【正文】 m m，%，無霜期216天， 日照1377小時。一般以10作為冬、春、夏、秋四季的代表月。地勢大體為東南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為“資甚美，膏腴之地”。東臨藍田縣，南接寧陜、柞水縣，西與戶縣、咸陽接壤，北和雁塔、灞橋區(qū)為鄰。47′～34176。38′～109176。2002年9月撤縣設區(qū)，是西安新一輪城市發(fā)展中重要的副中心和經(jīng)濟增長點。長安區(qū)地處關中平原中部，從東、南、西三面拱圍西安，總面積為1578平方公里，現(xiàn)轄8個鄉(xiāng)、17個街辦，24個居委會，2009年末總人口102萬人。 建議應加強對建設資金籌措力度，確保工程建設資金及時到位；建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設時保質保量順利完工，創(chuàng)建一個優(yōu)質工程；建議在項目施工過程中，充分做好市場調(diào)查，廣泛征求社會各階層住房需求，按照市場需求調(diào)整、完善建設工程方案，爭取給社會和企業(yè)帶來雙贏效益；組建精明能干的技術隊伍或聘請專業(yè)項目管理人員進行技術指導，力求降低成本，減小投資風險；合理、科學地做好施工現(xiàn)場設計和工期安排；應組織強有力的營銷隊伍，對其商戶進行重點宣傳和促銷，使該項目及早發(fā)揮經(jīng)濟效益。該項目是集住宅、商業(yè)、公共設施于一體的綜合性項目，設計合理，90m2以下戶型占總住宅建筑面積比例不小于70%，符合國家政策，布局人性化，結構安全可靠，實施計劃科學。 編制依據(jù)① 本項目可行性研究報告編制委托書②《西安城市總體規(guī)劃（2008年2020年）》③ 國家發(fā)改委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2006年7月）④《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)【2007】24號）⑤《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)【2006】37號）⑥《西安市城市拆遷管理條例》⑦《西安市人民政府關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（2010年）⑧《投資項目可行性研究工作手冊》中國物價出版社2002年9月⑨《投資項目可行性研究指南》中國電力出版社2002年3月版；⑩ 建設單位提供的其他有關資料 研究結論及建議 結論隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷改善，城市建設快速推進，人們對住房條件要求越來越高，該項目的建設適合市場需求，銷售前景看好，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。%，%。西部大學城基礎設施完善，已有陜西師范大學、西安電子科技大學、西北工業(yè)大學等26所高校入駐，20余萬在校師生成為推動長安經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的人才寶庫和智力資源。萬科集團進入西安市場，既是拓展市場的需要，也是集團發(fā)展的戰(zhàn)略舉措長安區(qū)科教資源豐富，擁有實力雄厚的中國航天推進技術研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研機構。通訊、電力、水資源等供應豐富，地熱資源極具開發(fā)潛力。隴海鐵路、西康鐵路、108國道、210國道、包茂高速、西漢高速貫穿全境，區(qū)內(nèi)五橫十縱道路主干網(wǎng)絡基本形成。該公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)萬科城二期工程項目。房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其是住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究。一般經(jīng)營項目包括：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售，房屋中介服務，房地產(chǎn)信息咨詢、代理銷售，物業(yè)管理，自有房屋租賃和停車服務。 建設單位情況西安X置業(yè)有限公司成立于2011年2月17日，位于西安市長安區(qū)郭杜街辦茅坡村西側萬科城項目銷售中心二層?！?建設工期該工程計劃建設工期36個月，即從2011年4月1日開工建設，至2014年3月31日竣工。 估算總投資及資金籌措，其中：。用地指標：，%，%。⑷ （），總建筑面積11000m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。用地指標：，綠地率為35%，%。⑵ （），總建筑面積244270m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積6960m2，綠地面積6115m2。