【正文】 （三） 、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目施工期的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強(qiáng)施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。 45 （ 1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。 假設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后商品銷(xiāo)售收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，國(guó)家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對(duì)穩(wěn)定。 （ 3） 中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司 1997年編寫(xiě)的《新建項(xiàng)目可行性研 37 究經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法》。力爭(zhēng)高質(zhì)量、快速度地完成工程的施工任務(wù)。總之，在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中， 抓緊各個(gè)重要環(huán)節(jié)，運(yùn)用科學(xué)手段協(xié)調(diào)安排各項(xiàng)工作，力求高速優(yōu)質(zhì)地完成本項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。 28 第七章 節(jié)能 本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家、省市有關(guān)建筑節(jié)能的要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，擬采取以下節(jié)能措施： 一、 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能： 1. 住宅應(yīng)根據(jù)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ J103212020） 2. 商業(yè)建筑及配套公建應(yīng)根據(jù)《公建建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ J107862020） 3. 圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行熱工設(shè)計(jì)并有詳細(xì)的細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)。另外，在建筑的適當(dāng)位置，退縮和留空，形成開(kāi)敞空間和平臺(tái)并配以綠化，以點(diǎn)、線(xiàn)、面合理分布，與場(chǎng)地環(huán)境中的樹(shù)、草、水、山石和小品等有機(jī)結(jié)合，有效提高了外部空間環(huán)境的生態(tài)效 應(yīng) 。 及水平標(biāo)高按基礎(chǔ)施工要求設(shè)立引出軸線(xiàn)樁及水平標(biāo)記。 第二階段為： 地上結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土砌筑 ，內(nèi)粉施工準(zhǔn)備。房屋開(kāi)間進(jìn)深適當(dāng)，門(mén)、窗尺寸及位置符合采光、通風(fēng)的要求。全縣下轄 9 個(gè)鎮(zhèn)， 8 個(gè)鄉(xiāng)， 192 個(gè)行政村。能夠解決大量人員就業(yè)。地震烈度 為 7度設(shè)防。 隨著遼寧 新 的產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整步伐不斷加大，特別是“五點(diǎn)一線(xiàn)”沿海產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展戰(zhàn)略上升為國(guó)家戰(zhàn)略，為盤(pán)錦市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展打造了 廣闊前景，也對(duì)壩墻子鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)、布局提出更高的要求。 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 城鄉(xiāng)一體化建設(shè) 是 縮小城鄉(xiāng)差別、加速城鎮(zhèn)發(fā)展的有效途徑，是中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機(jī)組成部分。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民多樣化的消費(fèi)需求 ，將為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個(gè)新的發(fā)展空間和動(dòng)力，可以有限地帶動(dòng)農(nóng)村種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。把“注重社會(huì)建設(shè)”、“擴(kuò)大公共服務(wù)”等作為推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)的必要內(nèi)容。 盤(pán)錦市屬于 暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和， 12 雨量集中，光照充足，年日照時(shí)數(shù)為 2700 小時(shí)以上，年平均氣溫℃。今年，盤(pán)錦市的肉鴨出欄量至少在 3000 萬(wàn)只以上，成為東北三省最大的肉鴨養(yǎng)殖集散地。 17 第五章 建設(shè)條件及內(nèi)容 一、所在地概況 盤(pán)山縣隸屬于 遼寧省 盤(pán)錦市，位于盤(pán)錦市的北部，遼河下游， 渤海 之濱。 （ 2） 體現(xiàn) 深厚 的文化底蘊(yùn)及人文環(huán)境；創(chuàng)造休閑舒適的購(gòu)物環(huán)境。將日光引入建筑內(nèi)部，并通過(guò)開(kāi)窗位置、窗洞尺寸和開(kāi)窗形式加以調(diào)節(jié)和控制。 ，進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)地下 管線(xiàn)、暗浜等詳細(xì)了解，并提供可行資料，在無(wú)資料的情況下，各有關(guān)單位到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地解決，以確保工程施工的正常進(jìn)行。 