【正文】 ，%。，%；，%。2010年末，全市生產總值（GDP），按可比價格計算，%，增速與上年持平，與全省持平。分產業(yè)看，%；，%；，%。，%，扣除物價因素，%。，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，%，扣除物價因素，%；全年農民人均純收入達到7750元，%，扣除物價因素，%。3 房地產市場發(fā)展分析 宏觀運行背景房地產開發(fā)投資完成情況2010年110月，全國房地產開發(fā)投資38070億元，%，其中，商品住宅投資26683億元，%，%。10月當月，房地產開發(fā)投資4558億元，%。110月，%；，%；，%，其中，%。110月，%，土地購置費8006億元，%。10月當月，%；房屋竣工面積5091萬m2，%，其中，住宅竣工面積4091萬m2，%；土地購置面積3695萬m2，%，土地購置費896億元，%。商品房銷售情況2010年110月，%。其中，%，%，%。110月，%。其中，%，%%。10月當月，全國商品房銷售面積9278萬m2，%，絕對量比9月份減少1167萬m2，%；全國商品房銷售額5076億元，%，絕對額比9月份減少423億元，%。房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年110月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，%。其中，國內貸款10443億元，%；利用外資539億元，%；自籌資金21553億元，%；其他資金24387億元，%。在其他資金中，定金及預收款13950億元，%；個人按揭貸款7102億元，%。70個大中城市房屋銷售價格指數2010年10月份，%，；%。10月份，%，；%。其中，%，%，%；%。與上月相比，%，%，%；%。10月份，%，；%。全國房地產開發(fā)景氣指數2010年10月份，全國房地產開發(fā)景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）。從分類指數看：，；，；，；，；。 2010年市場狀況2010年，無疑是一個政策年，自“房價”二字成了影響國計民生和社會穩(wěn)定的凸顯問題后，政府宏觀調控的手段便未停止，國十條、國十六條、收緊銀根、增加利率、限購令等一系列政策陸續(xù)出臺，但仍然未擋住房地產銷售市場上漲的勢頭，2010年，西安樓市量價持續(xù)走高，住宅均價也從一月份的5541元/平米飆升至11月份的6504元/平米。不斷上漲的住宅平均價格讓一系列的調控措施被稱為“空調”。2010年的西安樓市也和全國很多其他城市一樣，在樓市量價走高中，始終保持著“微笑曲線”?！皣粭l”繼去年年底密集出臺房地產調控政策以來，2010年1月10日，“國十一條”出臺，揭開“政策年”調控大幕?！皣粭l”從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定2010年樓市政策基調，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度。開年的第二個周日，國務院辦公廳十日公開發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求、加強風險防范和市場監(jiān)管、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任五個方面，進一步加強房地產市場調控?！皣粭l”，重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標價等。“國十一條”的頒布被認為是國家針對高房價，今年打出的抑制房價“第一拳”。準備金率6次上調2010年1月12日，本年度央行首次上調準備金率，決定從2010年2月25日起。接下來的一年間，央行又分別于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上調準備金率。12月10日晚間，央行年內第6度發(fā)布消息，至此，%的歷史第一高位，對于通常占據了銀行個貸總量約70%的房貸來說，無疑是一個打擊。有關人士分析，央行如此密集地施以準備金率上調，意在進一步加強當前的流動性調控，控制銀行信貸投放和管理通脹預期，并非刻意針對房地產。但是準備金率的不斷調高，使得銀行的房貸額度吃緊，對于已經遭遇重重調控與狙擊的房地產市場來說，可謂是雪上加霜?！靶聡臈l”2010年4月14日，國務院常務會議確定了“新國四條”：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設；四是加強市場監(jiān)管。“新國四條”針對不同類型購房者實行了差別化待遇：對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，；對購買第三套及以上住房的購房者，大幅度提高首付款比例與利率水平?！靶聡畻l”2010年4月起，國務院和住建部出臺了一系列房產新政，其中，以《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即新國十條)最為關鍵。業(yè)內普遍認為，這是迄今為止對穩(wěn)定房價最精準的房產新政。4月17日，國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，確立政府問責制，并再次要求開發(fā)商一次性公開全部房源。