西安X置業(yè)有限公司萬科城二期工程建設項目可行性研究報告目 錄1 總 論 1 項目概況 1 建設單位情況 3 項目提出的必要性 3 研究的范圍 5 編制依據(jù) 5 研究結論及建議 62 區(qū)域概況及經(jīng)濟狀況 8 區(qū)域概況 8 區(qū)域規(guī)劃 10 經(jīng)濟狀況 113 房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 13 宏觀運行背景 13 2010年市場分析 15 西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀 21 2011年市場預測 274 工程建設方案 31 總平面設計 31 規(guī)劃方案 33 建筑單體設計 35 結構設計 37 給排水設計 38 暖通設計 41 燃氣設計 43 電力電信設計 43 景觀環(huán)境設計 49 環(huán)保、環(huán)衛(wèi) 495 土地利用及建設條件 50 項目選址及用地方案 50 土地利用合理性分析 50 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 50 建設條件 506　節(jié)能措施 52 節(jié)能依據(jù) 52 節(jié)能措施 52 能耗分析 567　環(huán)境影響評價 57 設計依據(jù) 57 環(huán)境影響評價應堅持的原則 57　項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 58　項目建設與運營對環(huán)境的影響 58　項目建設期環(huán)境保護措施 58 項目運行期環(huán)境保護措施 60 環(huán)境影響評價 608　安全與消防 62　安全措施 62　消防 639 組織機構及項目組織管理 65 施工組織機構 65 項目建設管理機構職責 65　人力資源配置 66 工程建設管理措施 6610 工程實施進度安排 68 實施進度計劃 68 建設工期 68 工程實施進度安排 6811 投資估算和資金籌措 70 編制依據(jù) 70 估算范圍 70 投資估算 71 資金籌措 7112 財務分析與評價 73 編制依據(jù) 73 基本參數(shù) 73 銷售收入、營業(yè)稅及其附加估算 74 銷售總成本 74 土地增值稅 75 利潤總額 75 所得稅 75 財務盈利性分析 7513 招標投標管理 77 編制依據(jù) 77 招標方案 77 招標應遵循的原則 78 評標要點 7914 結論與建議 81 結論 81 建議 81附件：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照附圖：用地范圍圖總平面布置圖 1 總 論 項目概況 項目名稱：萬科城二期工程建設項目 建設單位： 法人代表： 建設性質：新 建 建設工期：2011年4月～2014年3月 擬建地點： 擬建規(guī)模及建設內(nèi)容 擬建規(guī)模（），其中：（），（），（）。（），用途包括商業(yè)、居住、公共管理與公共服務（郵電設施、中小學），其中：⑴ （），總建筑面積87287m2。用地指標：，綠地率為25%，%。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積31368m2，綠地面積24030m2。⑶ （），總建筑面積6166m2。用地指標：，綠地率為30%，%。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積3600m2，綠地面積6518m2。 建設內(nèi)容⑴ 商業(yè)區(qū)擬建3幢（14~16）多、高層樓，帶地下車庫；⑵ 居住區(qū)擬建12幢（1~12）33層樓的普通商品房和1幢（13）30層樓的廉租房，帶地下車庫；⑶ 郵電設施區(qū)擬建1幢（17）郵電大樓；⑷ 中學區(qū)擬建1幢5層教學樓和1幢4層樓。，資金全部由建設單位自籌解決。 公共設施該項目位于長安區(qū)內(nèi)，供水、排水、供電、交通等各項市政設施基本到位，可就近接用。該公司注冊資金1000萬元，法人代表孫嘉。 項目提出的必要性項目的建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。該項目的建設不僅把握土地市場機遇，占據(jù)潛力區(qū)域，更可在未來十多年里，為集團創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流入及可觀的利潤回報長安區(qū)地處關中平原中部，總面積1583平方公里。去年斥巨資建成了連接西安高新開發(fā)區(qū)和西安航天產(chǎn)業(yè)基地的西部大道，今年建設終南大道，使橫跨西安城市中心的南北大道經(jīng)過長安區(qū)延伸到秦嶺北麓，交通十分便捷。近年來，長安搶抓西安城市擴張發(fā)展的歷史機遇，以強區(qū)富民，長安西安領先為目標，把對外開放、招商引資確立為經(jīng)濟工作突破口，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，以高新技術、高等教育、旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)等為支柱產(chǎn)業(yè)，全力打造都市新區(qū)，經(jīng)濟社會發(fā)展勢頭強勁，綜合實力不斷增強。西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地、國家民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地均建在長安。2010年111月份，%。 研究的范圍⑴ 對項目的建設背景進行分析論證；⑵ 對項目建設的必要性和可行性進行分析論證；⑶ 對項目建設的指導思想、市場分析進行分析論證；⑷ 對項目的建設內(nèi)容與建設規(guī)模、建設條件與場址選擇、工程建筑方案進行分析論證；⑸ 對項目在建設和運行過程中的環(huán)境保護、節(jié)能措施、勞動安全等方面提出實施意見，環(huán)境保護方案按環(huán)保部門批復意見實施；⑹ 根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設內(nèi)容進行投資估算，并提出資金籌措方案；⑺ 根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實施進度及招投標方案。