【正文】 ，%。，%；，%。2010年末，全市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%，增速與上年持平，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。，%，扣除物價(jià)因素，%。，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，%，扣除物價(jià)因素，%；全年農(nóng)民人均純收入達(dá)到7750元，%，扣除物價(jià)因素，%。3 房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 宏觀運(yùn)行背景房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2010年110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，%，其中，商品住宅投資26683億元，%，%。10月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資4558億元，%。110月，%；，%；，%，其中，%。110月，%，土地購置費(fèi)8006億元，%。10月當(dāng)月，%；房屋竣工面積5091萬m2，%，其中，住宅竣工面積4091萬m2，%；土地購置面積3695萬m2，%，土地購置費(fèi)896億元，%。商品房銷售情況2010年110月，%。其中，%，%，%。110月，%。其中，%，%%。10月當(dāng)月，全國商品房銷售面積9278萬m2，%，絕對量比9月份減少1167萬m2，%；全國商品房銷售額5076億元，%，絕對額比9月份減少423億元，%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年110月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，%。其中，國內(nèi)貸款10443億元，%；利用外資539億元，%；自籌資金21553億元，%；其他資金24387億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13950億元，%；個(gè)人按揭貸款7102億元，%。70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)2010年10月份，%，；%。10月份，%，；%。其中，%，%，%；%。與上月相比，%，%，%；%。10月份，%，；%。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2010年10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。從分類指數(shù)看：，；，；，；，；。 2010年市場狀況2010年，無疑是一個(gè)政策年，自“房價(jià)”二字成了影響國計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的凸顯問題后，政府宏觀調(diào)控的手段便未停止，國十條、國十六條、收緊銀根、增加利率、限購令等一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，但仍然未擋住房地產(chǎn)銷售市場上漲的勢頭，2010年，西安樓市量價(jià)持續(xù)走高，住宅均價(jià)也從一月份的5541元/平米飆升至11月份的6504元/平米。不斷上漲的住宅平均價(jià)格讓一系列的調(diào)控措施被稱為“空調(diào)”。2010年的西安樓市也和全國很多其他城市一樣，在樓市量價(jià)走高中，始終保持著“微笑曲線”。“國十一條”繼去年年底密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，2010年1月10日，“國十一條”出臺(tái)，揭開“政策年”調(diào)控大幕?！皣粭l”從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定2010年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房價(jià)過快增長的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。開年的第二個(gè)周日，國務(wù)院辦公廳十日公開發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任五個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控?！皣粭l”，重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標(biāo)價(jià)等。“國十一條”的頒布被認(rèn)為是國家針對高房價(jià)，今年打出的抑制房價(jià)“第一拳”。準(zhǔn)備金率6次上調(diào)2010年1月12日，本年度央行首次上調(diào)準(zhǔn)備金率，決定從2010年2月25日起。接下來的一年間，央行又分別于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上調(diào)準(zhǔn)備金率。12月10日晚間，央行年內(nèi)第6度發(fā)布消息，至此，%的歷史第一高位，對于通常占據(jù)了銀行個(gè)貸總量約70%的房貸來說，無疑是一個(gè)打擊。有關(guān)人士分析，央行如此密集地施以準(zhǔn)備金率上調(diào)，意在進(jìn)一步加強(qiáng)當(dāng)前的流動(dòng)性調(diào)控，控制銀行信貸投放和管理通脹預(yù)期，并非刻意針對房地產(chǎn)。但是準(zhǔn)備金率的不斷調(diào)高，使得銀行的房貸額度吃緊，對于已經(jīng)遭遇重重調(diào)控與狙擊的房地產(chǎn)市場來說，可謂是雪上加霜?！靶聡臈l”2010年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了“新國四條”：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。“新國四條”針對不同類型購房者實(shí)行了差別化待遇：對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，；對購買第三套及以上住房的購房者，大幅度提高首付款比例與利率水平?！靶聡畻l”2010年4月起，國務(wù)院和住建部出臺(tái)了一系列房產(chǎn)新政，其中，以《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(即新國十條)最為關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是迄今為止對穩(wěn)定房價(jià)最精準(zhǔn)的房產(chǎn)新政。4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，即“新國十條”，確立政府問責(zé)制，并再次要求開發(fā)商一次性公開全部房源。