【正文】 業(yè)，農(nóng)民耕地以股金形式入股，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)公司，種植優(yōu)質(zhì)有機(jī)米和發(fā)展高附加值農(nóng)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)以工業(yè)化的理念謀劃農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平與質(zhì)量，使盤(pán)山縣壩墻子成為國(guó)家發(fā)展典范。 自然資源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的物資保障，當(dāng)今社會(huì)自然資源仍然是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物資基礎(chǔ)，從我國(guó)的實(shí)際情況分析，我國(guó)人均自然資源擁有量相對(duì)貧乏 ，有些地區(qū)人均耕地低于世界公認(rèn)的警戒線，土地資源對(duì)于我們經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將是一個(gè)長(zhǎng)期的制約因素，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì) 4 發(fā)展最顯著地特征就是工業(yè)化相伴而來(lái)的新農(nóng)村的發(fā)展，就是從農(nóng)村社會(huì)向城市社會(huì)、從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。 建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，是新農(nóng)村建設(shè)的中心任務(wù)。 5 本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)社會(huì)主義壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。 通過(guò)對(duì)以上內(nèi)容的研究，力求提供較準(zhǔn)確的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)該項(xiàng)目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投資決策的依據(jù)。 二、項(xiàng)目的建設(shè) 是 促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展，加快鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的需要 近年來(lái)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有償使用、綜合開(kāi)發(fā)等城市建設(shè)新體制的建立，有力地推動(dòng)了城市建設(shè)的發(fā)展，擴(kuò)大了各類建設(shè)規(guī)模，拓展了城市發(fā)展空間。本 項(xiàng)目的建設(shè)，將為該區(qū)域規(guī)模開(kāi)發(fā)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，有利于城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)程，有利于城鎮(zhèn)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 四、項(xiàng)目的建設(shè)將有效開(kāi)發(fā)利用土地資源，提供環(huán)境保護(hù)水平的需要 壩墻子地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通便利，其得天獨(dú)厚的遼河開(kāi)口資源和濕地資源構(gòu)成壩墻子生態(tài)環(huán)境秀美的一方寶地，具有無(wú)法比擬的特色優(yōu)勢(shì)，極具開(kāi)發(fā)潛力。 目前，面臨國(guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)家實(shí)施“拉內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略，為壩墻子鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。加快小城鎮(zhèn)建設(shè)不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，同時(shí)可以城鎮(zhèn)帶動(dòng)的市場(chǎng)化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使城鎮(zhèn)全面融入現(xiàn)代文明的潮流。 1996 年，面積 69 平方千米，人口 萬(wàn)人，轄吳家卜、雙井子、馬架子、林家、張家、圈河、煙里、新甸子、徐家卜、大崗子、壩根子、八里、姜家、壩墻子 14 個(gè)行政村。 雨 量多集中在夏、秋兩季，年均降水量為 627 毫米，無(wú)霜期為 170 天左右，年平均相對(duì)濕度 64%。地表耐力為 68T/M2，最大凍土深度 米。 盤(pán)錦有“河蟹 第一市”的美譽(yù)。今年，盤(pán)錦河蟹實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 16億元，獲得利潤(rùn) 億元，僅養(yǎng)蟹一項(xiàng)，全市農(nóng)業(yè)人口人均收入即達(dá) 1060 13 元。 三、項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì) ，集約土地，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時(shí)期的一項(xiàng)重大任務(wù)，按照高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的要求，以加快轉(zhuǎn)變農(nóng) 業(yè)發(fā)展方式為主線，以促進(jìn)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、集約化為重點(diǎn)，強(qiáng)化政策、科技、裝備、基礎(chǔ)設(shè)施等支撐，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，保障國(guó)家糧食安全，增加農(nóng)民收入，壩墻子鎮(zhèn)依托盤(pán)錦的氣候和遼寧省魚(yú)米之鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)，大力有機(jī)米種植，通過(guò)壩墻子鎮(zhèn)心農(nóng)村建設(shè)，實(shí)施耕地規(guī)?；⒓s化、機(jī)械化、工廠化管理，增加有機(jī)米附加值產(chǎn)品，提高有機(jī)米綜合生產(chǎn)能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低種植成本，增強(qiáng)盤(pán)錦有機(jī)米競(jìng)爭(zhēng)力，農(nóng)民耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)入股形式，增加農(nóng)民固定收入。 