該項目經(jīng)過充分的市場調(diào)查、市場研究、市場分析及市場預測，符合總體規(guī)劃，對改善長安區(qū)居民生活條件，起到了至關重要的作用，是社會和經(jīng)濟效益雙贏的好項目。建設資金籌措方案已基本落實，該項目建設的基礎條件均已具備，建議盡快實施。2 區(qū)域概況及經(jīng)濟狀況 區(qū)域概況 區(qū)域簡介項目位于西安市長安區(qū)，長安區(qū)歷史悠久，自西漢高祖五年置縣，已2200多年，曾為周、秦、漢、唐等十三朝京畿之地，被譽為西安的“后花園”。氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，自然環(huán)境優(yōu)越，旅游資源得天獨厚。 地理環(huán)境長安區(qū)位于東經(jīng)108176。14′，北緯33176。18′。地勢為東原、南山、西川。 氣候條件長安區(qū)屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候區(qū)，雨量適中，四季分明，氣候溫和，秋短春長。冬季比較干燥寒冷，春季溫暖，夏季炎熱多雨，秋季溫和濕潤?！?℃。雨熱同期，有利于農(nóng)作物生長。受地形影響，長安全年多東北風，～。渭河在戶縣與咸陽段間，流經(jīng)長安區(qū)高橋鄉(xiāng)曹家灘。浐河流域主要河流有浐河、庫峪河及過境河湯峪河、岱峪河、鯨魚溝等。另外，還有皂河、新河等。秦嶺山區(qū)大片的火成巖、變質巖等新生代沉積層，為各種金屬、非金屬及能源資源的集聚奠定了基礎。主要金屬礦有鐵、銅、鉛、鉻等。 科技教育長安是科技大區(qū)，擁有優(yōu)越的科教資源。十五以來，長安不斷加大高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，先后制定出臺了《西安市長安區(qū)科技發(fā)展獎金管理辦法》、《西安市長安區(qū)科技計劃項目管理辦法》。創(chuàng)建科技示范園（基地）15個，科技示范村6個，科技示范戶51戶?，F(xiàn)代教育技術裝備實現(xiàn)新突破。 區(qū)域規(guī)劃西安是陜西省省會，國家重要的科研、教育和工業(yè)基地，我國西部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城，將逐步建設成為具有歷史文化特色的現(xiàn)代城市。因地制宜地穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結構。規(guī)劃期內(nèi)優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南部結合曲江新城和杜陵保護區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結合浐灞河道整治建設成居住、旅游生態(tài)區(qū)。全市城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模控制在865km2以內(nèi)，；主城區(qū)的城市建設用地總規(guī)?？刂圃?90km2以內(nèi)。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達18963元，%；全年農(nóng)民人均純收入6275元，%。2010年末，全市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%，增速與上年持平，與全省持平。%，扣除物價因素，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，%，扣除物價因素，%；全年農(nóng)民人均純收入達到7750元，%，扣除物價因素，%。10月當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資4558億元，%。110月，%，土地購置費8006億元，%。商品房銷售情況2010年110月，%。110月，%。10月當月，全國商品房銷售面積9278萬m2，%，絕對量比9月份減少1167萬m2，%；全國商品房銷售額5076億元，%，絕對額比9月份減少423億元，%。其中，國內(nèi)貸款10443億元，%；利用外資539億元，%；自籌資金21553億元，%；其他資金24387億元，%。70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)2010年10月份，%，；%。其中，%，%，%；%。10月份，%，；%。從分類指數(shù)看：，；，；，；，；。不斷上漲的住宅平均價格讓一系列的調(diào)控措施被稱為“空調(diào)”?！皣粭l”繼去年年底密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，2010年1月10日，“國十一條”出臺，揭開“政策年”調(diào)控大幕。開年的第二個周日，國務院辦公廳十日公開發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求、加強風險防范和市場監(jiān)管、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任五個方面，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控?！皣粭l”的頒布被認為是國家針對高房價，今年打出的抑制房價“第一拳”。接下來的一年間，央行又分別于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上調(diào)準備金率。有關人士分析，央行如此密集地施以準備金率上調(diào)，意在進一步加強當前的流動性調(diào)控，控制銀行信貸投放