【正文】 方公里，人口16萬，到2010年達到城區(qū)用地規(guī)模達45平方公里，人口33萬，到2020年，城區(qū)達54平方公里。本地塊作為某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質高收入人群居住。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價被逐步拉高。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨特優(yōu)勢也為后續(xù)價格的上升提供了良好的空間。某的一級土地交易市場價格攀升迅猛、詳見表：類別/年度200520062007（14）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面積（萬㎡）324225成交面積（萬㎡）213419開發(fā)總量（萬㎡）4278成交價格（萬元/畝）203045605570 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析以項目所在地為中點，整個某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有：天琴灣，某城市廣場項目，鄂發(fā)花園，水映瀾灣，五環(huán)中央街，潘龍小區(qū)，江景花園等。成熟小區(qū)有：佳陽湖濱花園、佳陽國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等。目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。成熟小區(qū)，物業(yè)形態(tài)基本上為小高層，極少數(shù)為多層。從用途來看，新樓盤中除某城市廣場項目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。后期項目開發(fā)中，在所有具有小戶型的新樓盤中，小戶型銷售情況較好，價格按樓層、朝向差異不等，在16002500元/平米范圍浮動。2007年12月，某長江大橋即將通車，屆時，青山、某僅一橋之隔，但目前，某的房價卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到某購置新房。目前某有多個樓盤正在開發(fā)，其房價也從2005年的均價600元/平米，漲到目前的均價1600元/平米。不過，這個價格與武漢中心城區(qū)相比還是要便宜得多——目前青山的部分樓盤每平米均價就已上了4000元。 從2006年起，開發(fā)區(qū)先期拿出5000畝土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，意預打造一個生態(tài)、宜居的生活新城。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場、佳陽湖濱花園、佳陽國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個高品質項目。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的“升溫”，某還吸引了地產(chǎn)集團、武漢城鄉(xiāng)建設有限公司、武漢南湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個市內(nèi)大型房企也投身于此。由以上情況看來，目前項目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項目規(guī)劃合理將會成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點樓盤之一。由此可見，某未來一年上市新盤在目前的市場價格下，將會全面突破2500元/平米的價格線，未來半年整體價格會趨向2800元/平米的高低平均值。但是繼續(xù)低于武漢市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、某將成為武漢新一輪購房潮的焦點地段。第四部分：項目市場定位及價格定位 項目優(yōu)勢分析某將是武漢工業(yè)發(fā)展的重要承接地。天河機場航空港，漢口北鐵路編組站，某深水港、某長江大橋以及四通八達的高速公路網(wǎng)絡，使某海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢明顯，物流樞紐發(fā)達，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運往全國各地。某新城城區(qū)面積37平方公里，人口16萬，規(guī)劃到2010年，城區(qū)用地規(guī)模達45平方公里，人口33萬；到2020年，城區(qū)達54平方公里，人口45萬，遠景為106平方公里，60萬人。1）地理位置好：項目所在地位于某新城的中心位置。屬于丘陵地勢、緊靠天然湖泊、并與城市環(huán)線為鄰，使其具備了開發(fā)成大型居住新區(qū)的潛力。2）生態(tài)環(huán)境好：項目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚，符合武漢人的居住習慣。3）地塊形狀規(guī)則項目地塊形狀比較規(guī)則，容易規(guī)劃，且地勢由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。4）未來人口遷入帶來利潤某未來遷移而入的近50萬人口相當于一個中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。隨著遷入人口數(shù)量的急劇增加以及相對市區(qū)低廉的房地產(chǎn)市場價格，未來25年時間內(nèi)、某將面臨一次居住需求極度旺盛的契機。