二、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā) 展中的作用 盤(pán)山縣房地產(chǎn)業(yè)投資逐年增加， 大大增加了稅費(fèi)收入，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，主要包括鋼鐵、鋁材、木材、水泥、石材、陶瓷、制磚、門窗、裝修、防水和機(jī)械制造業(yè)等 50 余個(gè)相關(guān)行業(yè)。這部分核心消費(fèi)群具有以下共性： 16 1. 注重家庭生活 ，為親人考慮較多。 5. 崇尚自然、健康、養(yǎng)生。位于東經(jīng) 121176。 27′。經(jīng)濟(jì)總量位次前移，綜合實(shí)力大幅提升。建 筑合理使用年限為 50 年，每戶建筑面積 60300m2，一部分為半躍層。 建筑平面設(shè)計(jì)： 19 （ 1） 商網(wǎng) 部分 商網(wǎng) 公建平面布局靈活 ，分隔合理 ，應(yīng)充分考慮商業(yè)購(gòu)物之需要，營(yíng)造符合現(xiàn)代購(gòu)物心理的優(yōu)雅空間 ，拼棄繁雜、擁擠、雜亂。住宅均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，日照、窗墻比滿足規(guī)范要求。本小區(qū)多層住宅以中小戶型為主，小高層住宅以大中戶型為主。 c． 每戶均保證一定數(shù)量的居住空間朝南。 e． 廚房、衛(wèi)生間保證足夠的使用和操作面積，符合現(xiàn)代居住生活趨勢(shì)。 基礎(chǔ)工程（包括樁基礎(chǔ)工程） 地上 結(jié)構(gòu)工程 內(nèi)外裝飾工程 水電及設(shè)備安裝工程 室外總體工程 本工程大致可分五個(gè)實(shí)施階段 第一階段為：施工準(zhǔn)備、打樁、挖土、基礎(chǔ)鋼砼、磚砌體。 第五階段為：室外總體工程。 四 、施工準(zhǔn)備 ，組織以項(xiàng)目經(jīng)理為主要管理層的項(xiàng)目經(jīng)理部，負(fù)責(zé)工程的施工管理。 ，會(huì)同業(yè)主、監(jiān)理確定定位控制網(wǎng)、坐標(biāo)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)、并做好控制坐標(biāo)點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)的標(biāo)樁及保護(hù)工作。 在基坑邊施工井架及塔吊基礎(chǔ)。 ，采用切實(shí)可靠的質(zhì)量保證措施，充分熟悉 圖紙，認(rèn)真學(xué)習(xí)工程監(jiān)理的技術(shù)指導(dǎo)手冊(cè)及設(shè)計(jì)院的總體構(gòu)思和設(shè)想并與企業(yè)優(yōu)異的科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)緊密的結(jié)合、融會(huì)、貫通，發(fā)揮各自的優(yōu)越性，克服局限性，并認(rèn)真接受監(jiān)理，業(yè)主及上級(jí)管理部門的監(jiān)督，從 23 而保證工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，無(wú)滲漏，安全文明施工方面，達(dá)到文明工地要求和安全標(biāo)化管理，及時(shí)正確的了解工程施工對(duì)周圍居民及周圍環(huán)境、環(huán)保的影響，切實(shí)可行的解決施工中發(fā)生的問(wèn)題，保證文明施工。 澆搗混凝土采用商品混凝土。 八 、 智能化管理及消防系統(tǒng)工程 區(qū)內(nèi)探頭密集，與物業(yè)管理辦公室相連，各入口配備保安人員， 24 不定時(shí)檢查、巡邏，確保 區(qū)內(nèi)安全，物業(yè)部門認(rèn)真做好區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，幫助各戶解決一些困難。利用建筑整體空間結(jié)合廣場(chǎng)，綠地 、道路骨架、建立景觀通道，以聯(lián)系各個(gè)不同功能的建筑。 排水設(shè)計(jì)： 根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況及環(huán)保要求，確定規(guī)劃區(qū)采用雨、污分流制。 本項(xiàng)目建成投入使用后除產(chǎn)生少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需要采取治理措施外，基本沒(méi)有其它污染物排放。 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1） 生活污水 本項(xiàng)目采用化糞池對(duì) 生活污水進(jìn)行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，而且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙集中經(jīng)生化處理后，完全可達(dá)到環(huán)保要求，對(duì)生活垃圾集中存放，定期外運(yùn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。 6. 設(shè)計(jì)中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。 29 ，排入市政污水管網(wǎng)。 ，達(dá)到節(jié)約電能目的。待項(xiàng)目可行性報(bào)告批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位應(yīng)立即進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)抓緊開(kāi)展項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作。 ： 2020年 6月 15日交工。 三、 工程建設(shè)管理 l、工程招投標(biāo) 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第九號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》的有關(guān)文件精神，對(duì)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)依法進(jìn)行招標(biāo)。 招標(biāo)基本情況表 表 91 招 標(biāo) 范 圍 招標(biāo)組織形式 招 標(biāo) 方 式 不采用 招標(biāo)方式 備 注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開(kāi) 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 安裝 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 34 重要 材料 其他 情況說(shuō)明：本項(xiàng)目的部分設(shè)備和材料，單項(xiàng)價(jià)格數(shù)額不大，而且在市場(chǎng)上可以自由采購(gòu)，部分設(shè)備我單位可自行安裝，故不進(jìn)行招標(biāo)。 在施工中注意工種的配合，對(duì)某些可控制性工程在有條件的情況下應(yīng)提前施工。 