瑞安花園二期項目可行性研究報告-文庫吧
2025-04-11 03:16 本頁面
【正文】 ） 商品房建設(shè)與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開工面積均有不同程度的增長，%。（4） 商品房交易%%。商品房平均價格為3735元/ m2，%。其中，商品住宅平均價格為3525元/ m2，%。而去年同期商品房銷售額、%、%、%，說明目前商品房屋市場銷售速度有所放緩，市場觀望氣氛較濃，消費者抱謹(jǐn)慎態(tài)度。（5） 商品房空置商品房空置情況有明顯改善，％，這是自2002年以來再次降至2000萬平方米以內(nèi)。待銷部分（空置一年以內(nèi)）%；滯銷（空置1－3年）和積壓（空置3年以上）%。合理空置（待銷部分）%，不合理空置（滯銷和積壓部分）%，%%。也就是說，在空置時間結(jié)構(gòu)上。各類型物業(yè)，空置住宅大幅下降，%；空置辦公樓有小幅增長；空置商業(yè)用房與去年同期基本持平。各類型物業(yè)的空置時間結(jié)構(gòu)方面，住宅、辦公樓及商業(yè)用房都有惡化的跡象。(二) 佛山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 中高端產(chǎn)品供應(yīng)量較大今年1月～4月，由于幾個大盤還未開盤，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個相對的斷檔。從5月份開始，樓市供應(yīng)逐漸加大，南海頤景園、文華花園、怡翠玫瑰園等樓盤相繼推出，雖然正逢房地產(chǎn)新政出臺，影響了這些樓盤的推盤計劃，但價格卻毅然堅挺，均價在每平方米4000元～4500元。下半年樓市，中高檔住宅項目繼續(xù)唱主角。“十一”前后，佛山中心樓市供應(yīng)量將繼續(xù)加大，禪、桂兩大“地王”項目天湖酈都、中海萬錦豪園將相繼登場，而位于順德北滘，面向佛山五區(qū)的高端住宅項目———君領(lǐng)世紀(jì)將于8月中下旬正式推出，中心組團樓市中高檔貨量進一步加大，競爭將更加激烈。下半年雖然有幾個中高端住宅項目登場，而且供應(yīng)較為集中，但畢竟是為數(shù)不多，下半年中心樓市供應(yīng)量比上半年略有增長。 樓價或略有調(diào)整，觀望心理有所緩和樓價走勢受宏觀政策影響較大，但最終決定其走向的還是供求關(guān)系。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價呈現(xiàn)一定的上升趨勢，但總的來說還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應(yīng)量會有所增加，佛山樓價可能會有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會太大。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認為，下半年佛山樓價會平穩(wěn)發(fā)展。近年來佛山樓價呈現(xiàn)較快增長，主要是因為樓市結(jié)構(gòu)性影響，中高檔樓市供應(yīng)增加導(dǎo)致樓價較快上揚。下半年佛山中心樓市中高檔樓盤供應(yīng)繼續(xù)加大，這部分樓盤壓力較大，樓價可能會有所調(diào)整。從6月份開始，受宏觀政策影響，市場觀望心理開始蔓延。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著下半年幾個大盤的推出，樓價走勢影響漸明朗后，市場觀望心理會有所緩和，下半年樓市交易量會有較大幅度增長。三、項目市場分析項目區(qū)域房地產(chǎn)整體市場狀況隨著《規(guī)劃》及佛山大交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進程的加快，黃岐房地產(chǎn)發(fā)生了質(zhì)的變化，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)及投資熱潮，黃岐及相鄰的廣州荔灣區(qū)位優(yōu)勢明顯，主要表現(xiàn)在如下二個方面：一是房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)旺售局面，銷售價格由原先（2003年銷售價格）的30003400元/㎡上升到現(xiàn)在的38004500元/㎡，升幅在達到30%以上；二是房地產(chǎn)客戶源不斷拓寬，近年推出的樓盤廣州客戶所占比例高達90%，左右目前黃岐被稱為“廣州中山九路”。在項目的同一地段上，由于無地開發(fā)，以后基本上無地產(chǎn)開發(fā)項目了，《瑞安花園》可以說是該區(qū)域的唯一大型行商住項目，到2008年廣州地鐵5號線通車后，整體升值潛力巨大。黃岐房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗，整個地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。政府部們在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財政收入，目前黃岐城區(qū)由原來幾萬人的小鎮(zhèn)發(fā)展到有幾十個大中小樓盤，常住人口已經(jīng)達到四、五十萬人口。其中廣州市民占常住人口的50%以上。顯然，由于黃岐周邊地區(qū)今、明兩年只有本項目推出，基本沒有其它項目與本項目競爭，因此，項目的市場前景較為樂觀。四、開發(fā)企業(yè)簡介我司現(xiàn)總部設(shè)在瑞安花園瑞景閣首層，由佛山南海華邦貿(mào)易有限公司占75%，香港新建業(yè)投資有限公司占25%組成，是中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本8450萬元。公司投資約2億元成功開發(fā)的瑞安花園第一期高層住宅和第三期低層住宅已基本銷售完。五、財務(wù)指標(biāo)分析(一) 項目主要數(shù)據(jù) 凈用地面積： 23310平方米 容積率: 總建筑面積: 112000平方米 住宅: 1150戶 商鋪: 30500平方米 公建配套: 10000平方米(二) 項目經(jīng)營收入序號類型面積（㎡）銷售均價（元）總收入（萬元）備注1高層住宅31000400012400 2公寓樓405004000 16200 3首層商鋪6500100006500 二至五層商鋪24000600014400 4汽車位150個100000元/個1500 合計 50600 (三) 項目經(jīng)營支出項目名稱 單價金額(萬元)計算標(biāo)準(zhǔn)備注一土地費用（元/㎡） 土地價款800 補地價 土地費用小計 在1992年已付清 二勘察設(shè)計和前期工程費 建筑施工圖紙設(shè)計費30 含規(guī)劃、土建、水電、管網(wǎng)、園林設(shè)計等地質(zhì)勘察費2 招標(biāo)費2 施工報建費7 消防報建3 前期籌備費 勘察設(shè)計和前期費用小計 1997年前已付
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