由于未來市場的主要供應量集中在邊緣地帶，因此，市區(qū)邊緣地帶房價的大幅度提升將推動總體房價的較大幅度提升。 ◆ 從 20xx 年及 20xx 年的市場競爭情況看， 長沙的房地產市場已經逐步從價格競爭轉向品質競爭。特別是外來豪強對房屋品質的較高要求，使整個房地產市場的房屋品質會有較大的提升。而品質的提升必然導致建造成本的提升，從而也會導致房價的提升。 ◆ 受國家宏觀調控及金融政策緊縮的影響，房地產開發(fā)商的融資成本將會較大的提高。 ◆ 由于土地交易在付款方式上的已經從過去的較長期付款轉變?yōu)橐淮涡愿犊罨蚨唐诜制诟犊?，因此對開發(fā)商的資金實力要求更高，從而也進一步提高了開發(fā)資金成本。 ◆ 由于市場競爭的加劇，在一定程度上將導致營銷成本的提高。 ◆ 由于對房屋品質的高要求，在一定 程度上將提高項目的設計成本。 ◆ 由于預售門檻的提高，在一定程度上也會提高項目資金成本。 ◆ 拆遷成本的大幅度提高，也將較大幅度提高土地價格。 ◆ 綜合成本的較大幅度提高，必然會反映到房價的較大幅度提高上。 從市場發(fā)展的角度分析： 長沙的房價增幅水平遠遠低于全國省會城市房價的增幅水平，這與長沙的經濟實力與居民收入水平是不相稱的。 從 20xx 年全國 37 個大中城市的房價與人均可支配收入的比較來看，長沙的人均可支配收入排名第 15 位，房價排名卻為 33 位。而排名第 15 位的房價為 3172元 /平方米。正是房價與經濟發(fā)展水 平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了長沙房地產市場的洼地效應，吸引了大批外地開發(fā)商及開發(fā)資金的進入。因此，從市場預期的角度分析，長沙的房價仍有較大的上浮空間。 從目前的市場現(xiàn)狀來看，長沙的房價上漲出現(xiàn)了若干積極因素： ◆ 市場已經陸續(xù)出現(xiàn)高品質樓盤，包括西街花園、綠城桂花城、上海城、美林水郡等，盡管售價遠遠超過區(qū)域市場的預期，但仍舊獲得市場的熱烈追捧。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 9 ◆ 以長三角和珠三角為代表的外地實力型開發(fā)商紛紛進駐長沙房地產市場，房地產市場進入產品時代和品牌時代，帶動長沙整個房地產開發(fā)水平。 ◆ 政府已經開始有意 識地對土地加以控制并對市場加以引導。 盡管從市場預期的角度，長沙房價有較大的上漲空間，但受供求矛盾及國家對房地產宏觀調控的雙重影響，長沙的房價在未來幾年不會出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢，而只會保持一種平穩(wěn)上揚的態(tài)勢。 ◆ 由于長沙房地產市場的洼地效應，吸引了大量外來開發(fā)商的進入，并圈定了大量待開發(fā)土地。目前已知的規(guī)模在 20 萬平方米以上的大盤有數(shù)十個之多。這些項目在未來幾年將作為市場供應主力放量供應。在市場供應量增長大于需求量增長的情況下，供需矛盾的加劇理論上將抑制房價的增長。 ◆ 國家對房地產市場進行宏觀調控的主要目 的就是要抑制房價，為此采取了一系列措施來抑制房價的過快上漲，這也將致使長沙的房價不可能過快增長。 基于以上的綜合分析，我們認為未來五年長沙的房價將保持一個平穩(wěn)小幅的增長態(tài)勢。 四 、宏觀調控 對長沙房地產市場的影響 20xx－ 20xx 年 ，國家相繼出臺一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。