除了繼續(xù)差別化信貸政策之外，通知對于個人購置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”西安出臺十六條新政2010年為了保持房地產市場的健康發(fā)展，5月5日，西安市政府出臺《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，從解決中低收入家庭住房到外來務工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見，6月1日起正式實施。《意見》經媒體公布之后，被稱之為西安穩(wěn)定房產市場的“十六條”。十六條出臺后，對于“十六條”的作用，從普通市民到商品房開發(fā)商再到學界，從不同的角度出發(fā)有著各自的看法?！皣畻l”突出的是遏制房價打擊投機，在這個層面上西安的“十六條”突出的是加大保障、促進市場。西安房地產市場相對而言比較健康，十六條出臺對維穩(wěn)房市秩序，改善性、投資、炒房群體也會有影響。但其中，能不能降房價并不是問題的核心，如何使房價增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是最關鍵的。二套房貸認定標準2010年6月4日，史上最嚴厲的二套房貸認定標準出臺，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了權威性的規(guī)范：無論購房者曾經貸款買房，或者家庭名下實際擁有一套住房，都作為二套房認定，需按揭首付5成，利率在基準利率基礎上上浮10%，可謂是名副其實的“認房又認貸”。二套房貸認定標準的明確，一方面使得投機性投資或炒房現象被大大抑制，另一方面，也有學者認為，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打壓，不少改善型購房者的購房希望被澆滅：在“認房又認貸”的認定標準出臺以前，改善型購房者只需將名下房產賣掉，到房管局開具“無房證明”，即可以首套優(yōu)惠重新購房，一旦被認定為是二套房貸，就要承受首付與利率的雙重提高。由此引發(fā)的退房糾紛一時充斥了杭州樓市，購房者的觀望情緒亦不斷加重?！靶聡鍡l”2010年9月29日，國慶長假前夕，國家有關部委分別出臺措施，以鞏固房地產市場調控成果：房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；調整契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；嚴打捂盤惜售，加大住房交易市場檢查力度；加快推進房產稅改革試點工作；房價過高上漲過快城市限定居民購房套數，實行政府問責制等，被稱為“新國五條”。“新國五條”的出臺，標志著二次調控大幕的拉開，顯示了政府調控房地產的決心之堅定?！靶聡鍡l”中明確要求各地“立即”制定細則，已制定細則的地區(qū)要進一步調整和完善，各地方調控細則的出臺成為了各大城市的當務之急。在接下來的10月份，杭州市相繼出臺多項具體措施與細則，同時頒布了杭版“限購令”，配合中央的調控步伐，掀起了杭州樓市的新一波震蕩。央行加息緊隨二次調控的腳步，中國人民銀行于10月19日晚間宣布，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。，%%；，%%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。此次加息是2007年以來的首次加息，業(yè)界普遍認為，此舉既能夠緩解通脹壓力，又有利于樓市的調控；亦有學者認為，此次加息主要針對房地產市場，房地產作為資金密集型產業(yè)，必然受此影響，首當其沖受到抑制的便是大部分資金流通依賴銀行貸款的中小型開發(fā)商。而在民間，有網友認為開發(fā)商的成本增加最終將反映到房價上，從而加劇購房者的負擔，也有不少人認為作為一個漸進累積的過程，%的溫和加息對購房者不會產生較大壓力，對樓市的影響更是微小。西安市根據2010年10月20日住房和城鄉(xiāng)建設部 《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》要求，從2010年10月20日起，%%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。同時，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)。五年期以下(含五年)%%，%%。此外，從2010年10月20日起，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應調整。西安“限貸令”2010年6月1日西安出臺樓市調控“16條”政策，為保持樓市健康發(fā)展，11月2日西安市政府再次出臺6條新政，在保障性住房建設、信貸、稅收、市場監(jiān)管等6個方面提出具體措施。有關部門負責人表示，新政是“限貸”，而不是“限購”。據市房管局相關負責人介紹，根據市政府近日出臺的《關于貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件有關問題的通知》要求，我市將嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。 西安房地產現狀 城南區(qū)市場供應城南作為文教區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，區(qū)內高校林立，西安80%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍，向來是西安市民安家置業(yè)的首選，但隨著區(qū)域內土地資源的減少，城南開發(fā)量會隨著土地資源的減少而逐月在減少。