【正文】 41 二、社會效益 43 第十二章 項目風(fēng)險因素分析 44 一、項目主要風(fēng)險因素識別 44 二、防范和降低風(fēng)險的措施 44 三、風(fēng)險程度分析 46 四、防范和降低風(fēng)險的對策 46 第十三章 結(jié)論和建議 47 一、 結(jié)論 47 二、 建議 48 2 遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目 可行性研究報告 第一章 總論 一、 概述 項目名稱：東部新城小區(qū)二期建設(shè)項目 項目承擔(dān)單位：遼寧天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目計劃投資： 資金來源：自籌 項目占地面積： 1334000m2，折 2020畝 項目總建筑面積： 133萬 m2. （其中：小高層住宅樓 60萬 m2，商網(wǎng) 5 萬 m2，一層車庫 5萬m2，別墅 60萬 m2，會所及其他用房 3 萬 m2.） 建筑密度： % 容積率： % 綠化率： 30% 項目建設(shè)地點：盤山縣壩墻子鎮(zhèn)西 9公里大綱子村，一期東側(cè) 1 項目凈利潤： 3 其中，小高層住宅樓： 60萬 700 元 /m2= 億 別墅： 60 萬 3000元 /m2=18億 商網(wǎng)和車庫： 13萬 2020元 /m2= 億 1 上繳稅金： 二、 項目提出的背景 工業(yè)化與城市化是推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)，是分別反映在一個國家地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)的變化，中國人口眾多，長期以來經(jīng)濟(jì)落后，人均收入水平很低，農(nóng)業(yè)大國是我國的基本國情，經(jīng)過新中國成立以來 60 多年的工業(yè)化進(jìn)程，尤其是改革開放 30 年的快速工業(yè)化進(jìn)程取得了巨大的成就，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平得到了極大提升，中國已經(jīng)整體步入工業(yè)化中期階段，中國基本經(jīng)濟(jì)國情已經(jīng)從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)大國轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)高速增長、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、工業(yè)發(fā)展迅速、吸引大量外資、人民生活水平不斷改善為特征的工業(yè)經(jīng)濟(jì)大國，我國工業(yè)化進(jìn)程取得了長足的發(fā)展，但是從總體上講，我國的城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的發(fā)展道路。 自然資源是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的物資保障，當(dāng)今社會自然資源仍然是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物資基礎(chǔ)，從我國的實際情況分析，我國人均自然資源擁有量相對貧乏 ，有些地區(qū)人均耕地低于世界公認(rèn)的警戒線，土地資源對于我們經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展將是一個長期的制約因素，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì) 4 發(fā)展最顯著地特征就是工業(yè)化相伴而來的新農(nóng)村的發(fā)展，就是從農(nóng)村社會向城市社會、從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。 建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，是新農(nóng)村建設(shè)的中心任務(wù)。社會主義新農(nóng)村建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，同時可以帶動農(nóng)村的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使農(nóng)村全面融入現(xiàn)代文明的潮流。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民多樣化的消費需求 ，將為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有限地帶動農(nóng)村種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 根據(jù)壩墻子鎮(zhèn)自然資源，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)堅持用工業(yè)理念謀劃農(nóng)業(yè)，用城市理念建設(shè)農(nóng)鎮(zhèn)，用現(xiàn)代理念教育農(nóng)民，使其成為盤山縣農(nóng)村新型社區(qū)，不斷改善全鎮(zhèn)人民群眾經(jīng)濟(jì)、社會、文化、教育、福利現(xiàn)狀，逐步實現(xiàn)人口、資源和各種生產(chǎn)要素在社區(qū)內(nèi)部的重新合理配合，動遷出來的宅基地大力發(fā)展環(huán)保 產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)，農(nóng)民耕地以股金形式入股，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)公司，種植優(yōu)質(zhì)有機米和發(fā)展高附加值農(nóng)產(chǎn)品，實現(xiàn)以工業(yè)化的理念謀劃農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平與質(zhì)量，使盤山縣壩墻子成為國家發(fā)展典范。 5 本項目的建設(shè)，對社會主義壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。 三、 編制依據(jù) 中央十六屆五中全會《建設(shè)好社會主義新農(nóng)村》指示； 國家關(guān)于鼓勵發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)政策； 國家、遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年計劃； 盤錦市有關(guān)行業(yè)管理部門提供的項目相關(guān)證明件 。 國家、遼寧省和盤錦市有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)劃； 中華 人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 中華人民共和國環(huán)境影響評價； 中華人民共和國建筑法； 中華人民共和國招投標(biāo)法； 中華人民共和國土地法； 1 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 1 國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； 1 建設(shè)單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 四、 可研報告 研究范圍 根據(jù)項目的特點，本項目可行性研究報告的研究范圍主要包括： 6 1. 項目建設(shè)的必要性； 2. 建設(shè)地資源優(yōu)勢； 3. 建設(shè)地概況和建設(shè)內(nèi)容； 4. 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 5. 項目實施進(jìn)度； 6. 工程招投標(biāo)方案； 7. 拆遷安置方案； 8. 投資估算及資金籌措； 9. 經(jīng)濟(jì)、社會效益分析。 