除了繼續(xù)差別化信貸政策之外，通知對于個(gè)人購置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”西安出臺(tái)十六條新政2010年為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，5月5日，西安市政府出臺(tái)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個(gè)人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見，6月1日起正式實(shí)施。《意見》經(jīng)媒體公布之后，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場的“十六條”。十六條出臺(tái)后，對于“十六條”的作用，從普通市民到商品房開發(fā)商再到學(xué)界，從不同的角度出發(fā)有著各自的看法?！皣畻l”突出的是遏制房價(jià)打擊投機(jī)，在這個(gè)層面上西安的“十六條”突出的是加大保障、促進(jìn)市場。西安房地產(chǎn)市場相對而言比較健康，十六條出臺(tái)對維穩(wěn)房市秩序，改善性、投資、炒房群體也會(huì)有影響。但其中，能不能降房價(jià)并不是問題的核心，如何使房價(jià)增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是最關(guān)鍵的。二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010年6月4日，史上最嚴(yán)厲的二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了權(quán)威性的規(guī)范：無論購房者曾經(jīng)貸款買房，或者家庭名下實(shí)際擁有一套住房，都作為二套房認(rèn)定，需按揭首付5成，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，可謂是名副其實(shí)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確，一方面使得投機(jī)性投資或炒房現(xiàn)象被大大抑制，另一方面，也有學(xué)者認(rèn)為，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打壓，不少改善型購房者的購房希望被澆滅：在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以前，改善型購房者只需將名下房產(chǎn)賣掉，到房管局開具“無房證明”，即可以首套優(yōu)惠重新購房，一旦被認(rèn)定為是二套房貸，就要承受首付與利率的雙重提高。由此引發(fā)的退房糾紛一時(shí)充斥了杭州樓市，購房者的觀望情緒亦不斷加重?！靶聡鍡l”2010年9月29日，國慶長假前夕，國家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果：房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；嚴(yán)打捂盤惜售，加大住房交易市場檢查力度；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作；房價(jià)過高上漲過快城市限定居民購房套數(shù)，實(shí)行政府問責(zé)制等，被稱為“新國五條”?！靶聡鍡l”的出臺(tái)，標(biāo)志著二次調(diào)控大幕的拉開，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心之堅(jiān)定?！靶聡鍡l”中明確要求各地“立即”制定細(xì)則，已制定細(xì)則的地區(qū)要進(jìn)一步調(diào)整和完善，各地方調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)成為了各大城市的當(dāng)務(wù)之急。在接下來的10月份，杭州市相繼出臺(tái)多項(xiàng)具體措施與細(xì)則，同時(shí)頒布了杭版“限購令”，配合中央的調(diào)控步伐，掀起了杭州樓市的新一波震蕩。央行加息緊隨二次調(diào)控的腳步，中國人民銀行于10月19日晚間宣布，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。，%%；，%%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。此次加息是2007年以來的首次加息，業(yè)界普遍認(rèn)為，此舉既能夠緩解通脹壓力，又有利于樓市的調(diào)控；亦有學(xué)者認(rèn)為，此次加息主要針對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，必然受此影響，首當(dāng)其沖受到抑制的便是大部分資金流通依賴銀行貸款的中小型開發(fā)商。而在民間，有網(wǎng)友認(rèn)為開發(fā)商的成本增加最終將反映到房價(jià)上，從而加劇購房者的負(fù)擔(dān)，也有不少人認(rèn)為作為一個(gè)漸進(jìn)累積的過程，%的溫和加息對購房者不會(huì)產(chǎn)生較大壓力，對樓市的影響更是微小。西安市根據(jù)2010年10月20日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》要求，從2010年10月20日起，%%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。同時(shí)，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)。五年期以下(含五年)%%，%%。此外，從2010年10月20日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。西安“限貸令”2010年6月1日西安出臺(tái)樓市調(diào)控“16條”政策，為保持樓市健康發(fā)展，11月2日西安市政府再次出臺(tái)6條新政，在保障性住房建設(shè)、信貸、稅收、市場監(jiān)管等6個(gè)方面提出具體措施。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，新政是“限貸”，而不是“限購”。據(jù)市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)市政府近日出臺(tái)的《關(guān)于貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號(hào)文件有關(guān)問題的通知》要求，我市將嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。 西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀 城南區(qū)市場供應(yīng)城南作為文教區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，區(qū)內(nèi)高校林立，西安80%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍，向來是西安市民安家置業(yè)的首選，但隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，城南開發(fā)量會(huì)隨著土地資源的減少而逐月在減少。不過本年度“曲江擴(kuò)區(qū)一倍獲批準(zhǔn)”的利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機(jī)。