不過本年度“曲江擴區(qū)一倍獲批準”的利好消息給城南區(qū)房地產帶來了新的契機。市場銷售2010年城南區(qū)的銷售市場中，各項指標與供應市場的各項指標類似，增幅均超過了10%以上，城南區(qū)作為全市地產市場的“老大哥”，在此行業(yè)市場行情大好的背景下，表現尤為明顯，突出表現在去年銷量下挫較為明顯的區(qū)域，本年度銷量和價格均呈現較為明顯的增長，就連高端產品別墅類物業(yè)和花園洋房較為集中的曲江區(qū)域，這兩類物業(yè)銷量也增幅較大。價格行情城南區(qū)各物業(yè)價格在全市范圍處于上游水平，在樓市優(yōu)惠政策、貸款利率等各方因素的影響下，買賣雙方的熱情空前高漲，賣方市場不斷推出新的房源，導致剛性需求不斷入市，以至本年度銷量大幅增長。區(qū)域發(fā)展城南區(qū)是西安市的文化區(qū)，大專院校、科研機構、黨政軍機關密集，是解放后新開發(fā)的區(qū)域，在城區(qū)規(guī)劃、公共設施、生態(tài)環(huán)境、社會治安、地理位置等方面均居于全市前列，為本地區(qū)發(fā)展提供了有利的條件。加上道路規(guī)劃建設的發(fā)展、城市配套的發(fā)展讓眾多大大小小的開發(fā)企業(yè)在此競爭，城南區(qū)銷售量也一直保持穩(wěn)定的態(tài)勢。但近兩年隨著城南區(qū)土地資源的減少，可開發(fā)用地也逐漸從大規(guī)模開發(fā)變?yōu)樾∫?guī)模開發(fā)，開發(fā)重心也由原來的南二環(huán)逐漸向南三環(huán)、高新區(qū)、曲江區(qū)域擴展。尤其是今年《曲江新區(qū)擴區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的確定，這一利好消息給城南區(qū)房地產帶來了新的契機。 城北區(qū)市場供應對于城北區(qū)而言，近兩年來的利好消息是層出不窮，2007年城北區(qū)受政策的引導，地鐵效應所帶來火爆的開發(fā)局面是眾所周知的，城市規(guī)劃、道路規(guī)劃建設的發(fā)展，使得城北區(qū)市場開發(fā)量各項指標不斷增長。市場銷售2010年，城北區(qū)從老西安人眼中的“道北”搖身一變成為與城南區(qū)爭奪商品房銷售“冠軍”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團結水庫等工程的順利建設都為城北區(qū)房地產的發(fā)展做出不小的貢獻。價格行情地產開發(fā)的地段因素的前瞻性考慮因道路規(guī)劃建設的發(fā)展顯得尤為重要，而對于城北區(qū)來說，在城市規(guī)?？焖侔l(fā)展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情況、交通的便捷性對于地產市場發(fā)展的重要性已更加凸顯。作為前兩年被地鐵二號線炒的沸沸揚揚的未央大道兩側的樓市，在兩側樓市的銷售過后，文景路、太華路、朱宏路以及新市政府兩側的樓市儼然成為當下城北區(qū)樓市中的亮點，在這些區(qū)域項目的影響下，城北區(qū)房價走勢基本保持平穩(wěn)攀升態(tài)勢區(qū)域發(fā)展城北區(qū)是西安市經濟發(fā)展的中心區(qū)域，像20年前浦東在上海的城市地位一樣，當年鄧小平提出浦東開發(fā)，現在西安市提出要開發(fā)城北，所以城北的地位發(fā)生了顯著的變化。與此同時，城北區(qū)房地產發(fā)展也發(fā)生了質的變化，城北區(qū)的配套設施正在向完善的方向努力，包括基礎設施和生活設施，地鐵、道路、供電、供熱等等，水暖電氣等等都沒有什么障礙，這個區(qū)域基礎設施非常完善，更重要的是生活設施，包括講的圖書館、婦女兒童中心，有體育館，這都是生活設施。而且現在不少外埠大鱷已經開始開發(fā)其前期的土地，諸如上海綠地除了開發(fā)其前期的魏瑪公館外，綠地紅館已開始進入實施階段，相信未來的城北區(qū)將步入新一輪的競爭開發(fā)階段。 城東區(qū)市場供應2010年城東區(qū)市場供應不僅僅在浐灞生態(tài)區(qū)內，其他老板塊的發(fā)展也尤為矚目，并且經濟適用房的開發(fā)量也在不斷增多。在此拉動下，城東區(qū)整體市場開發(fā)的各項指標是本年度六城區(qū)中增長幅度最大的城區(qū)，施工、新開工、竣工面積等指標上繼續(xù)大幅增長。市場銷售城東區(qū)域作為傳統的居住集中地,隨著浐灞板塊興起，已經成為全市地產開發(fā)的焦點區(qū)域之一，也引導著城東房地產開發(fā)的重心逐漸向此區(qū)域傾斜，一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質大盤的涌現使城東區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。2010年的城東市場住宅銷量繼續(xù)快速增長，加上年末中新浐灞、普華潛水灣等推出絕佳的觀景房源，讓城東區(qū)房地產市場在年末“火”了一把。價格行情2010年，城東區(qū)價格方面的增長超過了銷量同比的增幅，影響商品房銷量下滑的主要是普通住宅類物業(yè)，而普通住宅類物業(yè)銷量的下滑的原因除了區(qū)域內價格從“個張”演變?yōu)椤捌諠q”外，還有區(qū)域內上半年中小戶型的迅速消化，使得區(qū)域內中小戶型“沒有房”現象逐漸顯現，而與之相對應的是鋪天蓋地的大