施工內(nèi)外腳手架采用鋼管腳手架。 二、污染源分析及治理措施： 本項(xiàng)目屬于新農(nóng)村建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。擬進(jìn)行委托招標(biāo)，由具備招標(biāo)資質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，以公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為選擇條件優(yōu)越單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，力爭(zhēng)以全優(yōu)的質(zhì)量和最快的速度完成此項(xiàng)艱巨的任務(wù)。 場(chǎng)址內(nèi)市政項(xiàng)目：水、電、電信、道路、綠化、景觀等工程。 （ 3）建設(shè)工程規(guī)費(fèi)：按投資費(fèi)用 %計(jì)取 38 （ 4）工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的 %計(jì)取。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也為國(guó)家和地方政府帶來(lái)了較高的稅收收益，既利國(guó)又利民。 三 、風(fēng)險(xiǎn)程度分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進(jìn)行敏感性分析。 。 從管理方面來(lái)看，要對(duì)現(xiàn)有管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性培養(yǎng)，使他們盡快成 46 長(zhǎng)。本項(xiàng)目投資效果較好，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。 ： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)（含合同契約公正費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開(kāi)工執(zhí)照費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、必要的人員培訓(xùn)費(fèi)等），按第一部分工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。 四、 項(xiàng)目工期： 2020 年 2020 年 36 第十章 投資估算及資金籌措 一、 估算編制范圍 本估算為東部新城小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資估算，估算主要包括 建筑工程部分：土石方工程、樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體工程、外裝飾工程等 建筑安裝工程：給排水、消防、電氣照明、弱電管線(xiàn)、通風(fēng)、智能化管線(xiàn)預(yù)埋等。 三、 工程建設(shè)管理 l、工程招投標(biāo) 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第九號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的有關(guān)文件精神，對(duì)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)依法進(jìn)行招標(biāo)。 29 ，排入市政污水管網(wǎng)。 本項(xiàng)目建成投入使用后除產(chǎn)生少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需要采取治理措施外，基本沒(méi)有其它污染物排放。 澆搗混凝土采用商品混凝土。 四 、施工準(zhǔn)備 ，組織以項(xiàng)目經(jīng)理為主要管理層的項(xiàng)目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)工程的施工管理。 c． 每戶(hù)均保證一定數(shù)量的居住空間朝南。建 筑合理使用年限為 50 年，每戶(hù)建筑面積 60300m2，一部分為半躍層。 5. 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。今年，盤(pán)錦河蟹實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 16億元，獲得利潤(rùn) 億元，僅養(yǎng)蟹一項(xiàng)，全市農(nóng)業(yè)人口人均收入即達(dá) 1060 13 元。 1996 年，面積 69 平方千米，人口 萬(wàn)人，轄吳家卜、雙井子、馬架子、林家、張家、圈河、煙里、新甸子、徐家卜、大崗子、壩根子、八里、姜家、壩墻子 14 個(gè)行政村。本 項(xiàng)目的建設(shè)，將為該區(qū)域規(guī)模開(kāi)發(fā)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，有利于城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)程，有利于城鎮(zhèn)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，是新農(nóng)村建設(shè)的中心任務(wù)。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn) 居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)向深度和廣度進(jìn)軍提供一個(gè)新的發(fā)展空間和動(dòng)力，可以有效地帶動(dòng)壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務(wù)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)民就業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移城鎮(zhèn)富余勞動(dòng)力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動(dòng)壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機(jī)組成部分。而今，盤(pán)錦大米成功躋身“國(guó)家原產(chǎn)地域保護(hù)產(chǎn)品”、“中國(guó)名牌”、“中國(guó)馳名商標(biāo)”行列。 