35 2)質(zhì)量保證措施 (1)建立健全施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理質(zhì)量保證體系，堅(jiān)持“質(zhì)量第一”的指導(dǎo)思想，對(duì)質(zhì)量工作實(shí)施統(tǒng)一組織，統(tǒng)一指揮，統(tǒng)一管理，分工明確，各負(fù)其責(zé)。 四、 項(xiàng)目工期： 2020 年 2020 年 36 第十章 投資估算及資金籌措 一、 估算編制范圍 本估算為東部新城小區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資估算，估算主要包括 建筑工程部分：土石方工程、樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體工程、外裝飾工程等 建筑安裝工程：給排水、消防、電氣照明、弱電管線、通風(fēng)、智能化管線預(yù)埋等。 （ 1）業(yè)主開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金。 （ 2）假定由本市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)，施工及項(xiàng)目管理。 （ 6） 盈余公積金、公益金：按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)上 繳所得稅后的利潤(rùn)分別按 10％、 5％提取盈余公積金、公益金。 ： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)（含合同契約公正費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、開(kāi)工執(zhí)照費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、必要的人員培訓(xùn)費(fèi)等），按第一部分工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。 5．預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其它工程費(fèi)用之和的 5%計(jì)取。 1） .本著穩(wěn)妥謹(jǐn)慎的原則，在計(jì)算費(fèi)用時(shí)取上限，在計(jì)算效益時(shí)取下限，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的可靠性； 2） .遵循 動(dòng)態(tài)分析為住、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則； 3） .遵循效益與成本費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。 1） .建設(shè)投資：根據(jù)投資估算，按照開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)算； 2） .不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：建設(shè)期 按工程直接開(kāi)發(fā)費(fèi)的 8%計(jì)取 。本項(xiàng)目投資效果較好，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。 44 第十二 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 （ 1）工程自然條件風(fēng)險(xiǎn) 工程的地質(zhì)條件、水文條件及其它自然條件在工程實(shí)施中 發(fā)現(xiàn)與預(yù)測(cè)情況發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增大、工期延長(zhǎng)而對(duì)項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 二、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的方式，對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和減少風(fēng)險(xiǎn)損失 程度的措施，以達(dá)到防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。 （ 2）資金風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 資金是項(xiàng)目建設(shè)的基本條件。 從管理方面來(lái)看，要對(duì)現(xiàn)有管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干送往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性培養(yǎng)，使他們盡快成 46 長(zhǎng)。 項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注意控制投資，加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷工作，促進(jìn)銷售收入的順利實(shí)現(xiàn)，從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 48 （二）、項(xiàng)目互適性分析 本項(xiàng)目屬政策鼓勵(lì)投資項(xiàng)目，工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生量小，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，同時(shí)可以為廣大購(gòu)房者提供一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，因此項(xiàng)目所在地相關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)排斥性。本項(xiàng)目選址合理，符合 國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場(chǎng)要求，特別是當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。 。 因此通過(guò)技術(shù)等方面的論證，項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目建成后的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是表現(xiàn)在本項(xiàng)目的安定、團(tuán)結(jié)方面，這主要取決與物業(yè)管理公司的綜合素質(zhì)，從客觀上分析，此風(fēng)險(xiǎn)也是可以避免的。同時(shí)也會(huì)在一定程度上提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。 三 、風(fēng)險(xiǎn)程度分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 鑒于收入、投資等因素對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率有不同程度的影響，所以有必要在一定的變化幅度內(nèi)進(jìn)行敏感性分析。 （ 3）外部條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 充分依靠