這次宏觀調控的目的是要遏止房地產投機，抑制房地產投資，促使房地產供需結構的合理化，并遏制房地產價格的快速上漲。 房地產作為國民經濟的重要支柱，其地位是不可動搖的，其對 GDP 的貢獻也是不容置疑的。從經濟層面來說，國家對房地產進行宏 觀調控，并不是要打壓房地產，而是為了防止房地產產生泡沫或泡沫過度膨脹導致將來產生一系列的經濟惡果。從政治層面來說，房產調控是為了抑制過快增長的房價，減緩民怨，維護社會的安定團結。因此，無論從哪個層面來考慮，為了維護黨和國家以及老百姓切身的長遠利益，對房地產進行宏觀調控都是極為必要的。 另外，從長沙的情況來看，在全國省會城市中，長沙房價一直處于落后水平，其房價排名與人均可支配收入的排名十分不對稱，且長沙一直以來經濟適用房的建設規(guī)模就不小，因此長沙決不會成為此次調控的重點地區(qū)。 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 10 我們對房產調控新六條的分析，在很 大程度上認為房價會繼續(xù)上漲，同時市場也會根據(jù)新政的要求進行一定的規(guī)范和調整，這對于行業(yè)的長遠發(fā)展是有利的。 針對本案而言，從短期來說項目 小戶型產品 的定位符合新政的要求， 并不存在戶型調控的問題，從對非首次購房的稅費方面的限制來看，由于小戶型產品總價較低，購買需求受契稅方面的影響不大 。從長期來講新政出臺對市場是一個規(guī)范化的過程，市場的規(guī)范化對房地產行業(yè)來說是其長遠發(fā)展的保障，項目的定位最大程度上規(guī)避了政策的風險，為項目的成功運作奠定了堅實的基礎。 從競爭角度來說，新政的出臺必然會導致中小套型產品市場供應 量的上升，小戶型產品供應量也會有一定的增加， 但這對本案的影響不大，一方面是由于原來在開發(fā)的項目按照新政的條例進行調整的不多，而新開發(fā)的項目從拿地到上市至少需要一到兩年的時間，其三即便是在本案上市的同時同類產品的供應量上升， 但 本案在上市時間、產品規(guī)劃設計方面本來就有固有的優(yōu)勢， 項目體量并不大，作為一個短頻快的項目受市場影響有限 。 五、長沙普通住宅市場簡析 及本項目的開發(fā)可行性 長沙目前的普通住宅項目主要集中在二環(huán)線以外， 未來將主要以大盤競爭為主， 目前已知的規(guī)模在 20 萬平方米以上的項目 包括： 項目名稱 區(qū)域 規(guī) 模 目前 均價 奧林匹克花園 天心區(qū) 1000 畝 總占地 3000 金碧文華 天心區(qū) 20 萬 總建面 2500 順馳項目 天心區(qū) 300 畝 總占地 / 上海城 雨花區(qū) 35 萬 總建面 3000 華銀園 雨花區(qū) 20 萬 總建面 2900 綠城 桂花城 雨花區(qū) 30 萬 總建面 4000 錦湘 國際星城 雨花區(qū) 80 萬 總建面 2700 中城 麗景香山 雨花區(qū) 34 萬 總建面 3300 星城世家 芙蓉區(qū) 22 萬 總建面 3400 仁和 香堤雅境 芙蓉區(qū) 萬 總建面 2900 西街花園 芙蓉區(qū) 24 萬 總建面 2900 上河街區(qū) 芙蓉區(qū) 60 萬 總建面 / 銀港 水晶城 芙蓉區(qū) 28 萬 總建面 2500 前通置業(yè)新世紀家園酒店、公寓項目可行性研究報告 11 天健 芙蓉盛世 開福區(qū) 70 萬 總建面 / 城市花都 開福區(qū) 75 萬 總建面 / 創(chuàng)遠景城 開福區(qū) 65 萬 總建面 / 珠江花城 開福區(qū) 20xx 畝 總占地 2500 海鷗 春之聲 開福區(qū) 3