市場銷售2010年城南區(qū)的銷售市場中，各項(xiàng)指標(biāo)與供應(yīng)市場的各項(xiàng)指標(biāo)類似，增幅均超過了10%以上，城南區(qū)作為全市地產(chǎn)市場的“老大哥”，在此行業(yè)市場行情大好的背景下，表現(xiàn)尤為明顯，突出表現(xiàn)在去年銷量下挫較為明顯的區(qū)域，本年度銷量和價(jià)格均呈現(xiàn)較為明顯的增長，就連高端產(chǎn)品別墅類物業(yè)和花園洋房較為集中的曲江區(qū)域，這兩類物業(yè)銷量也增幅較大。價(jià)格行情城南區(qū)各物業(yè)價(jià)格在全市范圍處于上游水平，在樓市優(yōu)惠政策、貸款利率等各方因素的影響下，買賣雙方的熱情空前高漲，賣方市場不斷推出新的房源，導(dǎo)致剛性需求不斷入市，以至本年度銷量大幅增長。區(qū)域發(fā)展城南區(qū)是西安市的文化區(qū)，大專院校、科研機(jī)構(gòu)、黨政軍機(jī)關(guān)密集，是解放后新開發(fā)的區(qū)域，在城區(qū)規(guī)劃、公共設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)治安、地理位置等方面均居于全市前列，為本地區(qū)發(fā)展提供了有利的條件。加上道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展、城市配套的發(fā)展讓眾多大大小小的開發(fā)企業(yè)在此競爭，城南區(qū)銷售量也一直保持穩(wěn)定的態(tài)勢。但近兩年隨著城南區(qū)土地資源的減少，可開發(fā)用地也逐漸從大規(guī)模開發(fā)變?yōu)樾∫?guī)模開發(fā)，開發(fā)重心也由原來的南二環(huán)逐漸向南三環(huán)、高新區(qū)、曲江區(qū)域擴(kuò)展。尤其是今年《曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的確定，這一利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機(jī)。 城北區(qū)市場供應(yīng)對于城北區(qū)而言，近兩年來的利好消息是層出不窮，2007年城北區(qū)受政策的引導(dǎo)，地鐵效應(yīng)所帶來火爆的開發(fā)局面是眾所周知的，城市規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展，使得城北區(qū)市場開發(fā)量各項(xiàng)指標(biāo)不斷增長。市場銷售2010年，城北區(qū)從老西安人眼中的“道北”搖身一變成為與城南區(qū)爭奪商品房銷售“冠軍”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號(hào)線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團(tuán)結(jié)水庫等工程的順利建設(shè)都為城北區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展做出不小的貢獻(xiàn)。價(jià)格行情地產(chǎn)開發(fā)的地段因素的前瞻性考慮因道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展顯得尤為重要，而對于城北區(qū)來說，在城市規(guī)?？焖侔l(fā)展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情況、交通的便捷性對于地產(chǎn)市場發(fā)展的重要性已更加凸顯。作為前兩年被地鐵二號(hào)線炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的未央大道兩側(cè)的樓市，在兩側(cè)樓市的銷售過后，文景路、太華路、朱宏路以及新市政府兩側(cè)的樓市儼然成為當(dāng)下城北區(qū)樓市中的亮點(diǎn)，在這些區(qū)域項(xiàng)目的影響下，城北區(qū)房價(jià)走勢基本保持平穩(wěn)攀升態(tài)勢區(qū)域發(fā)展城北區(qū)是西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心區(qū)域，像20年前浦東在上海的城市地位一樣，當(dāng)年鄧小平提出浦東開發(fā)，現(xiàn)在西安市提出要開發(fā)城北，所以城北的地位發(fā)生了顯著的變化。與此同時(shí)，城北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展也發(fā)生了質(zhì)的變化，城北區(qū)的配套設(shè)施正在向完善的方向努力，包括基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施，地鐵、道路、供電、供熱等等，水暖電氣等等都沒有什么障礙，這個(gè)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，更重要的是生活設(shè)施，包括講的圖書館、婦女兒童中心，有體育館，這都是生活設(shè)施。而且現(xiàn)在不少外埠大鱷已經(jīng)開始開發(fā)其前期的土地，諸如上海綠地除了開發(fā)其前期的魏瑪公館外，綠地紅館已開始進(jìn)入實(shí)施階段，相信未來的城北區(qū)將步入新一輪的競爭開發(fā)階段。 城東區(qū)市場供應(yīng)2010年城東區(qū)市場供應(yīng)不僅僅在浐灞生態(tài)區(qū)內(nèi)，其他老板塊的發(fā)展也尤為矚目，并且經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量也在不斷增多。在此拉動(dòng)下，城東區(qū)整體市場開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)是本年度六城區(qū)中增長幅度最大的城區(qū)，施工、新開工、竣工面積等指標(biāo)上繼續(xù)大幅增長。市場銷售城東區(qū)域作為傳統(tǒng)的居住集中地,隨著浐灞板塊興起，已經(jīng)成為全市地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域之一，也引導(dǎo)著城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心逐漸向此區(qū)域傾斜，一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)使城東區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大潛力。2010年的城東市場住宅銷量繼續(xù)快速增長，加上年末中新浐灞、普華潛水灣等推出絕佳的觀景房源，讓城東區(qū)房地產(chǎn)市場在年末“火”了一把。價(jià)格行情2010年，城東區(qū)價(jià)格方面的增長超過了銷量同比的增幅，影響商品房銷量下滑的主要是普通住宅類物業(yè)，而普通住宅類物業(yè)銷量的下滑的原因除了區(qū)域內(nèi)價(jià)格從“個(gè)張”演變?yōu)椤捌諠q”外，還有區(qū)域內(nèi)上半年中小戶型的迅速消化，使得區(qū)域內(nèi)中小戶型“沒有房”現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)，而與之相對應(yīng)的是鋪天蓋地的大