5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源企/事業(yè)行業(yè)就業(yè)人口規(guī)模入駐時間武漢鋼鐵公司鋼鐵占地面積2100畝年銷售收入120150億20032008亞東水泥水泥就業(yè)人口2000人占地1041畝、投資2億20032005北新建材石膏板就業(yè)人口800人300畝、20042206西門子輸電配電就業(yè)人口3000人占地120畝投資近億歐元20032006某國際集裝箱轉運中心港務物流，計劃就業(yè)人口2萬。年新增就業(yè)人口1000人年吞吐15萬標箱2010年增加至200萬標箱。內(nèi)河航運第一大港。20022010某電廠發(fā)電已就業(yè)人口5000人華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機容量440萬千瓦。19982010湖北大學某分區(qū)教育在校學生5000人、教職員工1000人700畝20042010愛帝紡織工業(yè)園紡織/服裝已就業(yè)人口1000余人總投資3億、占地278畝20042008隨著武船重工、一冶鋼構、重冶機械、江南紡織等企業(yè)在某新城建成投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項目的開工建設,加速了某新城經(jīng)濟實力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機會、某區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從2004年的13萬人增加到2006年底的近28萬人（含流動人口）。 項目市場定位根據(jù)未來市場需求、參考未來十年內(nèi)某新城整體規(guī)劃及政策布局、保利博高華認為本項目的市場定位應為：規(guī)劃布局合理，社會服務設施完善，商業(yè)及市政配套設施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當投資潛力的居住新城。根據(jù)以上定位、并參考項目體量及輻射能力、柴泊湖項目所針對的客戶群體應包括：客戶屬性特性某新城遷移入企業(yè)職工為解決上班路程過遠的問題、也有就近置業(yè)的考慮。關心娛樂、配套及教育等問題。單位集體購買以及團購的可能性較大。來自青山區(qū)域的購買者相對于青山主城區(qū)目前4200元/㎡左右的價格。距離青山較近的某價格誘人。如能開通公交、至八大家、廠前的時間將大大縮短。來自漢口區(qū)域的購買者相對于漢口主城區(qū)目前5100元/㎡左右的價格。某目前的銷售價格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關注及消費。來自某本地的購買者屬于本地高收入者、有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎。保利品牌的進入給予他們一次實現(xiàn)自己居住愿景的機會?？剐栽谟趦r格。其他包括看好某區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。 項目價格定位物業(yè)名稱物業(yè)類型銷售率06年銷售價格07年銷售價格增長幅度鄂發(fā)花園多層40%1600元/㎡1900元/㎡14%水映瀾灣多層小高層30%2200元/㎡2500元/㎡11%五環(huán)中央街高層50%1800元/㎡2200元/㎡20%天琴灣多層、小高層70%1200元/㎡1500元/㎡12%某城市廣場高層60%1900元/㎡2400%%江景花園高層100%1200元/㎡1600元/㎡10%根據(jù)以上的市場反映、保利博高華預計未來一年內(nèi)某片區(qū)域樓市的銷售價格漲幅在12%左右、則項目入市時的銷售均價可設定為：（水映瀾灣*+五環(huán)中央街*+鄂發(fā)花園*+江景花園*+天琴灣*+某城市廣場 *）*=2550元/㎡（177。）武漢保利?博高華選擇0406年某片區(qū)4月份和年度銷售均價作為漲幅預估依據(jù)：年度銷售均價（元/㎡）漲幅60090025%120023%160016%如按照保利圓夢花園項目目前的價格增長系數(shù)及價格作為本項目08年底入市價格進行推算、則按照項目開發(fā)期間總推量及總回收均價推算如下：開發(fā)階段時間（年）開發(fā)體量銷售均價（元/㎡）回收總額（億元）第一期20082010約70萬㎡31003300第二期20102011約70萬㎡38004000第三期20122013約30萬㎡42004500總計180萬㎡370039005458按照以上推算、保利圓夢花園項目在5年開發(fā)期內(nèi)的總回收均價為37003900元/㎡總回款金額最高可達到58億元第五部分：項目開發(fā)建設進度計劃為了加快保利圓夢花園項目開發(fā)速度，縮短項目開發(fā)建設周期，減少資金占用時間和財務費用，本項目計劃2008年中旬全面開工，計劃2008年底一期全部交付使用，其中一期的開發(fā)周期為1年半。項目2008年年底開始銷售。第六部分：投資估算與資金籌措 項目總投資估算單價＝總價/可售面積　總價單價備注一、土地成本　　　取得價格32900160　契稅13166按4％計算小計34216167　二、前期費用　　　勘探設計1100050按建筑面積50元/平方米計算臨水臨電500 2按500萬元估算小計1150056　三、建安工程　　　土建安裝3398001658　其中：住宅3060001500含公共裝修，按1500元/平方米 商業(yè)18001800按單價1800元/平方米計算 教育及配套12001200按單價1200元/平方米計算 地下室308002200按單價2200元/平方米計工程監(jiān)理費19809按總建筑面積9元/平方米質檢監(jiān)測費16998%計算智能化及煤氣76445150按每戶5150元計算小計3434791676　四、紅線內(nèi)配套費　　　供水供電1632611000按每戶11000元計算道路排污1100050按建筑面積50元/平方米計算園林綠化19800250按250元/平方米乘以綠地面積計算小計47126230　五、政府收費　　　市政配套費00包含在地價中其他政府收費10005按1000萬元估算小計10005　六、不可預見費1209359按二至五項的3%計算直接投資合計4494142192　七、開發(fā)費用　　　管理費用898844按直接投資的2%計算財務費用32762