通過對以上內(nèi)容的研究，力求提供較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)，對該項目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投資決策的依據(jù)。 7 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、項目的建設(shè)是實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 城鄉(xiāng)一體化建設(shè) 是 縮小城鄉(xiāng)差別、加速城鎮(zhèn)發(fā)展的有效途徑，是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機組成部分。壩墻子城鎮(zhèn)鄉(xiāng)一體化建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展， 同時可以帶動的市場化、 城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使城鎮(zhèn)全面融入現(xiàn)代文明的潮流。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn) 居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 二、項目的建設(shè) 是 促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的需要 近年來，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)等城市建設(shè)新體制的建立，有力地推動了城市建設(shè)的發(fā)展，擴大了各類建設(shè)規(guī)模，拓展了城市發(fā)展空間。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，《盤山縣總體規(guī)劃》明確城鎮(zhèn)的性質(zhì)與目標(biāo)：壩墻子鎮(zhèn)重要的中心鎮(zhèn)，是以休閑服務(wù)、旅游度假為主的生態(tài)型 8 歷史文化名城。壩墻子鎮(zhèn)的建設(shè)既包含城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 又包含城鎮(zhèn)公共設(shè)施建設(shè)，要為商貿(mào)、旅游業(yè)同步發(fā)展提供高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)保障，在對有限的資源加以循環(huán)利用、創(chuàng)建節(jié)約型小康社會的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)下，城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的承載能力應(yīng)能夠滿足合理的城鎮(zhèn)發(fā)展的需求。城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)時城鎮(zhèn)建設(shè)的重要組成部分，是城鎮(zhèn)發(fā)展的依托和根本；市政基礎(chǔ)和公共設(shè)施的完善，是城鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先導(dǎo)和保證。本 項目的建設(shè)，將為該區(qū)域規(guī)模開發(fā)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，有利于城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)程，有利于城鎮(zhèn)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。 三、項目的建設(shè) 是 保障民生，構(gòu)建和諧社會的需要 黨的十七大報告明確指出，“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進(jìn)社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會”。把“注重社會建設(shè)”、“擴大公共服務(wù)”等作為推動建設(shè)和諧社會的必要內(nèi)容。 本項目實施后，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施體系將 得到極大地改善，滿足經(jīng)濟(jì)區(qū)集中社區(qū)居民使用需求、豐富與方便居民生活、 9 提高人民生活水平的同時，可提升城鎮(zhèn)整體形象，為構(gòu)建和諧社會提高保障。 四、項目的建設(shè)將有效開發(fā)利用土地資源，提供環(huán)境保護(hù)水平的需要 壩墻子地理位置優(yōu)越，對外交通便利，其得天獨厚的遼河開口資源和濕地資源構(gòu)成壩墻子生態(tài)環(huán)境秀美的一方寶地，具有無法比擬的特色優(yōu)勢，極具開發(fā)潛力。 本項目實施后，在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，因地制宜進(jìn)行宜居區(qū)、工業(yè)區(qū)建設(shè)，突出環(huán)保和生態(tài)優(yōu)先的原則。項目實施有利于該區(qū)域的環(huán)境保護(hù)和生態(tài)優(yōu)化，形成人與自然和諧共生的良性城市發(fā)展 機制。 10 第三章 項目建設(shè)地概況 一、項目建設(shè)的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢 近年來，在東北老工業(yè)基地振興的大背景下，遼寧老工業(yè)振興的步伐加快，尤其是“五點一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放戰(zhàn)略上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略后，使遼寧沿海地區(qū)成為我 國 沿海地區(qū)投資的熱土。 目前，面臨國際金融危機的影響，國家實施“拉內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略，為壩墻子鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機遇。 隨著遼寧 新 的產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整步伐不斷加大，特別是“五點一線”沿海產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略，為盤錦市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展打造了 廣闊前景，也對壩墻子鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)、布局提出更高的要求。 《盤錦市 國民 經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃草案》中明確提出盤錦市的產(chǎn)業(yè)布局構(gòu)想和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展經(jīng)濟(jì)已經(jīng)納入政府政策框架，在心的發(fā)展機遇下，培植新的經(jīng)濟(jì)增長點，可以大有作為。 發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機組成部分。加快小城鎮(zhèn)建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，同時可以城鎮(zhèn)帶動的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使城鎮(zhèn)全面融入現(xiàn)代文明的潮流。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、 11 教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn) 居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 二、區(qū)位優(yōu)勢 遼寧省盤錦市 盤山縣 壩墻