三、項(xiàng)目消費(fèi)群體定位分析 壩墻子鎮(zhèn)新型農(nóng)民人群，包括私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。 全縣地區(qū) 2020年生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn) 125億元，比上年增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 103 億元，比上年增長(zhǎng) %，完成稅收 億元，比上年增長(zhǎng) 40%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 4 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 2018 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9260元，比上年增長(zhǎng) %。 本小區(qū)具有以下戶(hù)型特點(diǎn)： a． 中心的戶(hù)型設(shè)計(jì)兼顧大戶(hù)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)戶(hù)型的多樣化。 第四階段為：水電設(shè)備安裝工程。 六 、質(zhì)量安全文明施工 根據(jù) ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，貫徹控制施工全過(guò)程的工程質(zhì)量，“爭(zhēng)創(chuàng)一流工程，提供滿(mǎn)意的服務(wù)”，讓業(yè)主感到放心。 室外消防系統(tǒng)與低區(qū)供水系統(tǒng)為同一系統(tǒng)，與低區(qū)生活供水系統(tǒng)共同用一個(gè)管道，沿道路 兩側(cè)布置地理式消火栓，消火栓間距為90120m。 5. 設(shè)備專(zhuān)業(yè)亦 應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。 ： 2020年 3月 15日 2020 月 6月 1日施工。質(zhì)量合格率達(dá)到 100％，優(yōu)良率達(dá)到 90％。 （ 5） 工藝專(zhuān)業(yè)、概算專(zhuān)業(yè)提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （二） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。根據(jù)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的評(píng)價(jià)結(jié)論采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。 二、 建議 通過(guò)對(duì)盤(pán)錦市盤(pán)山縣壩墻子鎮(zhèn)整體發(fā)展方向的規(guī)劃 、房地產(chǎn)特征的分析、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的論證以及項(xiàng)目定位、規(guī)劃理念的闡述以及一系列財(cái)務(wù)分析，該地塊的開(kāi)發(fā)屬于一個(gè)發(fā)展空間巨大，基本不存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且具備了社會(huì)效益優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 、教育、衛(wèi)生的影響 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是項(xiàng)目的建設(shè)可以加快當(dāng)?shù)氐呐f城改造，改善當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生條件，同時(shí)由于本項(xiàng)目的建成，業(yè)主的入住，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈幕仞B(yǎng)、教育水平的提高。 （ 4）政策和管理風(fēng)險(xiǎn) 由于政策發(fā)生變化或管理理念和水平不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 101 項(xiàng)目投資估算表 東部新城小區(qū)二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 規(guī) 劃 方 案 項(xiàng)目 面積（ m2） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 總建筑面積 133 萬(wàn) 建筑密度 % 別墅建筑面積 60 萬(wàn) 容積率 1 多層建筑面積 60 萬(wàn) 規(guī)劃用地 2020 畝 商網(wǎng)建筑面積 5萬(wàn) 車(chē)庫(kù)建筑面積 5萬(wàn) 會(huì)所及其他 3萬(wàn) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)m2） 單方造價(jià)（元 /m2） 單項(xiàng)投資（萬(wàn)元） 備注 A B C D E 一 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì) 133 1995 景觀設(shè)計(jì) 35 350 39 其 中 招標(biāo)代理 133 133 勘探費(fèi) 133 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 133 5985 施工圖審查費(fèi) 133 二 建筑成本 142273 成 本 別墅 60 1200 72020 多層 60 900 54000 商網(wǎng) 5 1500 7500 車(chē)庫(kù) 5 1055 5275 會(huì)所及其他 3 900 2700 工程監(jiān)理費(fèi) 133 6 798 三 四 政府行政性收費(fèi) 墻改基金 133 665 5元 /m2 噪聲費(fèi) 133 元 /m2 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 133 元 /m2 工程招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 133 建安費(fèi)的% 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)費(fèi) 133 798 6元 /m2 開(kāi)發(fā)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 133 12 1596 五 營(yíng)業(yè)稅 12593 40 六 開(kāi)發(fā)總投資合計(jì) 168101 七 八 銷(xiāo)售收入合計(jì)